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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

タワーマンション節税を賢く行う
不動産投資の新方程式

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第7回】 2015年10月29日
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不動産の特徴を分析すれば、重税を多額の節税に変えることも可能。タワーマンション節税を賢く行おう

重税を節税に変えよ!
税金を味方につける不動産投資

 不動産投資は重税である。ゆえに、単なる不動産投資は儲からない。しかし、不動産の4つの特徴を活用すれば、重税が多額の節税に変わる。不動産は数ある資産の中で最大限に節税できるツールなのだ。そんな税金を味方につける不動産投資法は、3つしかない。それぞれに明確な目的を持って行うことが大事になる。これを「不動産投資の新方程式」で説明しよう。

 ある不動産投資家は、毎年固定資産税を払うことに窮している。この方は著作も多いが、高額なセミナーを開いて納税資金を集めているという。不動産投資を指南する人がそんな状況なので、不動産投資は一般的に儲からない。答えは簡単で、重税だからだ。

 購入当初は、設備の減価償却費が多い結果、節税できるので儲かったように感じる。しかし、減価償却効果の薄れる5年目あたりでキャッシュアウトし始めるケースが多い。こうして「ビギナーズラック」は終わり、売るに売れない、再投資もできない、という出口のない泥沼のキャッシュアウト地獄になりがちだ。

 株取引の場合には売買手数料が安く、譲渡益に20%が課税されるだけ。これに対して不動産は、取引手数料は売買で計6%強、取得時に不動産取得税と登録免許税等で約2%、保有していると固定資産税と都市計画税で1.7%。さらに賃料収入が総合課税されて累進の所得税率(最高は住民税・復興税含めて56%、法人なら約35%)の適用を受ける。「出口」でかかる譲渡益は、5年以内の短期保有で約40%が税金となる。

 これだけ税金を取られたら、表面の利回りから差し引く金額の方が多くなり、表面利回りで10%あろうが、手取りの利回りは3%程度に過ぎなくなる。毎年2%程度資産価値が下がると1%の実質利回りとなり、修繕の資金捻出もできなくなる。おまけに築古物件になれば修繕費用が多額にかかるし、空室や賃料減額のリスクも高まる。物件としての競争力が落ちていく。

 当初の減価償却効果で預金通帳上の残高が膨れていても安心ができないのは、不動産は最後には売らなければならないからである。その際に貯まった利益は吐き出される可能性が高い。投資は売った後の全体の収支を見ないと結果は語れない。

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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