住宅ローンの借り換えの際に大きな負担となるのが、30万～280万円かかる諸費用だ。借り換えを検討している人は、少しでも安い金利の住宅ローンに乗り替えようとするが、それだけでは十分ではない。諸費用を含めた「実質金利」で比較しないと、損する可能性すらある。
住宅ローンアドバイザーでファイナンシャルプランナーの菱田雅生氏は、住宅ローンの諸費用について、こう忠告する。
「ローンの借り換えには、手数料や税金などの諸費用がかかります。契約書作成で必要な印紙代など、借入金額に対して定額のものもありますが、銀行・金融機関の手数料や保証料、団体信用生命保険料（団信）は差が大きいので、借り換え時にはよくチェックしたほうがいいでしょう」
住宅ローン借り換えの諸費用は銀行によって違い、
借り換え時だけでも30〜280万円と幅がある
借り換えの諸費用は、借入金額に比例して大きくなることが多い。たとえば、借入金額が3000万円のケースなら、借り換え時に30万〜80万円程度を支払う。さらに最近は金利に内包していることが多いが、団信が200万円かかることもあり、合計で30～280万円だ。銀行によってかなり幅がある。
諸費用は大きく分けて2つ。
「借り換えする銀行等に支払うもの」は、（1）保証料、（2）手数料、（3）団信保険料の3つで「住宅ローンの3大コスト」と言われる。
もう一つが、「その他の支払い（下記の（4）から（8）の合計）」で、約10万～20万円かかる。では、諸費用をひとつずつ確認してみよう。
| ◆借り換えにかかる主な諸費用（借入金額3000万円の場合） | ||
| 費用名 | 費用 | |
| 3大 コスト |
（1）保証料 | 0〜62万円 |
| （2）手数料 | 0〜65万円 | |
| （3）団信保険料（大半の銀行が金利に内包） | 累計0〜200万円超 | |
| その他 支払い |
（4）印紙代 | 2万円 |
| （5）登録免許税 | 3万円 | |
| （6）司法書士報酬 | 5万〜10万円 | |
| （7）火災保険料・地震保険料 | 数万円 | |
| （8）物件検査手数料（フラット35のみ） | 2万〜6万円 | |
| 借り換え時 | 30万〜80万円 | |
|---|---|---|
| 諸費用の合計 | 30万〜280万円 | |
（1）保証料
保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうために支払う。ただし、立て替えてもらった後も、住宅ローンの返済義務はなくならないので、払っている意味がないとも言われており、最近は保証料ゼロの銀行も増えている。大手銀行は保証料を取ることが多いのに比べて、ネット銀行の大半は保証料が不要だ。
保証料は信用保証会社によって違うが、たとえば返済期間を35年とすると、借り入れ時に一括で支払った場合、借入金額×2.06%程度かかる。借入金額1000万円で保証料は約21万円だ。その他に、保証料を一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もあり、どちらにするかは選べることが多い。
なお、「住宅ローンの保証料を一括で支払っている場合、繰上返済時には保証料の一部が返金されます。一方で、手数料というのは払ったら返ってきません。繰上返済をする場合は、一部戻ってくる保証料の方がお得になります」（菱田氏）という点に注意したい。
（2）手数料
銀行に支払う事務手続きの手数料。「事務手数料」「取引手数料」など、名称は様々だ。大手銀行が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は借入金額×2.16%など、多額の手数料を取ることが多い。手数料は、保証料と違い、一度払ったら返ってこない。
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（3）団信保険料
住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っているローンを相殺できる保険。略して、「団信」。民間の銀行では、金利の中に団体信用生命保険料が含まれているので、無料と考えていい。
全期間固定住宅ローン「フラット35」も、2017年10月以降は、団信保険料を金利に組み込んで表示している。団信に加入しないことも選べるが、大半の人が加入している。ただし、健康上の理由で団信に入れない、団信が不要であるという場合、適用金利は「表示金利（団信込みの金利）－0.2％」となる。
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印紙税、登録免許税など「その他の支払い」は
合計10万～20万円しかかからず、大差はない
銀行以外に支払う、その他の支払い（下記の（4）から（8）の合計）」は、銀行以外に支払うもので、合計約10万～20万円とそれほど大きくはない。以下、見ていこう。
（4）印紙税
ローン契約書に貼り付ける印紙代だ。 以下のように借入金額によって印紙代が異なる。
| ◆住宅ローン契約書に貼る「印紙代」はいくら？ | |
| 借入金額 | 印紙税 |
| 100万円超～500万円以下 | 2000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 2万円 |
（5）登録免許税
抵当権の抹消は1件1000円かかる。ただし、土地、建物それぞれに費用が発生するので、登録免許税は2000円となることが多い。一方で、抵当権の設定は、借入金額×0.4%だが、自己居住用で床面積50平方メートル以上、などの条件を満たせば、借入金額×0.1%に軽減される。
（6）司法書士の報酬
登記の手続きのために司法書士に払う報酬。 抵当権の設定と抹消を合わせて5万円から10万円程度が目安。
（7）火災保険料・地震保険料
毎年、数万円かかる。火災保険は、一括支払すると割引になるため、かつては35年分を一括払いすることができたが、現在は10年が限度だ。
（8）物件検査手数料（フラット35のみ）
フラット35の融資を受けるには、一定の技術要件が必要。たとえば、木造住宅の場合は基礎の地面からの高さを40cm以上が必要で、マンションならば20年以上の長期修繕計画を立てているなどの要件を満たしている必要がある。こうした技術要件をクリアしているかどうかを調べるのに、物件検査手数料がかかる。なお、多くのマンションはフラット35登録をしているので、改めて検査する必要はない。
金利だけでなく諸費用も銀行によって差があるので
金利＋諸費用で計算した「実質金利」による比較が重要！
以上が、借り換えで発生する諸費用だ。借り換え時だけで30万～80万円程度かかり、団体信用生命保険料は金利に内包されているとはいえ、最大200万円程度かかる。合計で30万～280万円という金額は見逃せない金額だろう。
そのため、借り換えによって得するか、損するかを正確に判定するためには、諸費用も考慮して、現在の住宅ローンと比較する必要がある。「現在の住宅ローンの今後の総支払額」に比べて、「借り換える住宅ローンの総支払額」が安くなっていれば、借り換えにメリットがあると言えるだろう。
ただし、こうした計算は面倒だ。住宅金融支援機構や銀行のサイトで、借り換えをシミュレーションできるが、サイトごとに数字を打ち込む必要があり、比較するのは骨が折れる。
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そこでザイ・オンラインでは、諸費用の中でも大きな割合を占める3大諸費用（（1）保証料、（2）手数料、（3）団信保険料）を含んだ「実質金利」を計算し、独自のランキングを作成した。現在の住宅ローンの金利と、借り換え先の銀行の実質金利を比較して、割安であればおおむね借り換えにメリットがあると考えられるので、参考にしてほしい。
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