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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

マイホーム購入の明暗を分ける
「利回り」の知られざる常識

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第4回】 2015年9月17日
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不動産評価手法変更の裏を読め!
値上がりする物件選びの新基準

マイホームを買うときに、周辺の物件の家賃水準を調べる人は自宅投資のセンスがいい人だ

 「マンションを買う前には、周辺の物件の家賃水準を調べよう」

 そう言われて、「それは利回りを調べるためですか?」とピンと来る人は自宅投資のセンスがよい。自宅投資は、「貸した場合にローン返済に見合う額で貸せるか?」が問われ、今は利回りが基準になる時代だからだ。

 しかし、2000年頃まではそうではなかった。そこで今回は、私が2002年に提唱したマイホームの「利回り革命」の全貌を明かし、その法則を基に、これから値上がりする物件選びの新基準を提示したい。

 土地神話が生きていたバブルの頃までは、自宅の利回りが2%なのに、それを買うためのローンの金利が8%という、投資採算から見て考えられないアンバランスな状況まで行ってしまった時期があった。これでは借金して家を買う投資は、物件価格が大幅に値上がりしない限り「大赤字」だ。

 そうした現象はなぜ起こっていたのか。それを一言で簡単に説明すると、以前は不動産価格査定で、取引事例比較法だけが重視されていたことによる。取引事例を基準にすると、お隣さんの土地が高値で取引されればこちらも上がるというように、物件価格がバブル化して際限なく上がる傾向になり、「上げ」が「上げ」が呼ぶ時期もあった。

 戦後、1950年代から70年代までは、10年ごとに人口が約1000万人も増える時代が続いた。経済成長も「右肩上がり」の時代があった。インフレ基調で不動産も上がったが、家賃も上がっていた。そんな時代、「マイホーム売買も利回りできちんと見るべきだ」という主張はなかった。マイホームは夢を実現させるために買うもので、投資ビジネスではないから、「利回りなんて関係ない」という世界だった。

 ところが21世紀に入ると、不動産の収益について、「投資額(マンション価格)に対してどれだけ稼げるか?」という尺度が使われ始めた。従来の常識はいかに崩れていったのか。

 ここでいう利回りとは、家賃収入(インカムゲイン)により何年で購入額の元が取れるかという計算結果を言う。20年で回収できるなら、「1÷20=0.05」なので、利回りは5%となる。過去のように「所有している」だけでは資産価値は上がらないので、その住宅を賃貸した際の収入(インカム)が問われる時代に変わったのだ。

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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