新築と中古、2つの投資用マンションの家賃が同じだとすれば、やはり新築のほうが断然価値が高いように思える。しかし、多くの人が考えるほど両者に価値の差が生まれないのはなぜだろうか？ これはファイナンス的な「割引率」「正味現在価値（ＮＰＶ）」の考え方を理解していれば、それほど不思議なことではない。
年間500件以上の企業価値評価を手がけるファイナンスのプロ・野口真人氏の新著『あれか、これか――「本当の値打ち」を見抜くファイナンス理論入門』のなかから紹介していこう。
「10年後の300万円」は167万円!?
お金の価値を考えるときには「時間」も考慮する必要がある。なぜなら、今日の100円と明日の100円は、決して同じ価値だとは言えないからだ。
これについて、もう少しシンプルに考えるため、銀行の預金金利が10％の世界を想定してみよう。
この世界では、今日100万円を預ければ1年後には110万円になる。つまり、1年後に100万円を受け取りたければ、今日のうちに約90.9万円を預ければいいということだ（90.9万円×1.1＝99.9999…万円）。
裏を返せば、1年後の100万円の今日時点の価値（現在価値）は、90.9万円しかないということを意味している。
では、さらに2年後の100万円の現在価値はどうなるだろうか？ 簡単だ。1年後に90.9万円になっていればいいのだから、約82.6万円（＝90.9万円÷1.1）である。参考までに、定式化するとこうなる。
Ｘ円のｎ年後の現在価値 ＝ Ｘ円 ÷ （1＋金利）のｎ乗
このように将来のお金の価値を、現時点での価値に割り戻すことで、さまざまなものの価値の比較が便利になる。
このとき、金利10％をファイナンスの世界では、割引率（Discount Rate）と呼ぶ。
割引というと「スーパーの値引き」のようなイメージがあるが、そうではなく、「将来のモノの価値をどれくらい割り引いて考えるかの度合い」が割引率である。
