家やマンションなどの不動産を売却しようかどうか考えるとき、まずは不動産価格がどのくらいなのかを知りたいだろう。しかし、不動産価格をどうやって調べればいいのか、価格査定をどこに依頼すればいいのか、その際に注意すべきことはなにかなど、知らないことだらけで不安になる人も多いだろう。そこで初心者向けに、不動産価格を調べるノウハウを7カ条としてまとめて紹介する。
【不動産価格の調べ方 第1条】
4大指標を理解して不動産の相場を知る
不動産を売買する際の価格というものは、売主と買主が互いに納得すれば基本問題ない。ただし、「より高く」を望むあまり、あまりにも相場からかけ離れた価格で売ろうとしては、一向に買主が見つからないということになってしまう。まずは相場を把握することが重要だろう。
自分で簡単に調べられる、世の中にある不動産の価値を示す指標としては、「公示地価」、「基準地価」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」がある。それぞれ評価者や評価方法は異なるが、省庁や自治体によって公表されている標準指標といえるものだ。
不動産の時価として一番代表的なのは、「公示地価」だ。しかし、「公示地価」の標準地は代表的な地点にしかなく、売りに出す物件と標準地とが離れていると時価にもズレが生じてしまう。そこで、不動産取引では時価を推測する際に「相続税路線価」を参考にすることが多い。理由は、「公示地価」の評価地点が限られているのに対して、「相続税路線価」の評価地点は圧倒的に多く、ほぼすべての土地をカバーしているので、売却を検討するときには参考になる。
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【不動産価格の調べ方 第2条】
不動産会社による「査定」の仕組みを理解する
不動産売却に向けた第一歩は、不動産会社に査定価格を出してもらうことから始まる。査定価格を参考に売り出し価格を決めるのが一般的だが、同じ物件でも不動産会社によって価格にばらつきが出ることは珍しくない。さらに同じ不動産会社でも、物件情報のみから評価する「机上査定」と、実際に物件を訪れて評価する「訪問査定」では違いが出るものだ。正確な査定してほしかったり、実際に営業担当者を見極めたいのであれば、「訪問査定」を選ぼう。
なお、マンション価格を査定する場合、類似物件の取引事例と比較して売却予想価格を割り出す方法が基本になっている。合理的な価格査定の一つとして公益財団法人不動産流通推進センターが明示している「価格査定マニュアル」というものもあり、これに従うケースも多い。ただし、不動産会社の営業方針や担当者の主観による部分も多分にあるため、やはり複数の会社に依頼して、見比べてみるのがよいだろう。
売主としては、査定価格を高く出してもらえると気分はいいかもしれないが、必ずしもその価格どおりに売却できるとは限らない。しっかりと物件を評価しているか、競合物件を調べているか、合理的な説明がされているかなど、「査定価格だけ」にとらわれず、誠実な不動産会社を見極めよう。
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【不動産価格の調べ方 第3条】
価格査定書の内容で不動産会社を見極める
不動産会社に価格査定を依頼すると、査定価格を含むさまざまな評価ポイントや査定額の説明が「不動産価格査定書」として提出される。一番気になるのは査定価格だが、この査定書からは不動産会社の姿勢や実力も読み取ることができる。
「売主に対してわかりやすく説明されているか」「定型の内容ではなく、当該物件を踏まえて丁寧に制作されているか」「その会社自身の紹介もしっかりとされているか」といった視点から、査定書を読んでみるとよいだろう。
また、査定書には物件の売りやすさを示す「流通性比率」という指標が記されているが、悪質な不動産会社の中にはこの数字を都合よく変えてしまうところもある。素人相手ならわからないだろうと考えてのことだが、そのような不動産会社に当たらないように注意しよう。
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【不動産価格の調べ方 第4条】
不動産会社によって査定価格が異なるカラクリを理解する
不動産流通推進センターが不動産会社向けに公開している「価格査定マニュアル」では、不動産価格の具体的な査定方法が示されている。査定物件と成約事例物件について、決められた項目ごとに評点を付けて、不動産の価値を算出するというものだ。査定のガイドラインがあるなら、誰が査定しても同じような価格になりそうなものだが、実際は不動産会社によって差が生じる。この主な理由は、成約事例物件の選定が不動産会社によって異なるからだ。
実は、丁寧に現地調査をして、地域の生情報や特殊要因などを把握していなければ、適切な成約事例物件を選定できないことが多い。どのような物件を成約事例としているかは、不動産会社の実力を測る一つのポイントといえる。
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【不動産価格の調べ方 第5条】
高い査定価格が出ても鵜呑みにしない
多くの不動産会社では、不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に準じた方法で不動産価格を査定している。このマニュアルでは通常、現状の市況や周辺の取引動向などを考慮して、3カ月程度で買主が付く価格を目安に査定している。つまり、現実的に売れる価格であり、査定者が異なってもそれほど大きな差がつくものではないはずだ。
しかし、最近では不動産一括査定サイトの利用が広がり、不動産会社の競争が激化したことで、集客のために本来の価値よりも高めの価格を提示する不動産会社も出てきている。高く査定してくれた不動産会社なら、最終的に高く売ってくれそうにも思えるが、必ずしもそうとは言えないのが現実だ。
何度も言うように、査定価格が売却価格となるわけではない。しかも現在の市場は、不動産価格が上昇して、高止まりしている状況だ。「高すぎる査定価格」に浮かれずに、慎重に受け止める必要がある。
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【不動産価格の調べ方 第6条】
不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを知る
マンションから一戸建てまで、不動産価格を一括で査定することができる「不動産一括査定サイト」。物件や売主の個人情報をいくつか入力するだけで、簡単に6社程度も査定を依頼できるという手軽さから、利用者が増えている。ただし、数多くの不動産一括査定サイトがあるため、逆にどこを利用すべきか悩んでしまうという人も少なくない。
不動産一括査定サイトは、物件内容に応じてオススメの不動産会社が示され、そこから選んで査定を依頼することになる。ただし、あくまでも提携している不動産会社の中から提示され、不動産一括査定サイトによって依頼できる不動産会社は大きく異なる。また、査定依頼時には物件情報含めて個人情報を知らせる必要もあり、信頼できる会社のサービスが望ましい。
自分にあった不動産一括査定サイトを見つけるために、まずは各サイトの詳細や特徴、メリットとデメリット、実際の依頼手順を把握しておこう。
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【不動産価格の調べ方 第7条】
自分に最適な不動産一括査定サイトを探す
不動産価格の査定を簡単にできる「不動産一括査定サイト」だが、サイトごとに異なる特徴や強み・弱みがある。不動産一括査定サイトを選ぶ際に注目しておくべきポイントとしては、「運営元」、「対応物件」、「掲載する不動産会社数と種類」、「実際に査定依頼する際の工程」などがある。どれが良いかは、売却物件や売主の置かれた状況にに合わせて選べばいいだろう。
一括査定サイトを通じて不動産価格の査定を申し込む際は、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼することが鉄則だ。多くの不動産会社と接触して、依頼物件を適正に評価できて、売却までにしっかりとサポートしてくれる不動産を探そう。
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【まとめ】
上手に不動産価格を調べて、高値売却を目指そう
不動産を売ろうと考えるときは、まずは不動産価格を調べる必要があるが、その方法はいろいろある。初心者であれば、自分で調べるだけでなく、不動産会社や一括査定サイトにも査定を依頼したい。
ただしその際、必ず複数の不動産会社に査定してもらうよう心掛けたいところだ。
