中古マンションの売出価格は、実際の成約価格と比べて1割も割高だ。実は、買い手が損をしないために、物件の想定成約価格をLINEで瞬時に査定できる機能がある

中古マンションの売出価格は
本当に「適正」なのか?

 中古マンションの売出価格は高めに設定されるものだ。買い手は売出価格より低い価格で指値を入れて購入意思を示すのが一般的だ。ただし、いくらで買い付けを入れるべきかは悩ましい問題だ。

 そんな買い手の悩みに瞬時に応えてくれるツールがあれば、価格の透明性は上がり、取引は活性化するかもしれない。そこでスタイルアクトは、物件検索サイトで広告が出されている物件の想定成約価格を数秒で割り出す機能を作ってみた。それが、中古マンション価格判定「スマピタ」である。たぶん画期的だと思う。

 売り手には必ず思惑がある。その思惑は売り手の仲介から想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めるからだ。代表的なものは多い順でこんな感じである。

・「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうだが、それよりも10%高い価格で売り出して、○○万円までの指値には応じよう」

・「過去の最高単価と同じ価格で売り出して、様子を見ながら下げてみよう」

・「1ヵ月後までに現金化したいので、少し安く設定して決済の早い人を優先したい」

 こうした思惑を総合すると、売出価格と成約価格の差は約10%になる。それは業者間情報を整理した以下の統計結果も同じになる。

◆図表1:首都圏の成約と在庫(売出)のm2単価の推移

(出典)東日本流通機構 拡大画像表示