住宅ローンおすすめ比較[2018年]
2018年1月1日公開(2018年7月31日更新)
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ザイ・オンライン編集部

【2017年7月~12月の金利予想】
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

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以下は過去の金利予想記事です。

11月ももうすぐ終わるので、2017年12月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が12月分の金利を発表しており、ともに大幅な金利の引き下げに踏み切ったことから、それに追随して多くの銀行が金利引き下げに転じると予想する。特にソニー銀行は、2016年8月からおよそ1年以上動きがなかった変動金利をついに引き下げた。フラット35も金利が低下する見通しだ。これを受け各社が金利引下げを行えば、12月は住宅ローン借り入れの狙い目となる。

 まずは、11月の金利動向をさらっておこう。「変動金利」は調査対象の15社中1社が金利を上げ、金利を下げた金融機関はなかった。「10年固定金利」は10年国債の金利上昇の影響から14社中4社が金利を上げ、金利を下げた金融機関はなし。「35年固定金利」は30年超の国債が金利を下げたにも関わらず10社中9社が金利を上げ、フラット35も金利を上げる事態に。唯一、現状維持の新生銀行は、新たに「ステップダウン型」を導入したことで実質金利は下がったが、1.770%で12位とコスト面的には魅力薄。11月は各社とも、けん制しあいつつ試行錯誤といった様相だった。

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ソニー銀行は、1年ぶりに変動金利を引き下げ!

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2016年8月 0.549% 0.700% 0.954%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
12月 0.549% 0.742% 1.231%
2017年1月 0.549% 0.848% 1.462%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
2017年12月 0.529% 0.912% 1.485%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は、2017年11月22日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて12月分の金利を発表している。

 変動金利は先月から0.020%引き下げて0.529%となり、ついに1年以上不動だった変動金利の引き下げに踏み切った。

 10年固定金利は先月から0.016%引き下げて0.912%、20年超の金利も先月から0.028%引き下げて1.485%となった。

 変動金利の引き下げは、2017年5月の住信SBIネット銀行・SBIマネープラザ以来の試みだ。ソニー銀行の動きを受けどのような対抗策を練るのか、各社の動向が楽しみだ。

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楽天銀行は5年固定・10年固定ともに金利引下げ

 では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
12月 0.507% 0.822% 0.932%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行は、2017年11月22日現在、他の銀行・金融機関に先駆けて12月分の金利を既に発表している

 変動金利は先月と同様に0.517%で変わらず。

 だが、5年固定金利が0.024%引き下げて0.918%、10年固定金利も0.012%引き下げて1.087%となった。

 ソニー銀行と楽天銀行はともに、金利の引き下げを行った。特にソニー銀行は、ついに変動金利の金利の引き下げに踏み切った。ソニー銀行に追随して変動金利を下げる金融機関は現れるのか、12月1日の金利発表を待とう。

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フラット35も、金利引下げの見通し

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」(元価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(元価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超の最優遇金利、団信なし)
2016年8月 0.190% +0.710% 0.900%
9月 0.330% +0.690% 1.020%
10月 0.370% +0.690% 1.060%
11月 0.340% +0.690% 1.030%
12月 0.410% +0.690% 1.100%
2017年1月 0.480% +0.640% 1.120%
2月 0.460% +0.640% 1.100%
3月 0.470% +0.650% 1.120%
4月 0.460% +0.660% 1.120%
5月 0.400% +0.660% 1.060%
6月 0.430% +0.660% 1.090%
7月 0.440% +0.650% 1.090%
8月 0.460% +0.660% 1.120%
9月 0.420% +0.660% 1.080%
10月 0.420% +0.660% 1.080%
11月 0.430% +0.660% 1.090%
2017年12月 0.400% (予想) +0.660% (予想) 1.060%
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照

 住宅金融支援機構が2017年11月22日に発表した、「第127回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、2017年11月より0.030%ダウンの0.400%となった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準としては0.66%程度のプラスに落ち着いている。

 さらに2017年10月からは団信制度が変更となり、団信保険料を加えた金利が表示されるようになった。団信保険料は、金利を0.28%上乗せしたものになる。

 その結果、ザイ・オンライン編集部の2017年12月のフラット35(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)の金利見通しは、先月より0.030%引き下げの「1.340%」(団信込み)であると予想した。これから住宅ローンを借りるという人は、フラット35の新制度について併せて確認しておきたい。支援機構債券の金利は毎月下旬に発表される。来月のフラット35の金利が気になる人はチェックしてもいいだろう。

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現在の低金利状態がいつまで続くかわからない状況に

 12月の住宅ローン金利は、ソニー銀行、楽天銀行ともに10年固定金利・長期固定金利の引き下げを行った。特にソニー銀行はついに変動金利の引き下げに踏み切っている。こうした金利引き下げの波は数カ月に一度訪れるが、変動金利を引き下げた銀行は2017年5月の住信SBIネット銀行・SBIマネープラザ以来。果たしてソニー銀行に追随して変動金利の引き下げに転じる金融機関はあるのか。

 金利市場についてみると、長期金利は緩やかに上昇局面に入っている。特に、アメリカの金利が上昇すれば、日本の長期金利への影響は避けられないはずだ。であるのに、この低金利状態はいつまで続くのか。それを見定めるには、米国の10年国債金利など外部環境を注意深く見ていく必要があるだろう。

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(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
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(税込)
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