前回、『新規マンション開発に代わり、“魅力的な事業”へ！「不動産管理ビジネス」に高まる期待と将来性』というテーマで、新規マンション開発に代わり、注目を浴びつつある「マンション管理ビジネス」のビジネスチャンスとその有望性について取り上げた。決してメジャーな業界とは言えないまでも、賃貸、分譲マンションにお住まいの読者の皆様にとってみれば、顧客として極めて身近に体感されているビジネスの1つであり、様々な方々から多くの反響があった。
そんななか、「今後、分譲マンション開発のマーケットはどうなるのか？」という素朴かつ、将来マンションの購入を検討される読者にとってみれば切実な質問を頂いた。今回は、そのご質問にお答えする形で「分譲マンション開発市場」の業界及びビジネスモデルの構造と、それを踏まえた今後の展望について紐解いてみたい。
供給低迷が続く市場環境
再び需要は拡大し、供給は増加するのか
まず、マクロ的な視点から分譲マンション市場について見てみたい。
言うまでもなく分譲マンションの供給は他の住宅開発と同様、景気の動向に大きな影響を受ける。さらに特徴的な点を挙げるとすれば、景気の動向に遅行することが指摘できる。
一般的にマンション開発は用地仕入れから販売まで2～3年程度かかる場合が多い。よってタイムリーに市況の予想や動向に応じた開発が困難であり、結果、景気サイクルが悪化し、需要が減退しても供給を絞りきれず市況が大きく崩れる可能性が高い。その場合、不良在庫を抱える業者は資金繰りの点から物件を安値で処分することとなり、さらにこのような在庫処分が一巡すれば、供給の不足感から再び市況が回復に向かうというサイクルが生まれるのである。
実際、国土交通省総合政策局が毎月発表している「建築着工統計」からみる分譲マンションの着工戸数の動向と、景気の動向を見る上で有益な内閣府発表のＣＩ（コンポジット・インデックス）の遅行指数とを比較すると、ほぼその動きは一致する。一点、2007年7月から9月においてのみＣＩ遅行指数の動きとかけ離れた着工戸数の急激な落ち込みが起きているが、それは、2007年の建築基準法の改正により建築審査基準が強化されたことによる審査遅れという特殊事情によるところが大きい。グラフを見ればわかるとおり、上記2007年の建築基準法の改正による特殊事情を除けば、2008年半ば頃までは月による多少の変動はあるにせよ、概ね年間ベースで20万戸前後の水準で供給戸数が安定していたといえる。
しかし2008年後半以降の落ち込みは激しく、底を脱した後も回復の勢いは乏しい。それまでの水準の半分にも満たない状況である。このような市況の悪化を受け、2009年にはマンション分譲大手の日本綜合地所や穴吹工務店が破綻、首都圏を中心とする中堅・中小のデベロッパーも次々に倒産した。
