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マイホームはこうして選びなさい
【第3回】 2011年9月6日
著者・コラム紹介バックナンバー
長嶋 修 [株式会社さくら事務所 代表取締役社長]

マイホームを買った後の「不測の事態」に
どうやって備えるか

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マイホームを購入した後に、例えば転勤やリストラ、長期にわたる疾病などに備えるにはどうしたらよいだろうか?いわゆる「不測の事態」が起きた際にマイホームを処分する方法は大きく2つしかない。「売る」か「貸す」かだ。
そうは言っても、売ることを考えて、今からX年後の売却価格を想定するのは、プロにも困難。そこで、ボラティリティー(変動性)の高い売却価格に比べ硬直性が高い(変動幅が小さい)賃料を想定してみよう。いざというとき、マイホームを人に貸した賃料で、住宅ローンや各種費用をまかなうというリスクヘッジ手法だ。

リスクヘッジ計算式にあてはめてみる

 モデルルームなどで渡される「賃料表」は、あくまでも新築時点の想定。参考程度にとどめておいて、必ず自分自身で調べておこう。インターネットで同条件の賃貸相場を調べたり、近隣の不動産業者に尋ねればすぐにわかる。

 以下のような計算式に、あてはめて考えてみる。

1. インターネットで賃料想定する
  インターネットや住宅情報誌などから、「同じ(近い)駅」「同様の築年数・間取り」の賃貸情報を多く集める。誤差が小さくなるよう、サンプルはできるだけ多めに。同駅になければ周辺駅の類似物件を。

2. 不動産業者から賃料ヒアリングする
  地元や大手の不動産業者に、自分の検討物件と同等の条件ならいくらくらいで貸せるのか、賃料を訪ねてみる。

3. 上記推定賃料を足し、0.475をかける

 上記は2つの数字から平均を出し、5%を割り引くという計算式だ。
賃料とはあくまでも貸主側のオファー数字であり、そのままの額で契約になることのほうが少ない。割引率は地域や物件によってまちまちだが、ここではおおよそ5%程度と仮定した。

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長嶋 修 [株式会社さくら事務所 代表取締役社長]

1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である株式会社さくら事務所を設立。以降、様々な活動を通して"第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント"第一人者としての地位を築いた、不動産の達人。
国土交通省・経済産業省などの委員も歴任し、2008年4月、ホームインスペクション(住宅診断)の普及・公認資格制度をめざし、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立、初代理事長に就任。
複数の法人を経営する他、TV等メディア出演、不動産・経済セミナー講師、出版・執筆活動等、幅広く活躍中。『不動産のプロから見た日本経済の活路~「ポスト成長経済社会」を豊かに生きる方法』(PHP)他、著書多数。


マイホームはこうして選びなさい

これまで私たちのマイホーム選びは基本的に、交通や生活の「利便性」や地価といった、「価格」との兼ね合いを中心にしてきました。希望の立地条件を前提に、便利でかつ割安な物件を探すのが「賢いマイホーム選び」だと考えられてきたのです。
しかし、今回の東日本大震災では、大津波をはじめ地盤の液状化や斜面地でのがけ崩れで多くの住宅が被害を受け、土地の安全性がクローズアップされました。また、建物に被害はなくても上下水道など周辺のライフラインがダメージを受け、生活に深刻な影響が及ぶことも多くの人が認識しました。
これからのマイホーム選びでは、建物の耐震性が従来以上に重視されるとともに、土地の安全性やライフラインの災害対応力など従来あまり意識されてこなかったポイントも問われることになるはずです。
マイホームをめぐる状況が大きく変わろうとしているとき、最低限知っておきたい基本情報とマイホーム選びのヒントを提供するため、さくら事務所の総力をあげて書籍『マイホームはこうして選びなさい』を企画しました。今回の連載では、「マイホーム選び」を考える新しい道しるべとして、10回にわたりそのポイントをお伝えしていきたいと思います。

「マイホームはこうして選びなさい」

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