含み益で老後の資金不足を
補える

「住まいサーフィン」の会員を例に見てみよう。会員の含み益は、平均2465万円となっている。相場が上昇したこともあり、2年ほど前より200万円以上増えている。この数字がなぜ分かるかというと、自宅査定という価格査定機能のログが残るからである。文字通り、自宅のマンション名と号室を特定したら、今の取引価格が算出される仕組みになっている。同時に新築時の価格も分かるので値上がり幅が分かる。

 その実態はこうだ。購入物件価格は6098万円、現在の中古取引価格は7080万円で、982万円の値上がり、その間住宅ローンの返済は1485万円進んでいるので、売却時にはその合計金額(2467万円)が手元に戻ってくる含み益だ。この含み益で老後の資金不足を補える。

 ここで問題になるのは、含み益は売却しないと実現益にならないことだ。自宅なので住んでいる限り、手元キャッシュには換金できない。しかし、最近はキャッシュ化する方法が出てきている。

 それは「リバースモーゲージ」というローンで、簡単にいうと、マンションの資産価値を見越してお金を貸す手法だ。だから、資産価値が高ければ住みながらにして借り入れができる。返済は死後に物件の売却で行う。難を言うなら、今の段階では金利が3%と高いことだが、老後資金の問題が顕在化すればするほど参入する銀行も増えて、こなれた金利になるのではないかと期待している。

 こうなると、自分が働かなくなるまでは自宅資産は膨らませておいたほうがいい。私自身、そうした住み替えをしている。今の物件以上に値上がりが期待できる物件を見つけると引っ越しするのだ。

 現在、マンション価格が高くなっても売れ行きがいいのは、金利や税制の影響はもちろんあるが、最も大きいのは自宅価格が値上がりした人が住み替えをしていることだ。資産価値が勝手に値上がりしていれば、次に引っ越すのはそんなに難易度が高いことではない。