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平成27(2015)年から相続税の課税が強化されることが決まった。その対策として注目を集めているのが、賃貸経営だ。さまざまな節税効果が期待できる一方で、事業である以上、リスクもある。賃貸経営に乗り出す際の心得を土地活用の専門家で長谷川不動産経済社の長谷川 高・代表取締役に聞いた。

 平成27(2015)年1月1日より、相続税の基礎控除は、従来の「5000万円+1000万円×人数」から、「3000万円+600万円×人数」に引き下げられる。その上、最高50%だった税率が55%に引き上げられるとあっては、何らかの対策をせざるを得ない。

何を建てても入居者が
来る時代は終わった

長谷川不動産経済社
代表取締役 長谷川 高氏
東京生まれ。1987年立教大学卒業後、リクルートコスモス(現コスモスイニシア)にて不動産投資、都市開発事業に携わり、バブル絶頂期から崩壊、その処理までを第一線で体験する。96年独立以来、一貫して顧客(法人・個人)の立場で不動産と不動産投資に関するコンサルティング、調査、投資顧問業務を行う。

 長谷川不動産経済社代表の長谷川高氏は「1億円の現金の相続税評価額は1億円だが、1億円で賃貸物件を建設すれば、相続税評価額は約4割程度になる。さらに、建設する際に借り入れがあれば、相続財産から借入金を差し引くことができる」と説明する。

 相続税増税の対策として、賃貸経営は有効のようだ。ただ、「今、賃貸経営は非常に厳しい状況にある」と長谷川氏は警告する。

 「背景には、人口減少と賃貸物件の増加がある。しかも、賃貸物件は、不動産投資信託などファンドによる建設増に加え、個人による相続対策の物件も増えている。いわば需給バランスが崩れている状態。その中で、生き残りを懸けて賃貸経営をする覚悟も必要だ」

 長谷川氏は、「入居者に選ばれる賃貸住宅」のポイントとして、デザイン性、防犯性、防災性の三つを挙げる。

 「現在の学生や社会人の単身者、若い夫婦は、子どもの頃からそれなりに豊かな暮らしをしてきている。お金はなくてもおしゃれに暮らしたいと考えているため、彼らに向けた物件はデザイン性に優れていることが求められる。また、防犯意識が高く、プライバシーに敏感な人も多い。分譲マンションほどではないにせよ、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備はあったほうがいい」

 防災性も不可欠な要素だ。特に、東日本大震災以降、耐震性に問題のある物件は敬遠される傾向にある。

賃貸経営には信頼に足る
パートナーが不可欠

 その上で、賃貸経営は、20年、30年と続ける事業であるから、建築から30年たっても「そこに住みたい」と思われる物件でなければ、事業としては成り立たない。

 「賃貸経営は、たとえ副業としてであっても起業するのと同様に考えなければならない。企業努力を怠れば、失敗することは目に見えている。だからこそ、パートナーの存在が重要になる。市場調査から入居者の募集、その後の管理までトータルで任せられる会社であることが望ましいだろう」

 常に適切なアドバイスとサポートが期待できる、信頼に足るブランド力のあるパートナーを選ぶことが、成功への第一歩につながるといえるだろう。

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