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賃貸住宅を一括で借り上げて家賃保証
保険で損失を避け、オーナーに利益配分
日本管理センター社長 武藤英明

週刊ダイヤモンド編集部
【第169回】 2011年12月8日
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日本管理センター社長 武藤英明
Photo by Toshiaki Usami

 アパートやマンションを借り上げて転貸するサブリースは不動産業界でよく知られた手法だ。日本に約1777万戸ある賃貸住宅の8分の1、約240万戸が大手20社によってサブリースされている。

 有名なのは、プレハブ住宅メーカーや不動産管理会社が行うもの。「30年一括借り上げ」「賃料10年保証」といった文言で、土地所有者にアパート・マンション経営を呼びかけるテレビCMや新聞広告を見ない日はないほど、巷に溢れている。

 こうしたサブリースは多くの場合、自社製品販売のためのツールだ。たとえばプレハブメーカーの場合、自社製品でアパートを建ててくれるなら、10年間の賃料を保証するという仕組みだ。だが、10年保証といっても、契約内容は2~5年ごとの更新で見直され、空室率が高いと、保証賃料が下がることもある。

 そんなサブリースと一線を画すのが日本管理センターだ。

 日本管理センターはサブリースそのものがビジネス。メーカーのように住宅を売りつけることもないし、不動産管理会社のように借り上げの条件に建物の仕様を指定することもない。既存の中古物件でも、ワンルームマンションでも対象になる。

 同社の主力商品が「スーパーサブリース(SSL)」だ。物件をオーナーから10年以上、最長で35年、一括で借り上げ、賃料を保証する仕組みである。

 オーナーは空室率が上がっても収入が減ることはない。借り上げ賃料よりも家賃収入が少なくなる逆ザヤのリスクは同社がかぶるが、アリアンツ火災海上保険と結んだ損害保険で損失はカバーされる。逆に想定以上の利益があった場合は、オーナーに配分される。この仕組みはビジネスモデル特許取得ずみの、業界でも画期的な仕組みだ。

 この仕組みを武器に、設立から9年で借り上げ戸数は3万2000戸を超え、10月には株式公開を行う急成長を遂げた。

リストラを命じられ失った
雇用の創出を目指して起業の道へ

 「リストラで失われた雇用に見合うだけの雇用を自分でつくる」

 社長の武藤英明が起業を決意したのは18年前、29歳のときだった。当時、武藤は外資系機械メーカーの管理職で年収は1000万円という順風満帆の会社員生活を送っていた。

 だが、そんな武藤に過酷な社命が下った。リストラのため、約120人の社員の首切りを命じられたのだ。ストレスによる十二指腸潰瘍で腸に穴が二つも開くような仕事を終えた武藤は、起業の道へ突き進んでいく。

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