住宅ローンの借り換えの際に大きな負担となるのが、30万～80万円かかる諸費用だ（借入金額3000万円の場合）。銀行によって諸費用は大きく違うので、18銀行の借り換え時にかかる諸費用（手数料・保証料）を比較してみた。なお、実際に借り換えをする際は、諸費用込みの金利である「実質金利」で比較しないと、損する可能性もあるので注意しよう。
諸費用（手数料・保証料）は、
銀行によって30万〜80万円と幅がある
住宅ローンアドバイザーでファイナンシャルプランナーの菱田雅生氏は、住宅ローンの諸費用について、こう忠告する。
「住宅ローンの借り換えには、手数料や税金などの諸費用がかかります。契約書作成で必要な印紙代など、借入金額に対して定額のものもありますが、銀行・金融機関の手数料や保証料、団体信用生命保険料（団信）は差が大きいので、借り換え時にはよくチェックしたほうがいいでしょう」
実際、借り換えの諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が3000万円のケースなら、借り換え時に30万〜80万円程度を支払う。銀行によってかなり幅がある。
諸費用は大きく分けて2つ。
「借り換えする銀行等に支払うもの」は、（1）保証料、（2）手数料、（3）団信保険料の3つで「住宅ローンの3大コスト」と言われる。
もう一つが、「その他の支払い（下記の（4）から（8）の合計）」で、約10万～20万円かかる。
これらの諸費用は基本、現金で用意する必要があるが、最近は借入額に繰り入れることができる銀行も増えているので、必ずしも現金がないと借り換えできないわけではない。（参考記事「住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！」）
では、諸費用をひとつずつ確認してみよう。
| 費用名 | 費用 | |
|---|---|---|
| 3大 コスト |
（1）保証料 | 0〜62万円 |
| （2）手数料 | 0〜66万円 | |
| （3）団信保険料（大半の銀行が金利に内包） | ほぼ０円 | |
| その他 支払い |
（4）印紙代 | 2万円 |
| （5）登録免許税 | 3万円 | |
| （6）司法書士報酬 | 5万〜10万円 | |
| （7）火災保険料・地震保険料 | 数万円 | |
| （8）物件検査手数料（フラット35のみ） | 2万〜6万円 | |
| 諸費用の合計 | 30万〜80万円 | |
（1）保証料
保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうために支払う。ただし、立て替えてもらった後も、住宅ローンの返済義務はなくならないので、払っている意味がないとも言われており、最近は保証料ゼロの銀行も増えている。みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行などの「大手銀行」は保証料を取ることが多いのに比べて、イオン銀行、住信SBIネット銀行などの「ネット銀行」の大半は保証料が不要だ。
保証料は信用保証会社によって違うが、たとえば返済期間を35年とすると、借り換え時に一括前払いすると、借入金額×2.06%程度かかる（下表参照）。借入金額1000万円で保証料は約21万円、3000万円なら保証料は約62万円となる。もし、借入期間が短い場合は、保証料率もそれに比例して低くなる。
そのほかに、保証料を一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もあり、どちらにするかは選べることが多い。
なお、「住宅ローンの保証料を一括で支払っている場合、繰上返済時には保証料の一部が返金されます。一方で、手数料というのは払ったら返ってきません。繰り上げ返済をする場合は、一部戻ってくる保証料の方がお得になります」（菱田氏）という点に注意したい。
| 借入期間 | 保証料率 | 借入期間 | 保証料率 | 借入期間 | 保証料率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年 | 0.10% | 13年 | 1.07% | 25年 | 1.73% |
| 2年 | 0.19% | 14年 | 1.13% | 26年 | 1.77% |
| 3年 | 0.28% | 15年 | 1.20% | 27年 | 1.81% |
| 4年 | 0.37% | 16年 | 1.26% | 28年 | 1.84% |
| 5年 | 0.46% | 17年 | 1.32% | 29年 | 1.88% |
| 6年 | 0.54% | 18年 | 1.38% | 30年 | 1.91% |
| 7年 | 0.62% | 19年 | 1.43% | 31年 | 1.95% |
| 8年 | 0.70% | 20年 | 1.48% | 32年 | 1.98% |
| 9年 | 0.78% | 21年 | 1.54% | 33年 | 2.01% |
| 10年 | 0.85% | 22年 | 1.59% | 34年 | 2.03% |
| 11年 | 0.93% | 23年 | 1.64% | 35年 | 2.06% |
| 12年 | 1.00% | 24年 | 1.68% | ||
| ※出所：りそな銀行「保証料（一括前払い）の一覧表」。商品や取扱条件により保証料が異なる場合もある。 | |||||
（2）手数料
住宅ローンを借り換える際に、事務手続きの手数料を銀行などに支払う。「事務手数料」「取引手数料」など、名称はさまざまだ。
大手銀行の手数料が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は、SBI新生銀行のように５.５万円からの定額型の銀行や、借入金額×2.2%の手数料を取る銀行まであり、対応はさまざまだ。
なお、手数料は、保証料と違い、一度払ったら返ってこない。繰り上げ返済を考えているのであれば、手数料は損することがある。
借り換え時に手数料を支払いたくない人のために、金利を上乗せする「定率型」という支払い方法を用意している銀行もあるので、下記の記事を参考にしてほしい。
【関連記事はこちら！】⇒「住宅ローン手数料の「定率型」と「定額型」はどっちがいい？ 長期借入なら、定率型がお得！」
（3）団信保険料
住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、住宅ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っている住宅ローンを相殺できる保険。略して、「団信」。大半の銀行は、金利の中に団体信用生命保険料（団信保険料）を含んでいるので、無料と考えていい。
全期間固定住宅ローン「フラット35」も、2017年10月以降は、団信保険料を金利に組み込んで表示している。借り換え時に団信に加入しないことも選べるが、大半の人が加入している。ただし、健康上の理由で団信に入れない、団信が不要であるという場合、適用金利は「表示金利（団信込みの金利）－0.2％」となる。
なお、借り換えに際して、現在借りているのが、2017年9月以前に借りた「フラット35」の場合は、注意が必要だ。団信保険料として、「借入残高×0.358％」を年に一回支払っている。つまり、古いフラット35の団信保険料込みの本当の金利は「借りている金利＋0.358%程度」となる。現在の住宅ローンは大半が団信保険料込みなので、比較する際は気をつけよう。
【関連記事はこちら！】⇒団体信用生命保険って、加入は必須？種類や保険料が下りる条件は？ 住宅ローンの「団信」の基礎を知ろう！
18銀行の住宅ローン借り換え諸費用（手数料・保証料）を比較
それでは各銀行がどんな手数料・保証料となっているのか、比較してみよう。
ネット銀行は手数料を主体としており、「定率（借入額×料率）」のケースと、「定額」の場合がある。
大手銀行は、保証料を主体としており、借入期間によって保証料率は変化する。料率体系はぼ横並びだ。
気をつけたいのは、１つの銀行で諸費用が異なる複数の商品を扱っているケースもあること。気をつけよう。
| 銀行名 | 手数料 | 保証料 |
|---|---|---|
 |
【住宅ローン】 4.4万円（税込） 【変動セレクト、固定セレクト】 借入額×2.2%（税込） |
− |
 |
【通常商品】 5.5万円（税込） 【変動フォーカス】 借入額×2.2%（税込） 【ステップダウン金利】 16.5万円（税込） |
− |
 |
【定率型】 借入額×2.2%（税込） 【定額型】 11万円、金利+0.2%（税込） |
− |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
 |
33万円（税込） | − |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
| 銀行名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
|---|---|---|
 |
【ローン取扱手数料型】
借入額×2.2％+3.3万円（税込） 【保証料一部前払い方式】3.3万円 【金利上乗せ型】3.3万円および金利+0.2% |
【保証料一部前払い方式】 借入額×2.06% |
 |
借入額×2.2％（税込） |
− |
 |
【WEB申込専用】 借入額×2.2% |
【通常商品】 借入額×2.06%+3.3万円 |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％+5.5万円（税込） |
【保証料一括前払い型】 借入額×2.16％+5.5万円（税込） 【保証料金利上乗せ型】 5.5万円＋金利0.2％上乗せ |
 |
【融資手数料型】 借入額×2.2％（税込） |
【保証料型】 借入額×2.06%+3.3万円 |
 |
借入額×2.2%（税込） | − |
 |
− |
【一括前払い方式】 借入額×1.18〜2.96%+1.1万円 【月次後払い方式】 金利+0.10%〜+0.27%+1.1万円 |
フラット35の「諸費用」（借り換え） |
||
| 商品名 | 手数料 | 保証料(35年借入) |
| フラット35 | 借入額×0.66〜2.2%（税込） >>詳細はこちら |
− |
| ※2023年12月調べ、各銀行の主力商品の商品説明書を元に作成。保証料は35年借入の料率。詳細は各銀行に問い合わせよう。すべて税込み。 | ||
印紙税、登録免許税など「その他の支払い」は
合計10万～20万円しかかからない
銀行以外に支払う、その他の支払い（下記の（4）から（8）の合計）は、銀行以外に対して支払うもので、合計約10万～20万円とそれほど多くはない。以下、見ていこう。
（4）印紙税
住宅ローン契約書に貼り付ける印紙代だ。以下のように借入金額によって印紙代が異なる。
| 借入金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 2000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 2万円 |
（5）登録免許税
借り換え時には、「抵当権の抹消」と「抵当権の設定」が必要となる。
抵当権の抹消は1件で1000円かかる。ただし、土地、建物それぞれに費用が発生するので、登録免許税は2000円となることが多い。
一方で、抵当権の設定は、借入金額×0.4%だが、自己居住用で床面積50平方メートル以上、などの条件を満たせば、借入金額×0.1%に軽減される。
（6）司法書士の報酬
登記の手続きのために司法書士に払う報酬。抵当権の設定と抹消を合わせて5万〜10万円程度が目安。
（7）火災保険料・地震保険料
毎年、数万円かかる。火災保険は、一括支払いにすると割引になるため、かつては35年分を一括払いすることができたが、現在は10年が限度だ。
（8）物件検査手数料（フラット35のみ）
フラット35の融資を受けるには、一定の技術要件が必要。たとえば、木造住宅の場合は基礎の地面からの高さは40cm以上が必要で、マンションならば20年以上の長期修繕計画を立てているなどの要件を満たしている必要がある。こうした技術要件をクリアしているかどうかを調べるのに、物件検査手数料がかかる。なお、多くのマンションはフラット35登録をしているので、改めて検査する必要はない。
住宅ローンの借り換え時は、
金利＋諸費用（手数料・保証料）で比較を！
以上が、借り換えで発生する諸費用だ。借り換え時に30万～80万円程度もかかる。
借り換えによって得をするか、損をするかを正確に判定するためには、諸費用も考慮して、現在の住宅ローンと比較する必要がある。「現在の住宅ローンの今後の総支払額」に比べて、「借り換える住宅ローンの総支払額」が安くなっていれば、借り換えにメリットがあると言えるだろう。
ただし、こうした計算は面倒だ。住宅金融支援機構や銀行のサイトで、借り換えのシミュレーションはできるが、サイトごとに数字を打ち込む必要があり、比較するのは非常に骨が折れる。
そこでダイヤモンド不動産研究所では、諸費用の中でも大きな割合を占める3大諸費用（（1）保証料、（2）手数料、（3）団信保険料）を含んだ「実質金利」を計算し、独自のランキングを作成した。現在の住宅ローンの金利と、借り換え先の銀行の実質金利を比較して、割安であればおおむね借り換えにメリットがあると考えられる。また、返済額シミュレーション機能もあるので、参考にしてほしい。
【関連記事はこちら！】⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】借り換えで本当に得する最新商品を発表！
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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