住宅ローンの金利差0.1％で、総返済額はこんなに変わる!僅かな金利差も見逃さない

住宅ローン選びで、最も重要なのは「金利」だということを御存じでしょうか。住宅ローン選びでは、保証料や事務手数料、付帯サービスなど、様々なポイントをチェックする必要がありますが、いちばん大事なのはやはり「金利」です。0.1%の金利差でも、総返済額で何百万円も差が出ることも珍しくありません。

住宅ローンは、「金利」＋「諸費用」で考える

　住宅ローンは金融機関が販売する「商品」です。住宅ローンの取り扱い金融機関は、都市銀行や地方銀行、信用金庫、保険会社等を合わせると1000社を超えます。商品の種類は数千、数万に及ぶといわれています。

　商品ですから、金融機関の目的は利益を得ることです。どんなに親身になって相談に乗ってくれているようでも、内心ではできるだけ「割高」な商品を買って（借りて）もらいたいのです。

　とはいえ、あからさまに高い金利の商品を売りつけては借り手がつきません。そこで、「金利」＋「諸費用（保証料や事務手数料など）」＋「付帯サービス」のバランスをいろいろ変えて、あえて損得の判断がつきにくい商品にしているのです。

　例えば、借入金額4000万円で「金利1％＋保証料80万円」の商品と「金利1.2％＋保証料0円」の商品のどちらがお得か、即答できないと思います。そもそも借入期間や返済方法によっても変わってきますし、後者の保証料（保証会社に保証人になってもらうための費用）0円の商品の場合、そのぶん、事務手数料が高額に設定されていることがほとんどです。これらを総合的に見ないと、正確なところはわからないのです。

　ですから、一般の人が住宅ローン選びを前に、途方にくれてしまうのもわかります。「販売会社が勧めるから」「付き合いのある銀行だから」といった理由で、契約を結んでしまう人が多いのは、無理からぬことなのです。

0.1％の金利差が、総返済額に与えるインパクト

「無理からぬ」とは言っても、契約書に判を押した瞬間、保証料や事務手数料として数十万円、数百万円を失うのは望まないはずです。しかし、脅しでもあおりでもなく、借り手が気づいていないだけで、こうしたことがよく起きています。住宅ローンは知識のある・なしで、得する人もいれば、損する人もいるのです。

　そこで、住宅ローン選びでまず心得ておきたいのは、「金利」の重みです。金利差0.1％で、どれほど総返済額に違いが出るかを知れば、安易に判を押す気にはならないでしょう。

　例えば、借入額4000万円、借入期間35年（元利均等払い）の場合、金利1％の違いで、総返済額に約822万円の差が出ます。金利差0.1％で82万円の違いです。仮に先の例のように保証料80万円が無料だっとしても、金利が0.1％高いだけで、得した分は消えてしまうのです。

　下記の表は、金利差0.1％で総返済額にどれだけ違いが出るかを、借入金額別にまとめたものです。借入期間は35年としています。

借入額	総返済額の違い
金利差0.1％の総返済額の違い（借入期間35年）
2,000万円	43.3万円
3,000万円	64.9万円
4,000万円	86.6万円
5,000万円	108.3万円
6,000万円	129.9万円
7,000万円	151.6万円

　金利0.1％の重みがよくおわかりになるのではないでしょうか。住宅ローンを選ぶうえで、圧倒的に注意しなければならないのは金利なのです。

　ちなみに、手数料は0円から借入金額の2.2％程度まで、金融機関によってかなりバラツキがあります。しかし、2.2％という高い手数料の場合でも、借入金額が2000万円なら、手数料は44万円です。これは上表を見ると、金利差0.1％とほぼ同等です。

　同じ金利タイプの商品でも、金利が高い金融機関と低い金融機関では1％以上金利差があることはよくあります。「手数料が無料」「手数料が一律で安い」というキャッチフレーズに踊らされるのではなく、まずは金利が低い住宅ローンを探すことが重要なのです。

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「団信」より、優先すべきは金利！

　団信とは住宅ローン専用の保険で、住宅ローンの返済中に、万が一、契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、残債を肩代わりしてくれる保険のことです。本来、保険料は借り手が支払うべきものですが、サービスの競い合いの結果、現在ではほとんどの金融機関が借り手に代わって保険料を負担しています。

　さらにサービスの横並びが進んだ結果、今度は同じ無料でも従来の団信より保障内容を広げた「特約付団信」を提供するところが増えてきています。「がん保証特約付団信」や「8大疾病保障特約付団信」などがそうです。

　けれども、表向きは無料でも、実際には、金利に保険料分を密かに上乗せされています。単に保険料の名目で契約者に請求がこないだけの話です。ですから、団信の保障内容で住宅ローンを比較しても無意味です。

　また、国立がん研究センターの統計（2017年）によれば、現在40歳の男性が20年後に癌と診断される割合は2％、30年後でも6％です。がん以外の病気も、多くは60歳以降に罹患率が急上昇するため、実際に保険のお世話になる可能性は極めて低くなっています。

　このことからも住宅ローンを選ぶ際は、サービスの内容よりも、「金利ありき」で考えるべきなのです。

「付帯サービス」は、付いていたらラッキー程度に思う

　このほかにも住宅ローンに付帯する形で、いろいろなサービスが提供されています。ATM利用手数料を毎月数回分無料にしたり、一部繰上返済手数料を無料にしているところもあります。

　前者は使い果たしたとしても、年間5～6千円程度の得にしかなりません。後者の一部繰上返済手数料にしても、1回あたりの本来の費用は0円～5.4万円程度です。そう頻繁に行うものではないため、金利の比較に比べれば、重要性はぐんと落ちます。

　また、イオン銀行では、系列店での買い物を5年間5％オフにするサービスを提供しています。年間適用額などに制限があって、5年間の割引総額は最大22万5000円となります。魅力的なサービスですが、金利差0.1％のほうが重要なことは考えるまでもありません。

銀行名でなく、金利を指標に商品を絞り込む

　以上のように、金利の高低が総返済額に与える影響力は他のサービスの比ではありません。繰り返しになりますが、住宅ローン選びで最優先すべきは金利なのです。0.1％の違いを軽んじるべきではありません。

　また、住宅ローンは金融機関名で選ぶものでありません。「どこで借りるか」は問題ではなく、「何を借りるか」が肝心です。商品単位で比較しないと、本当にお得な住宅ローンは探し当てられません。

　ただし、冒頭で触れたように、住宅ローンの商品数は数千の単位です。そのすべての自分の条件を当てはめて総返済額を計算するのは、現実的ではありません。

　だから、まずは「金利」を指標にふるいにかけて、候補を絞り込むのです。そして、絞り込んだ5つ程度の商品について、諸費用や付帯サービスの詳細をチェックし、自分の条件でいちばん得するローンを選び出すのです。

　この手順は「新規借入」だけでなく、「借り換え」でも同じです。下図のように、借り換えの効果を大きく左右するのも、やはり金利なのです。

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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実質金利(手数料込): 0.298%
総返済額　3156万円

表面金利: 年0.169%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 73,566円

おすすめポイント

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2024/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ　手数料定率型（新規借入）金利優遇キャンペーン・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%
総返済額　3221万円

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,123円

おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.428%
総返済額　3226万円

表面金利: 年0.298%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,227円

おすすめポイント

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応

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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15％を上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。