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満室の3倍儲かる非常識な投資法
【第4回】 2016年3月16日
著者・コラム紹介バックナンバー
三浦弘人

アパートを旅館にするには
「用途変更」が必要

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かつて大手ハウスメーカーで市場調査を行う家賃審査部門に所属し、5000棟以上の物件を調べてきた、家賃設定とマーケティングのスペシャリストが「空室を出さない裏ワザ」を公開した。『満室の3倍儲かる非常識な投資法』は業界で大きな注目を集め、「こんな手法があったのか!?」と驚きをもって受け止められた。いままでの常識を打ち破る手法とはいったいどんなものなのか――。著者の三浦弘人氏にそのエッセンスを聞いた。

旅館化のきっかけは
なにげないこんな一言から

 以前、アパート建築(1K15戸、店舗1戸)を計画していたとき、不動産会社の社長との雑談で、旅館業についての話題になりました。以下、その再現です。

社長 今度の物件は駅も近いし、大通り沿いの角地なので、目立ちますねえ。用途変更をしてホテルにしちゃえばいいのに。

 用途変更って、どうやったらいいのですか?

社長 簡単にいうと、旅館業許可証をもらうために建物を旅館の基準に適合させるのです。

 いま建築中のアパートを旅館業に用途変更したら、儲かりますかね?

社長 駅も近いし夜12時まで営業しているスーパーも近いから、需要がありますよ。

 でも、1階の店舗は先日申し込みがあったから、フロントがつくれないなぁ。

社長 2階の一部屋をフロント兼シーツ類の倉庫にしてもいいじゃないですか。

 でも、従業員を雇わないといけないし。常駐してないといけないでしょう?

社長 マンスリーマンションを担当している弟に住み込んでもらえば、できますよ。パソコンがあれば仕事ができるし、夜遅くにチェックインする場合でも対応できますから。私が古くから付き合っている消防設備業者の社長がいるから、さっそく建物を見てもらいましょう。用途変更に慣れている行政書士と一緒に仕事をしているそうなので、一緒に来てもらいましょう。いろいろな営業許可の申請をしているそうですよ。それに、楽天トラベルやじゃらんなどのホテル検索サイトを使えれば、予約をとるのも難しくはありませんから。

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三浦弘人(みうら・ひろと)

1966年、東京都生まれ。大手ハウスメーカーで市場調査を行う家賃審査部門に所属し、5000棟以上の物件の特徴と家賃を調べてきた。いくつもの仲介会社を回り、空室を出さないための施策や工夫を徹底的に調査し、得られた情報をデータ化する。家賃設定とマーケティングのスペシャリスト。仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ。その後、不動産賃貸経営で独立し、沖縄に7棟71戸のマンションと軍用地を所有。不動産投資の新しい形を常に模索しており、全国の不動産投資仲間や異業種仲間と先端的な手法を研究中。最近では、アパート・マンションをマンスリーマンションやホテルに業態転換し、高収益を得ている。じゃらんのホテル満足度評価では沖縄エリアでナンバー2に選ばれる。また、Airbnb活用の先駆者であり、スーパーホストに認定される。


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