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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

マンション価格がいよいよ頭打ち!
今ここで決めたい自宅の売買

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第6回】 2015年10月15日
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アベノミクス以降続いてきたマンション価格の上げ相場が、いよいよ終焉を迎えそうだ。今このタイミングで、自宅を売買すべきだろうか

 マンション価格の上げ相場は終焉を迎えそうである。中古マンションの成約価格にピーク感がクッキリ見て取れるからだ。東京都心3区の成約単価は、今夏以降に横ばい傾向となる一方、在庫数は昨秋を底に反転急増している。不動産ビッグデータを用いれば、不動産は金融資産のように分析ができる。分析は近未来を予測可能にし、それをいち早く理解した者が市場の勝者となる。不動産価格への影響要因を整理しつつ、短期・中期の不動産相場をビッグデータで占おう。その結果は、あなたの資産形成の一助となるだろう。

「湾岸の物件が売れない」
マンションブームに変調の兆し

 「湾岸タワーマンションを20件も案内しましたよ。みんな決められないですね。ぐったり疲れます」

 ある湾岸物件の仲介営業マンはこう嘆く。

 五輪ブームに沸く東京の湾岸部では、選手村を建設する中央区晴海、勝ちどきなど五輪施設・競技場予定地の周辺で、マンションの建設ブームに火が付いた。冒頭の営業マンのぼやきの背景には、「価格が高い割に売出物件は多く、どれも似たり寄ったりで決められない」という顧客の本音が隠れている。

 マンション価格が上がり始めたのは、2013年のアベノミクス以降だ。理由は日銀によるかつてないほどの金融緩和で、それは今も続いている。ダブついたお金は、不動産融資に向かう。金融機関が借り手から確実な担保を取れるのが不動産だからだ。それは日銀短観(金融機関の不動産業への貸し出し態度)の結果と、住宅価格の傾向が一致することで証明できる(下図参照)。まず第一に、不動産はローンが組みやすいか否かで価格が決まることは覚えておこう。

 値上がり傾向が続いた不動産。不動産への融資は、銀行間の貸し出し競争が起き、ファミリー層にとっては金利低下傾向が止まらない好環境だ。一般の住宅ローンの金利も戦後最低の低水準が常態化し、利払いが少なくなるので融資総額も増やしやすい。都心のマンションでも、建築費や地価の上昇を低金利効果が吸収できるわけだ。銀行にとって、不動産以外の貸出先が少ない状況も変わっていない。

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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