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相続税対策のための不動産の選び方は?
“お荷物”物件を買わないために知るべきこと
【年末年始に家族で話し合う「相続のこと」 第3回】「相続対策編」

相続支援会 襷(たすき),高山弥大[ファイナンシャルプランナー(不動産運用設計コンサルタント)]
2014年12月29日
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相続税対策商品のメインは不動産
オススメはワンルームマンション

 相続税対策で利用される代表的な商品としては、生命保険や不動産が挙げられるでしょう。実際、日本の相続税対策は不動産で行われるケースが非常に多いです。ですので今回は不動産にスポットを当てて解説していきます。

 まずはどのような不動産を選べば良いのでしょうか?基本的に相続税評価額が下がるので税務面での選別よりも不動産自身の特徴で選択した方が良いです。相続に適した不動産と言えば、やはりワンルームマンションですね。ズバリ理由は「分けやすい!」です。もちろん相続人が一人しかいないということであればアパートなどでも構わないのですが、複数人となるとやはり分けやすいものが良いでしょう。

 例えば1棟のアパートを2人で相続したとすると、年間の収支を半分にしてそれぞれが不動産所得の確定申告をしなければなりません。また、管理会社や賃借人とのやり取りなどのアパート経営に必要な庶務や手続きをどちらが担うのか等々、色々大変です。相続人同士の仲が良ければまだ良いのですが、仲が悪かったりするともう最悪です。間違いなくアパート経営はうまくいかなくなるでしょう…。

 一方、ワンルームマンションであれば相続人の数に合わせて購入すれば良いのです。相続人が2人であれば2の倍数で購入すれば2人で分けることは容易にできます。もちろん資産がたくさんあるということであればアパートを何棟も買って良いわけですが、ワンルームマンションに比べてアパートは立地や土地の形状、総戸数などの個性が出やすいので、やはりワンルームマンションの方が相続財産として残すには適しているように感じます。

収益を生まない不動産はお荷物に
いきなり不動産屋に相談すると損することも

 そもそもマンションでの相続税対策というのは、現金を置いておくよりもマンションに換えると評価額が3分の1くらい(かなりの概算なのでイメージとして捉えてください)になるので節税になるという仕組みですが、だったら何を買っても良いということではありません。

 税務上の評価が3分の1だからと言って実際の価値も3分の1というようなダメ物件を購入してはいけません。相続税対策で購入するマンションは、収益物と呼ばれる物件を買うことになります。

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