住宅ローンおすすめ比較[2018年]
2017年6月15日公開(2018年5月31日更新)
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ザイ・オンライン編集部

「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 主要14銀行の審査基準を徹底比較

「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 住宅ローンの「銀族年数」「年収」といった審査基準について、主要14銀行を徹底比較したので、審査を通りやすい銀行を見極めて、確実に住宅ローンを借りよう。特にネット銀行は、「勤続年数」の審査基準を緩和していることが多いので、転職したばかりの人などは活用を考えたい。また「個人事業主(フリ―ランス)」についても審査基準を調査した。

審査基準は審査対象となるための最低基準
各銀行のスタンスを把握しよう

 審査基準とは、審査の対象となる最低基準のことだ。基準をクリアすれば必ず借りられるわけではないが、各銀行のスタンスがよく分かるので参考になる。

 特に「勤続年数」「前年度年収」は、銀行にとって住宅ローンを貸す人の返済能力を測る重要な指標となる。各銀行が融資の際に重要視する項目を見ると、「勤続年数」が96.4%の銀行が重要視しており、「年収」は95.6%の銀行が重視、「雇用形態」は77.1%の銀行が重視しているなど、雇用や収入に関する項目が上位に位置している(出典:国土交通省調べ「民間住宅ローンの実態に関する調査」)。住宅ローンの返済に問題が起きないよう、こうした指標は高めの数値を求めるのが従来の銀行の考え方だった。

審査に不安がある人におすすめなのは、
イオン銀行、りそな銀行、フラット35!

 しかし、新規参入してきたネット銀行には、従来の審査基準にとらわれず、「勤続年数」や「(前年度)年収」を下げて、審査を甘めにしている銀行も存在する。各行の商品説明書からこうした審査基準をまとめたのが下表だ。

 主要ネット銀行の審査基準(勤続年数、年収)
 銀行名 給与所得者
勤続年数 (前年度)年収
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 イオン銀行 6カ月以上 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上
 アルヒ(フリーダム) 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 カブドットコム証券 3年以上
 ※「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

ネット銀行は、「勤続年数」は1~2年以上からと短いが、「(前年度)年収」は100万円以上と低い銀行もあるが、逆に400万円以上と高めの銀行もある。つまり、ネット銀行は勤続年数はあまり問わないものの、「(前年度)年収」による単純な返済能力を中心にみているといえる。

 なかでも、イオン銀行の審査基準は、「勤続年数」が「6ヵ月以上」、「(前年度)年収」が「100万円以上」と傑出して低い。従来なら、「勤続年数」は2~3年、「(前年度)年収」は200~300万円というのが基本的な指標だったので、この数字は破格であり、住宅ローンが借りやすくなっている。

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【関連記事はこちら!】
>> イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も

 では、大手銀行の審査基準はどうなっているのか。

 主要大手銀行の審査基準(勤続年数、年収)
 銀行名 給与所得者
勤続年数 (前年度)年収
 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行 200万円以上
 三菱UFJ銀行 3年以上
 りそな銀行 1年以上 100万円以上
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 フラット35(アルヒ) 返済負担率が基準を満たしている人
 ※「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

大手銀行は、「勤続年数」は「3年以上」と従来通りの銀行が多いかと思ったが、最近は勤続年数を明記していない銀行が多かった。また、「(前年度)年収」は高くても200万以上であり、ネット銀行より少し安いようだだ。つまり、大手銀行は年収よりも、「勤続年数」などによる安定した雇用状態を中心に見ているのだ。

 とはいえ、りそな銀行は、大手銀行では最も審査基準の緩和に積極的な姿勢を見せている。「勤続年数」が「1年以上」、「(前年度)年収」が「100万円以上」から審査対象になるため、審査基準は甘めだ。「雇用形態も年収も不安定だが、大手銀行で借りたい」という人にはおすすめだ。

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 独立行政法人の住宅金融支援機構が提供している「フラット35」も審査のハードルが低めであるとして有名だ。「(前年度)年収」の基準はなく、基準は返済比率(年間返済額÷年収)だけなので、年収はいくらでも借りられる。年収400万円未満なら返済比率30%以下、年収400万円以上なら返済比率35%以下に収まっていれば大丈夫だ。たとえば、前年の年収が200万円なら、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)以下であれば借りられる可能性が高い。また、「勤続年数」の縛りもないので、転職してすぐでも申し込める。

 その代わり、民間の銀行より金利は少し高め。もしも、頭金が10%以上ない場合は、さらに高い金利が適用される。メリットばかりではないのだ。

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個人事業主やフリーランスの人は審査基準が厳しい
まずは専門家に相談してみよう

 以上は給与所得者の審査基準で、個人事業主やフリーランスなどには当てはまらない。個人事業主はその収入の不安定さから審査基準が厳し目に設定されていることが多い

 個人事業主の審査基準(事業年数、年収)
 銀行名 個人事業主
事業年数 (前年度)年収
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 イオン銀行 3年 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上
 アルヒ(フリーダム)
 カブドットコム証券
 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行 3年以上
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 フラット35(アルヒ) 返済負担率が基準を満たしている人
 ※「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

 個人事業主やフリーランスの場合、多くの銀行は実際には3年以上の事業年数を求めることが多く、3期分の決算書の提出を求められる。銀行によっては、3期のうち、1期でも赤字決算を担っていると融資が難しいというケースもある。明確な審査基準を打ち出していない銀行も多く、ともかく銀行に相談してみるのがいい。

 「士業など資格を活かした独立」や、「専門的な分野でフリーランスとして活動を始める」などというケースでは、個人のネームバリューや実績があり、一定数の顧客が見込めるといった事情をくんでくれることもあるが、期待は禁物だ。

「前年度年数」や「勤続年数」はあくまで目安
大手銀行なら事情を汲んでくれることも

 銀行にとって重要なのは、あくまで「融資したお金を長期にわたって返済できる人か否か」だ。そのため、これらの審査基準は目安に過ぎず、数字を満たしているからと言って必ず融資が受けられるというわけではない。「ホームページに掲載されている審査基準を満たしていたのに、審査に落とされた」というケースは結構あるのだ。

 ホームローンドクター代表・淡河範明氏はこう語る。

 「金融機関のホームページの商品概要内で公開している審査基準はごく一部だけだということはあまり知られていません。ほかにも審査基準が多数あり、審査の可否はそれらを加味して総合的に決められます。落とされた原因は教えてくれないので、『条件を満たしているのに何で?』と困ってしまう人は多いはずです」

 逆に、基準を満たしていなくても、融資を受けられることがある。

 大手銀行や地方銀行などは、基本的に対面によって契約を進めるため、事情を話せば融通が利く可能性がある。たとえば、転職によって一時的に条件がクリアできていなくても、転職先の財務内容に問題がなく、安定した収入が見込めると判断されれば融資を受けられる場合がある。金利を少し上乗せといった譲歩案を出してくれるケースもある。

 一方、ネット銀行は対面ではないため、書類審査のみの場合も多く、融通があまり利かないので注意が必要だ。

 審査に落とされた理由がどうしても思い当たらなかったり、確実に融資を受けたい場合は、銀行に聞いてもなかなか教えてくれないので、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのもいいだろう。

 審査に通らない可能性があるのなら、最初から複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったもののなかから最良の住宅ローンを選ぶという方法もおすすめだ。ただし、あまりにも多くの銀行に同時に申し込むと不自然なので、数カ所に留めておくのがベターだろう。

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0.457% 0円 借入額×2.16%
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
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0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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