住宅ローンを借りる際、「自分がいくら借りられるか（借入可能額）」が気になる人は多い。そこで、現在の金利水準でいくらまで借りられるのかを計算してみた。ただ、借入可能額はかなり多めになることがあるので、「無理なく返済できる借入額」も併せて調べておこう。
各金融機関の最大の関心事は、貸したお金がきちんと返ってくるかどうかだ。そこで、各金融機関は住宅ローンの申し込みに際して審査を行う。具体的には、借り手がきちんとローンを支払えるか（勤務先や勤務形態、収入、他のローンの借り入れ状況など）、そして購入する土地や建物に価値があるか（住所、用途地域、建物の面積、構造など）を審査する。
返済負担率は、年収によって決まる！
フラット35なら、年収400万円以上は「35％以下」
これらのうち最も重視しているのが、収入に対して返済額がどのくらいの割合かを示す「返済負担率」だ。多くの金融機関は「返済負担率が何％までOKか」を公表しておらず、ホームページ上などでは「安定した収入のある人」や「当行指定の保証会社の保証を受けられる人」などと記載しているだけ。
ただし、半官半民の住宅ローン「フラット35」は返済負担率を公表しており、参考になる。
| 「フラット35」の返済負担率 | ||
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 返済負担率 | 30％以下 | 35％以下 |
そこで、フラット35で住宅ローンなら、いくら借りられるのかを試算してみよう。金利は最近の情勢に合わせて、金利1％（全期間固定金利）とし、返済負担率は30％（年収400万円未満）、または35％（年収400万円以上）という上限に設定した。
| 「フラット35」の借入可能額（金利1%として試算） | ||||||
| 年収 | 返済期間 | |||||
| 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | |||
| 300万円 | 1630万円 | 1990万円 | 2331万円 | 2656万円 | ||
| 400万円 | 2536万円 | 3095万円 | 3627万円 | 4132万円 | ||
| 500万円 | 3171万円 | 3869万円 | 4534万円 | 5166万円 | ||
| 600万円 | 3805万円 | 4643万円 | 5440万円 | 6199万円 | ||
| 700万円 | 4439万円 | 5417万円 | 6347万円 | 7232万円 | ||
| 800万円 | 5073万円 | 6191万円 | 7254万円 | 8265万円 | ||
| 900万円 | 5707万円 | 6965万円 | 8161万円 | 9299万円 | ||
| 1000万円 | 6342万円 | 7739万円 | 9068万円 | 1億0332万円 | ||
| ※フラット35の貸付上限額は8000万円なので、実際にはそれ以上は借りられない | ||||||
このように、返済負担率の上限で試算すると、借入可能額はかなり大きめになる。例えば、年収500万円で返済期間35年だと、借入可能額は5166万円で、年収の10倍強の物件まで手が届く計算だ。現在は過去最低水準という低金利状態なので、借入額を比較的大きい。フラット35の場合、原則として記載されている条件さえクリアすれば審査ではねられることは少ないので、上表の借入額を借りられる可能性は高い。
なお、フラット35は、借り入れ可能額が100万～8000万円なので、1億円の物件を購入する際は2000万円の頭金を用意するか、民間の融資可能額が大きな住宅ローンを借りることになる。
ただし気をつけたいのは、民間の金融機関の借入可能額については、この試算よりは少なめになる傾向があるということ。民間金融機関の場合、借入可能額を計算する際に実際の金利より高い審査用の金利を使ってチェックしたり、返済負担率をもっと厳しく設定したりしていると言われている。また民間の金融機関は、各金融機関の審査基準そのものが違う。
そのため、「フラット35と同じ返済負担率と仮定して試算してみたが、目標借入額ギリギリだった」という人は、申し込んだ金融機関によっては希望額を借り入れすることができない可能性もある。最初から複数の金融機関に同時に申し込んで、審査をクリアできる可能性を高めたほうがよいだろう。
「借入可能額」まで目一杯借りている人は少ない！
併せて「無理のない借入額」を知っておこう
以上のように、おおよそ自分が借りられる住宅ローンの額は計算できる。そこで、併せて計算しておきたいのが「無理のない借入額」だ。
実は、住宅金融支援機構が発表している「フラット35利用者調査」を見ると、返済負担率の平均値は21.3％と上限に比べると低め。返済負担率が30％を超えるという人も7.7％にすぎない（2015年度下期）。目一杯借りているという人は意外と少ないのだ。考えてみれば、人によって住居費、食費、お小遣い、教育費、貯金額は全く違う。誰もが、借入可能額を借りて、無理なく返済できるわけではないのだ。
そこで計算しておきたいのが「無理のない借入額」。考え方は簡単で、まずは「無理のない毎月返済額」を自分の実生活から割り出す。「現在の家賃」と「毎月の貯金額」の合計から、住宅を購入による負担増加（固定資産税、管理費など）を差し引いたものが、無理のない毎月返済額になる。
現在の家賃＋毎月の貯金額－3万円（固定資産税、管理費等）
＝無理のない毎月返済額
こうして割り出した「無理のない毎月返済額」から、「無理のない借入額」が試算できる。下表でチェックしてみよう。
| 「無理のない借入額」はいくら？（金利1％として試算） | ||||||||
| 無理のない 毎月返済額 |
返済期間 | |||||||
| 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | |||||
| 6万円 | 1304万円 | 1592万円 | 1865万円 | 2125万円 | ||||
| 8万円 | 1739万円 | 2122万円 | 2487万円 | 2834万円 | ||||
| 10万円 | 2174万円 | 2653万円 | 3109万円 | 3542万円 | ||||
| 12万円 | 2609万円 | 3184万円 | 3730万円 | 4251万円 | ||||
| 14万円 | 3044万円 | 3714万円 | 4352万円 | 4959万円 | ||||
| 16万円 | 3479万円 | 4245万円 | 4974万円 | 5668万円 | ||||
| 18万円 | 3913万円 | 4776万円 | 5596万円 | 6376万円 | ||||
| 20万円 | 4348万円 | 5306万円 | 6218万円 | 7085万円 | ||||
| 22万円 | 4783万円 | 5837万円 | 6839万円 | 7793万円 | ||||
実際に計算してみると、先ほどの「借入可能額」に比べて、「無理のない借入額」の方が少ないという人が多いのではないだろうか。そういう人は、借入可能額を目一杯借りると、返済に困ってしまう可能性がある。特にこれから子供が生まれる、またはまだ子供が小さいという家庭は、教育費が後になって予想以上に重い負担となりがち。教育費に限らず、将来、確実な出費が見込まれるものがあれば、別途、貯蓄してもいいだろう。
一方、どうしても借入額を増やしたいのであれば、食費、お小遣い、教育費などの出費をカットして、毎月返済額を増やせないか、チェックしてみよう。
返済負担率は、人によって違うのが当たり前！
「無理のない借入額」を参考に借入額を決めよう
ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは次のように話す。
「返済負担率が25％以内なら安心といった一般論をよく耳にします。しかし、こういう判断の仕方はとても危険です。年収が400万円の人と800万円の人では家計の中身がかなり違いますし、同じ年収であっても年齢や家族構成によって将来の家計設計はやはり違うはずです」
年収から分かる「借入可能額」は、あくまで最上限を知るためのもの。「無理のない借入額」も計算してみて、またどこまで出費をカットできるかも考えて、自分に最適な借入額を決めよう。
