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サラリーマンに大人気!?
賃貸住宅経営の今後

吉崎誠二 [ディー・サイン不動産研究所所長、不動産エコノミスト]
【第13回】 2010年3月29日
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 書店に行くとアパート経営に関する本が広いスペースをとって並べられている。出版社の方に伺うと、これが結構売れているらしい。“アパート経営云々”というタイトルが多いのだが、賃貸マンションや戸建住宅、ハウスメーカーなどが建てる2階建てアパートなどを自ら所有し、それを賃貸貸しするビジネスが取り上げられている。

 マンションの清掃業務をしていたおばさんが、自ら中古マンションを購入、それを自分で管理し、大きな収益を得ているという話もテレビ番組で放映されていた。このように賃貸住宅経営は、比較的そのビジネスを始めるハードルが低いと言える。

 大手ハウスメーカーは、どこも『資産活用事業部門』と称した部門で、新築アパート建築後の経営をサポートするという商品を発売している。遊休土地の有効活用を訴えた商品は都市部だけでなく、地方都市の郊外においても展開されている。

 また、アパート専業といわれている大東建託やレオパレス、東建コーポレーションといった企業(業務内容は先に述べたハウスメーカーと同様)は長年、安定成長をし続けている。このように、(市場規模はその範囲を限定することが難しいためその具体的な数字は把握できないが)建築市場の中でも、賃貸住宅経営は一定のパイを占めていることは確かだ。 専業大手については、04年→08年の4年間で約1.5~2倍の売上となっている(アパート以外の業務も含めた総合的な売上高)。

安定した成長もここまで?
アパート建築件数が伸び悩む理由

 しかし、いくつかのハウスメーカー系の方々にヒアリングすると、アパートの建築件数は年々伸び悩んでいるという。その理由として考えられるのは以下の2つである。

1)土地の有効活用という切り口が飽きられている
2)土地オーナー開拓をやりつくした感がある

 こうした、既存のビジネスモデルに限界が来ている、といっていいだろう。

 また伸び悩んでいるのは、新たな顧客のニーズをうまく捉えられていないからとも言える。投資として新規アパートを建てる場合、その投資リターンが表面利回りに比べて、修繕費や空室リスク、想定家賃下落リスクなどを鑑みて計算した利回りが大幅に低く想定しなければならず、こうしたことが投資に待ったをかけているのである。

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吉崎誠二 [ディー・サイン不動産研究所所長、不動産エコノミスト]


早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。船井総合研究所上席コンサルタント・Real Estateビジネスチーム責任者を経て、現在、ディー・サイン不動産研究所所長に就任。不動産関連企業・ハウスメーカー・設備関連メーカーなどを中心にコンサルティングを行う傍ら、不動産エコノミストとしてデータ分析、一般・投資家・企業向けの講演を多数行う。著書に『2020年の住宅・不動産市場』(朝日新聞出版)『「消費マンション」を買う人 「資産マンション」を選べる人』(青春出版社)など9冊。連載はダイヤモンド・オンラインをはじめ、各種媒体に月間6本を担当。オフィシャルサイト&ブログ http://yoshizakiseiji.com/blog/

 


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