「セレコーポレーション」のIPO情報総まとめ！
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、
他の賃貸住宅経営企業との比較や予想まで解説！［2022年3月29日 情報更新］

会社名	セレコーポレーション
市場・コード／業種	東証二部・5078／建設業
上場日	3月11日
申込期間（BB期間）	2月24日～3月2日
おすすめ証券会社	SMBC日興証券、SBI証券、マネックス証券、SBIネオトレード証券（旧：ライブスター証券）、DMM.com証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	1820円（-4.21%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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セレコーポレーションが3月11日にIPO（新規上場）！

　セレコーポレーションは、2022年2月4日、東京証券取引所に上場承認され、2022年3月11日にIPO（新規上場）することが決定した。

　セレコーポレーションは1993年8月5日に設立された。アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の3事業を1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所1カ所と千葉県に工場を１カ所展開している。

 

セレコーポレーションのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	2月21日
ブックビルディング（抽選申込）期間	2月24日～3月2日
公開価格決定	3月3日
購入申込期間	3月4日～3月9日
払込日	3月10日
上場日	3月11日

セレコーポレーションのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2022年2月25日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SMBC日興証券 ［最短即日で取引可能］	4.3％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	2.2％
マネックス証券 ［最短翌日に取引可能］	2.2％
SBIネオトレード証券（旧：ライブスター証券） ［最短3日後に取引可能］	―％
DMM.com証券	―％
みずほ証券（主幹事証券）	91.3％

セレコーポレーションのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	2100円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1800～1900円 ［0.60倍～0.63倍］
公募価格	1900円
初値	1820円
初値騰落率	-4.21%
予想トレーディングレンジ（※3）	1700～2800円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2022年2月18日ザラバの株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	9.8倍
東建コーポ<1766>	10.7倍(連)
大東建<1878>	13.5倍(連)
シノケンG<8909>	5.2倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

セレコーポレーションの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	346万株（予定）
公開株式数	公募20万6200株  売出28万4000株 （オーバーアロットメントによる売出7万3500株）
想定公開規模（※1）	11.8億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

セレコーポレーションは首都圏でアパート経営提案

　アパート経営の提案、設計、施工管理を行う賃貸住宅事業・賃貸開発事業及びアパート管理を受託する賃貸経営事業を行う。1都3県が事業エリア。賃貸住宅事業では、賃貸不動産オーナーの人生設計における課題をヒアリングし、空間設計を重視した設計をもとに、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っている。賃貸開発事業は2020年10月より開始。

　中国子会社等の持分譲渡による特別利益を除いた実質的なPERは類似企業並み。1倍を下回るPBR（株価純資産倍率）と4％に迫る配当利回りが株価の下支えとなる可能性はあるが、足元の市場環境の悪化に抗えるほどの買い材料と捉えられるか見通しづらい。

　公開規模については11～12億円程度となる見込み。好需給のIPO銘柄に物色の矛先が向きやすいようだが、金融市場全体としては不安定感が拭えない。

◆「セレコーポレーション」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
SBIネオトレード証券（旧：ライブスター証券）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券
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セレコーポレーションの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2018/2	17,774 （―）	1,336 （―）	955 （―）
2019/2	17,429 （-1.9%）	1,573 （17.8%）	1,093 （14.4%）
2020/2	17,665 （1.4%）	1,300 （-17.3%）	1,046 （-4.3%）
2021/2	16,030 （-9.3%）	806 （-38.0%）	739 （-29.3%）

■連結業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2020/2	8,815 （―）	1,648 （―）	1,135 （―）
2021/2	17,084 （-9.2%）	1,118 （-32.2%）	576 （-49.2%）
2022/2予	19,385 （13.5%）	1,049 （-6.2%）	10,452 （1712.2%）
2021/11 3Q	13,650 （―）	851 （―）	615 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：-円 連結：3020.81円／80.00円
※ 予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

セレコーポレーションの業績コメント

　2022年2月期の業績は、売上高が前期比13.5％増の193.8億円、経常利益が同6.2％減の10.4億円と増収減益の見通しとなっている。

　全国の賃貸住宅市場においては、輸入木材価格の高騰が見られるものの、新型コロナウイルスワクチンの普及や対面での営業活動が徐々に再開したこともあり、全国の新設貸家着工戸数は、2021年3月以降回復傾向に転じ、3月2万7245戸（前年同月比2.6％増）、4月2万8825戸（同13.6％増）、5月2万5074戸（同4.3％増）、6月2万9802戸（同11.8％増）、7月2万9230戸（同5.5％増）、8月2万8733戸（同3.8％増）、9月2万8254戸（同12.8％増）、10月2万9822戸（同14.5％増）となっている。

　また、同社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、3月6552戸（同14.2％増）、4月5,819戸（同5.6％増）、5月5656戸（同5.7％増）、6月5749戸（同0.5％減）、7月5469戸（同4.4％減）、8月5450戸（同19.9％減）、9月5548戸（同15.7％増）、10月7193戸（同43.1％増）と回復傾向にあるものの不安定な状態が続いている。

　同社グループでは、賃貸住宅事業において、コンサルティング力の強化を軸に営業を推進し、新規受注の確保に努めたほか、継続して技術開発に取り組み、リモートワークに対応した設備やスマートフォンとの連動によるセキュリティや利便性を向上したアパートの提供を行っている。また、賃貸経営事業では会員組織を活用したゲストの満足感向上に努め、東京圏の安定的な転入超過状況もあり、高い入居率（96.7％）を確保している。さらに、新たな事業として賃貸開発事業を開始し、主に富裕層顧客に対し営業活動を行っている。

　なお、通期計画に対する第3四半期末時点における進捗率は、売上高136.5億円で70.4％、経常利益8.5億円で81.1％となっている。

セレコーポレーションの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都中央区京橋三丁目7番1号相互館110タワー5階
代表者名（生年月日）	代表取締役社長執行役員神農雅嗣（昭和19年12月10日生）
設立	平成5年8月5日
資本金	4億1930万円（令和4年2月4日現在）
従業員数	新規上場会社153人 連結会社153人（令和3年12月31日現在）
事業内容	アパート経営の提案、設計、施工管理を行う賃貸住宅事業・賃貸開発事業及びアパート管理を受託する賃貸経営事業

■売上高構成比率（2021/2期 実績）
品目	金額	比率
請負事業	8,342 百万円	48.8％
ストック事業	7,742 百万円	45.3％
中国賃貸事業	925 百万円	5.4％
その他	74 百万円	0.5％
合計	17,084 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	㈱ジェイコーポレーション	200万6000株	62.12％
2	㈱マキテック	40万株	12.39％
3	神農 雅嗣	38万2000株	11.83％
4	セレコーポレーション社員持株会	14万6600株	4.54％
5	阪和興業㈱	5万株	1.55％
6	貝本 千世子	4万株	1.24％
6	貝本 富哉	4万株	1.24％
6	貝本 貴哉	4万株	1.24％
9	SMBCベンチャーキャピタル㈱	2万4000株	0.74％
10	山口 貴載	2万株	0.62％
10	西本 昌善	2万株	0.62％
10	奥田 誠	2万株	0.62％
合計		318万8600株	98.75％

■その他情報
手取金の使途	千葉工場の建設並びに機械購入の費用として調達した借入金返済の一部に充当する予定。
関係会社	㈱セレレントパートナーズ 賃貸経営事業 賽力（中国）有限公司 中国賃貸事業 格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司 中国賃貸事業
VC売却可能分（推定）	1社  2万4000株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

◆「セレコーポレーション」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
SBIネオトレード証券（旧：ライブスター証券）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券
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セレコーポレーションの銘柄紹介

 同社グループは、同社及び子会社（（株）セレレントパートナーズ）の合計2社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の3事業を1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所1カ所と千葉県に工場を1カ所展開している。同社グループの各事業の具体的内容は以下のとおり。

（1）賃貸住宅事業

　同事業は、同社が行っており、賃貸不動産のオーナーである顧客のそれぞれの人生設計における課題（収益獲得、事業承継、相続・贈与等）をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っている。主な業務の内容及び特徴については以下のとおり。

1. コンサルティング

　同社では、アパート経営は多くのオーナーにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の1つであると位置付け、土地を保有しているオーナーに向けて、例えば子どもの養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っている。

2. ソリューション

　一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施設計・施工管理までを手掛けている。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っている。施工については、国土交通大臣より型式適合認定を取得（2019年取得）した「新型式構法：セレZ」による軽量鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法（厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法）で設計を行い、国土交通大臣より型式部材等製造者認証を受けた（2020年10月）自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差をなくし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っている。

（2）賃貸開発事業

　同事業は、同社が行っており2020年10月より事業を開始した。不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性を重視した物件の組成及び販売に特化し、価値の高い資産の承継を検討している富裕層のうち、特に土地を保有していない人に対し、相続対策だけでなく資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っている。

　具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の資産性を重視し、土地の資産性が高い都内の城南（品川区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアにおいて、駅から徒歩5分圏内の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300平方m超えの資産性の高い土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売している。

（3）賃貸経営事業

　同事業は、同社及び子会社のセレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業（賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業）を行っている。

セレコーポレーションの投資のポイント

　想定仮条件水準の2022年2月期予想PERが異例の低水準となっているが、中国子会社等の持分譲渡により多額の特別利益を計上するため。これを除く実質的なPERは類似企業をやや下回る水準といったところだろう。1倍を下回るPBR（株価純資産倍率）や4％に迫る配当利回りも株価の下支えとなる可能性はあるが、足元の市場環境の悪化に抗えるほどの買い材料と捉えられるか見通しづらい。経常利益ベースでは今期減益を見込んでおり、主要中央銀行の金融引き締め観測が強まるなか、金利上昇による逆風が意識される可能性もあるだろう。

　同社グループは、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業（前期売上高52.5億円）、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業（30.9億円）、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業（77.4億円）を1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営している。

　賃貸住宅事業では、賃貸不動産のオーナーである顧客のそれぞれの人生設計における課題をヒアリングし、空間設計を重視した設計をもとに、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っている。基幹ブランドは「My Style vintage」。

　賃貸開発事業は2020年10月より開始。資産性が高い都内の城南・城西エリアで、駅から徒歩5分圏内の立地を条件とし、見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300平方m超えの資産性の高い土地を自社で仕入れ、付加価値の高いアパートを建築し、富裕層に販売している。

　賃貸経営事業では、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業を行っている。

　業績面について、2022年2月期は売上高が前期比13.5％増の193.8億円、経常利益が同6.2％減の10.4億円と増収減益の見通しとなっている。賃貸住宅事業などが堅調に推移する見込み。中国子会社等の持分譲渡による送金手数料（1.4億円）が経常利益を下押しするが、特別利益（156.5億円）を計上して純利益は104.5億円（前期は5.76億円）となる。

　想定仮条件水準の今期予想PERは0.7倍程度だが、実質ベースでは8～9倍ほどとみられる。類似企業をやや下回るが、アップサイドが大きいとまでは言いづらいか。年間配当は1株当たり80.0円を予定しており、配当利回りは4％弱。中長期的な平均配当性向30％の株主還元を掲げている。

　公開規模については11～12億円程度となる見込み。ロックアップのかかっていないベンチャーキャピタル保有株が若干あるが、需給懸念を強めるほどでない。2/9上場のライトワークス<4267>や2/17上場のエッジテクノロジー<4268>の動向を見ると、好需給のIPO銘柄に物色の矛先が向きやすいようだが、金融市場全体としてはなお不安定感が拭えない。

⇒ライトワークス<4267>のIPO情報はこちら！
⇒エッジテクノロジー<4268>のIPO情報はこちら！

◆「セレコーポレーション」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
SBIネオトレード証券（旧：ライブスター証券）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券
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