不動産一括査定サイトで相場を知って上手に売却！メリット・デメリットと、売却への流れを紹介

家やマンションなど不動産を売却するときに、最近は「不動産一括査定サイト」という便利なサービスを利用する人が増えている。そこで、「一括査定サイト」のメリット・デメリット、そしてサイトを活用した「不動産売却の流れ」を解説しよう。

査定を依頼したい会社を選択して、あとは連絡を待つだけ

　マンション、戸建、土地、アパート、ビル、農地などの不動産を売却しようとする際に直面する問題は、自分に代わって販売活動をしてくれる不動産仲介会社をどう探すかだ。

　数ある不動産仲介会社のなかから自分が住んでいる物件や地域に精通し、少しでも高く売れるように親身になってくれる会社を探し出すのは容易ではない。

　そこで、家やマンションを売却するときに、最近は「不動産一括査定サイト」という便利なサービスを利用する人が増えている。中古車の買い取り価格や引っ越し料金を一括査定するサイトをご存じの人も多いだろう。不動産一括査定サイトも基本的にはそれらと同じようなサービスだ。

　業界では老舗の「HOME4U」、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULLHOME’S」の一括査定サービス、マンションや戸建てばかりでなく工場や農地の売却にも幅広く対応する「リビンマッチ」など、不動産一括査定サイトにもいろいろあるが、いずれも利用は無料。不動産一括査定サイトの運営者は、登録している不動産仲介会社から査定依頼者の紹介手数料を得ているからだ。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の入力画面の一部。入力項目は18項目で、合計数分あれば入力できる

　使い方は簡単。一括査定サイトにアクセスして、売却したい物件の種類（マンション、戸建てなど）や住所、面積などの情報、自分の連絡先情報などを入力すると、査定対応が可能な不動産仲介会社がリストアップされる。そのなかから、査定を依頼したい会社を選択すれば、あとは連絡が来るのを待つだけだ。

「不動産一括査定サイトは10年以上前からありましたが、利用が本格的に普及してきたのはここ数年。いまでは便利なサービスとして、すっかり定着しました」。そう語るのは、不動産売却に詳しい価値住宅の代表取締役、高橋正典氏。普及にともなって、一括査定サイトに登録する不動産仲介会社の数も増え、使い勝手はますますよくなっているようだ。

メリットは、売りたい不動産に対応した会社を簡単に探せる

　一括査定サイトのメリットは、なんといっても売りたい不動産の種類や地域に対応した不動産仲介会社を簡単に探せること。売りたい不動産の種類と地域を入力すれば、対応できる複数の会社を紹介してくれるので、その中から、査定額を依頼したい会社を選択するだけでいい。

　なお、査定対応している不動産は、サイトによって大きく違う。マンション、戸建て、土地だけでなく、アパート、ビル、店舗・事務所、投資用物件、倉庫、農地といった不動産の売却にも対応しているサイトもある。

デメリットは、営業電話がかかってくること

　一方でデメリットとしてよく指摘されるのは、査定を依頼した不動産仲介会社から、すぐに営業電話がかかってくること。

　ただ、これは仕方がないともいえる。物件の販売活動を任せるための媒介契約を結ぶには、どのみち不動産仲介会社の営業担当者と実際に会うしかない。営業担当者としても物件を見てその価値を吟味する訪問査定をしないと、具体的な販売計画を立てられない。

　一括査定サイトを利用した人が、「すぐに売却する気はないので、机上査定を頼んだのにすぐに営業電話がかかってきた」と不満をこぼすケースもあるが、「売る気がなくて査定価格を知りたいだけなら、不動産情報サイトや折り込みチラシなどで相場を把握するだけでも十分。中古マンションの価格ならそれでだいたいわかります」と高橋氏はアドバイスする。

　また、登録している不動産仲介会社の質は必ずしも一定ではない。例えば、HOME4Uは「悪質な不動産仲介会社がいないか常にパトロール」（HOME4Uサイトより）しており、一定の品質を確保するよう努力している。ただし、会社によって得意・不得意があり、また担当者の質も千差万別だ。

　デメリットをもう一つ挙げるとすれば、各サイトにすべての大手不動産仲介会社が登録しているわけではないこと。特定の不動産会社と契約したいのであれば直接、不動産仲介会社に問い合わせるほうがいいだろう。ただし、主要な不動産会社はどこかの一括査定サイトには登録しているので、詳しくは下記の記事を参考にするといいだろう。

査定価格ではなく、提案の中身で選ぶ

　では、不動産一括査定サイトをうまく活用するには、どんな点に気をつければいいのだろうか。

　高橋氏は、「一括査定サイトを利用する本来の目的は、査定金額を知ることではなく、不動産仲介会社選びにあります。その大前提をしっかりと頭に入れておくことです」と強調する。

　そこで、「一括査定サイトを活用した不動産売却の流れ」を紹介しよう。

　一括査定サイトを活用した「不動産売却の流れ」　　
（1）最低でも３社は訪問査定してもらい、話を聞く
（2）査定価格が一番高い不動産仲介会社を、安易に選ばない
（3）他社の査定価格ばかりきにする会社は除外
（4）提案書があるのは当然だが、それだけでは判断しない
（5）売却のロードマップを聞いて判断する
（6）「専任媒介契約」を選ぶのが無難
（7）不動産会社と信頼関係を築く

　まず、「（1）最低でも３社は呼んで『訪問査定」してもらい話を聞く」、というのが基本だ。一括査定サイトだと６社程度紹介してくれることが多く、なかには「机上査定」といって、訪問しないで提案書を送ってくれるところもある。机上査定の段階でも単に査定価格を示すだけでなく、周辺の類似物件の売却実績などの情報を盛り込んだ提案書を出してくる不動産仲介会社もある。

しかし、机上査定だけでは物件の状態や周辺環境などわからないことが多く、正しい提案はできない。あまり多くの会社と会うのも大変だが、３社以上は「訪問査定」してもらうのがいいだろう。

「(2)査定価格が一番高い不動産仲介会社を安易に選ばない」ことも重要だ。利用者側は不動産を売却するために、一括査定サイトを通じて複数の不動産仲介会社に査定を依頼する。一方で、依頼を受けた不動産仲介会社側からすると、客は他の不動産仲介会社にも査定依頼をしていることがわかっているので、他社に負けないように高めの査定価格を出しがちだ。なにしろ、低い査定価格を出したのでは、客が会ってもくれない可能性がある。

「一括査定だと高めの価格が出やすいことを知ったうえで、高い査定を出した会社も、安い査定を出した会社も、実際に会って査定理由を確かめたほうがいい」（高橋氏）。

　そして、「（3）他社の査定価格ばかり気にする会社は除外」すること。査定金額以外の情報をなにも示さず、「他の会社はいくらの査定価格を出していますか。うちは、もっと高い金額を出しますよ」などと、査定価格ばかりにこだわっている会社は避けたほうがいい。もちろん他社の最低価格を聞かれても、言わなくていい。

　そういう会社は、媒介契約を取ることだけが目的で、そのあとの細かい販売計画やフォローを軽視していることが多いからだ。高い査定価格につられて媒介契約を結んでも、物件がなかなか売れずに泣きを見ることになりかねない。

　なお、「（4）提案書があるのは当然だが、それだけでは判断しない」ことだ。地場の中小の不動産仲介会社になると、査定価格しか示さず、提案書もないというケースもある。しかし、自社で作成するのが難しくても、東京カンテイなどの情報サービス会社が提案書を作成するサービスを提供しており、不動産仲介会社も一定の費用をかければ提案書は簡単に手に入れられる。少なくとも、提案書がある不動産仲介会社を選びたい。

　ちなみに大手不動産仲介会社の場合、提案書作成などの事務作業を担当する専門の職員がいることも多く、机上査定の段階でも一般的に中小不動産仲介会社に比べて充実した内容の提案書を出してくることが多いようだ。

売却のロードマップがあれば、売れない時も安心

　最も重要なのが、「（5）売却のロードマップを聞いて判断」することだ。不動産仲介会社を選ぶには、訪問査定のあと、具体的な提案書を出してもらい、その内容についてじっくりと話を聞いたうえで判断することだ。

　たとえば、「3000万円で売り出して、最初は不動産ポータルサイトに情報を登録し、折込チラシも5000枚配布します。2週間の初動期間の間に内覧者の反応や問い合わせ件数などを見て、価格の引き下げも検討しましょう」といった販売活動のロードマップを明確に説明できる会社を選んだほうが安心だ。

　ロードマップがはっきりしていれば、あとになって慌てることもないし、早めに対策を打つこともできる。

　ほかにも、同じマンションや周辺マンションで似たような物件が売りに出されていると価格競争になりがちなので、「売り出しのタイミングをずらしましょう」などと、経験と実績、さらには市場環境の分析に基づいて的確な提案をしてくれる不動産仲介会社を選びたい。

「専任媒介契約」で不動産会社のやる気を引き出す

　なお、不動産仲介会社と契約する際には、「（6）「専任媒介契約」を選ぶ」のが無難だ。一人の売り主が複数の不動産仲介会社と契約できる「一般媒介契約」という契約形態もあるが、不動産仲介会社としては、ライバルの不動産仲介会社が買い手を見つけてきたら仲介手数料を得られない。そのため、不動産仲介会社は販売活動や物件広告に十分な時間と資金をかけられないことが多い。そのため「専任媒介契約」で締結しておくのが無難だ。

　ただし、すぐに買い手が見つかりそうな「人気物件」であれば、「一般媒介契約」で不動産仲介会社を競争させて、なるべく高値で売却するというストーリーも描けるだろう。複数の不動産仲介会社と契約すると、それぞれの営業担当者と連絡を取り合うことになるので、不動産取引に慣れており、時間的な余裕がある人に向いているだろう。

不動産会社と信頼関係を築くことが大切

　そして最後に、不動産売却を成功させるためには、「（7）不動産仲介会社と信頼関係を築く」ことが重要だ。

「不動産売却では、売り主と不動産仲介会社がうまくタッグを組まないと、希望通りの価格で売るのは難しい」（高橋氏）。その点をよく理解した上で、一括査定サイトを上手に活用して、信頼関係を築ける不動産仲介会社を選んで、上手に不動産を売却させたいものだ。