「損得分岐点レート」の活用方法

　損得分岐点レートを活用するためのポイントは以下の通りです。

  （1）11年目以降（固定金利期間終了後）の「適用金利」を想定する
  固定金利期間が終了したあと、複数の固定金利期間や変動金利のなかからどの金利タイプに移行するかは、利用者が自由に決められるのですが、結論としては、11年目以降は「変動金利」に移行する、という前提で数字を出します。

  最初に把握するのは、11年目以降に適用される変動金利型の金利（優遇金利）です。もちろん、実際には何％かわかりませんので、金利変動がないものとして計算します。
  その際のポイントになるのが「11年目以降の金利優遇（幅）」です。これがどの程度あるかによって、将来の想定金利は大きく変わってきます。

　多くの場合、変動金利型の現在の基準金利は「2.475％」です。11年目以降に優遇される金利が「1.4％」であるものとして、今回は解説します（実際には、金融機関によって異なり、1.0％～1.6％の水準が多くなっています）。

　今回のケースでは、「1.075％」（2.475％－1.4％）が、金利変動がない場合の11年目以降の想定金利（変動金利）となります。

  （2）「損得分岐点レート」を確認する
  損得分岐点レートは、前述のように、返済期間と、比較する2つのローンの金利水準に応じて数字が変わってきます。今回の例では、2ページ目に示した「3.669％」が損得分岐点レートでした。

  （3）保証料を差し引いた「損得分岐点レート」を計算する
  確認した損得分岐点レート（3.669％）から、保証料の負担（0.2％）を差し引けば、保証料を除いた適用金利での損得分岐点レートは「3.469％」だとわかるでしょう。

  （4）損得分岐点レートから、「金利上昇余力」を計算して判断する
  大切なのは損得分岐点レート自体ではなく、その水準と11年目以降の想定金利との差です。現在よりどれだけ金利が上がっても大丈夫かという「金利上昇余力」が、ここから計算できます。
  保証料控除後の損得分岐点レート（3.469％）から、（1）で計算した11年目以降の想定金利（1.075％）を引けば、「2.394％」になりますね。
  この「2.394％」が、今回のケースにおける「金利上昇余力」です。
  要するに、現状の変動金利型の水準よりも2.394％程度以上、11年目以降の適用金利の平均が上昇してしまったらアウトだということで、これを変動金利型の基準金利に直すと、4.869％（現状の2.475％＋2.394％）という数字が見えてくるでしょう。

　あとはこの試算結果をもとに、フラット35と、このケースの「10年固定」のどちらを利用するかを、皆さま自身にご判断いただきます。