購入時より値上がりするマンションは「あの売主」「あのブランド」だ！売主やブランド別に徹底調査

 新築価格は数年前と比較してかなり高くなった。そうなると、購入者としては値下がりリスクに敏感になりがちだ。「都心部の方が下がりにくい」「駅近の方が下がりにくい」など、筆者はこれまでもその法則性について、多面的に分析してきた。今回は、売主やブランドに着目してみよう。最近のマンションデベロッパーはブランド名を変えて、ブランド戦略に積極的になったが、そのブランド価値を計ってみようというわけだ。

売り主やブランドでどう違う？
適正な新築価格は中古価格から判明

 新築マンションの価格は積算によって決まる。つまり、「新築価格＝土地価格＋建築費＋粗利益」である。この新築価格は、土地価格が高い場合も安い場合もあり、売主の都合の価格といって間違いない。マンション購入後に困ることがあるとすると、相場よりも高く買っている場合が挙げられる。

 相場とは何かというと、同時期に売っている新築価格ではない。どの新築物件も売主の都合価格に過ぎないので、それらを比較しても意味がない。適正価格は周辺の中古取引価格から算定される。なぜなら、すべての新築物件は1年後には中古として市場に出てくるからである。購入者の明暗を分けるのは、新築の購入価格と中古の売却価格との差である。

 このため、スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、周辺の中古価格から新築の適正価格（沖式新築時価）を算出して、すべての新築マンションの適正価格を会員限定で開示している。相場が上昇しているときには「新築価格＞沖式新築時価」となることが多かったが、相場が横ばい傾向にある最近では「新築価格≒沖式新築時価」になってきた。

 誰でもマンションを売却する際には、中古市場の影響を受ける。新築価格は中古価格からしか適正な値はわからない、ということをまず認識すべきことになる。

 今回の調査は、売主別に販売された新築価格から売り出された中古価格の騰落率を住戸毎に算出し、ランキングを作成した。本ランキングは、2015年に売り出された中古住戸と2005年～2014年に分譲された新築時の当該住戸の価格を比較して、新築時からの騰落率を算出し、これを売主別（単独売主のみ）とブランド別に集計した結果である。今年は初めて関西版を作成した。住戸サンプル数は全2万6773件。首都圏版は30棟以上、関西版は15棟以上のサンプル棟数の売主、マンションブランドが発表対象となっている。