本当に安い住宅ローンを選ぶときに役立つ「実質金利」を知っているだろうか。最近の住宅ローンは、見た目の表面金利は安いのに諸費用が高いなど、紛らわしいこともあるため、比較するのが非常に難しい。実質金利を使えば、住宅ローン内に隠された様々なコストを炙り出して、各社の住宅ローンを比較できるようになる。「実質金利」の仕組みと活用方法を理解して、最も安い住宅ローンを見つけよう。
住宅ローンを比較するのは簡単ではない。
例えば、お得な住宅ローンを選ぶ時あなたはどう判断するだろうか。ここでは35年固定金利で住宅ローンを借り換えるために、2つの住宅ローンを比較してみよう。一つはソニー銀行の「住宅ローン（20年超）」で表面金利は1.004%。もう一つの商品は住宅ローン専門大手のARUHIが提供する「フラット35」で表面金利は0.930％（2016年7月）。表面金利を見る限りは、ARUHIが安い商品に見える。
ところが、下の表を見てほしい。実は手数料が大きく違うのだ。ソニー銀行の金利は少し高いが、取扱手数料は4万3200円だけ。一方のARUHIは、金利は低いものの、取扱手数料が残高×2.16%かかり、さらに団体信用生命保険についてもソニー銀行は無料で付帯しているので比較するために付帯させると、毎年、その時の残高×0.358%という保険料を支払い続けなくてはならない。どちらが有利な住宅ローンなのか悩むところだろう。
数値がいくつもあると、住宅ローンを比較するのは難しい。そこで、取り扱い手数料などの諸費用を年率の金利に換算して、表面金利と合算してしまったのが「実質金利」だ。ファインナンシャル・プランナーであり、住宅ローンに詳しいホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で実質金利を計算し、ランキングを作成した。実質金利は、「APR（Annual Percentage Rate）」とも言う。
両社の住宅ローンの実質金利を比べてみよう。借入額3000万円、返済期間35年として計算した。ソニー銀行の「住宅ローン（20年超）」の実質金利は1.013％、ARUHIの「フラット35」は1.437%となり、表面金利が高かったソニー銀行の「住宅ローン」のほうが、実際は有利な商品であることが分かった。
住宅ローン獲得競争が激化する中で、住宅ローンは複雑化しており、比較するのが容易ではなくなっている。また、各金融機関のサイトは単純に比較されないように、サイトの構成や表現方法が微妙に違う。分かりにくく作っているのではないかと疑うほどだ。
諸費用以外に借り手を惑わすのが「金利優遇幅」。店頭金利からどれだけ金利を優遇するかを示している。この優遇幅が全期間固定だったらいいのだが、中には途中で優遇幅が狭くなる住宅ローンもあり、本当の金利はいくらなのか分かりにくいので、実質金利を計算するのは有効だ。
実質金利の計算方法は、やや難しい。いわゆる投資指標として多用されている内部収益率（IRR）の計算方法と一緒だ。パソコンなどを使って、最初に支払う諸費用から最終月の返済額まで、毎月の支払額をすべて書きだし、そこから全体の利回りを計算する。これで、数値は実質金利だけに一本化されるので、実質金利だけを比較すれば良くなる。
ちなみに、似た指標としては「総支払額」がある。金額として表示されるので、直感的に分かるのが特徴だ。ただし、総支払額は諸費用の支払いタイミングを考慮していないのであまり正確ではない。例えば、頭金を2割払うケースと頭金ゼロのケースでは、頭金を2割も支払う方が大変だと感じるだろう。実質金利であれば、最初に支払う諸費用の方がは、後で支払う諸費用よりも重い負担として計算してくれるので、借り手の立場に立った、より「優れた」指標と言える。
借り換えに役立つ、実質金利
そこでザイ・オンライン編集部では、主要金融機関を対象に、諸費用、金利優遇幅の変動などを考慮した実質金利を計算し、金利の低い順にランキングを作成した。固定金利期間、借り換え・新規借入などで区切って、複数のランキングを用意している。本当に安い住宅ローンを探したいのなら、このランキングを使わない手はない。
特に、借り換えを検討している人にとっては、実質金利は非常に役に立つ指標だ。通常、借り換える際には「現在の住宅ローンの今後の総支払額」と、「借り換える住宅ローンの総支払額」を計算して、支払額が減少するのであれば、借り換えメリットが分かるという手順を踏むため、結構大変だ。実質金利であれば、借り換えに伴う諸費用のうち、事務手数料、保証料、団体生命信用保険料という主要な3の費用を加味して計算している。そのため、現在借りている金利に比べて、借り換えたい住宅ローンの実質金利が割安であれば、おおむね借り換えのメリットがあるということになる。ただ、融資額や返済期間によって、実質金利が多少変動することがあるので、正確な数字を求めるなら、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションの試算結果ページで、実質金利（APR）を確認してほしい。
実質金利ランキングは、表面金利だけでは分からない価格の目安が分かる、非常に便利な指標だ。借り手の味方である「実質金利」をぜひ活用してほしい。
また、各社は団信を充実させたり、来店せずに契約できたりするなど、コスト以外の商品性でも特徴を出しているので、ランキング情報とともに参考にして、自分に最適な商品を選ぼう。
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