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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

住むなら持ち家か賃貸か?
永遠のテーマに決着をつけよう

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第8回】 2015年11月12日
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「持ち家か、賃貸か?」
永遠のテーマは実はつくり話

住むなら持ち家か賃貸か――。これは決着がつかない永遠のテーマである。7つの論点から検証し、終わらぬ議論に終止符を打とう。

 持ち家か賃貸かは、永遠のテーマとして語られることが多い。

 そもそも同じ場所に同じ建物を持ち家と賃貸で横並びに建てたとして、差が出るのか出ないのかを整理するところから始めたい。差がでないこと(もしくは差があっては比較にならない程度のこと)は、建築単価・土地価格・長期修繕計画・管理費などである。

 差が出ることは金利と税制の2点に集約され、どちらが有利か決まる。そうなると、不動産投資に対するローン金利よりマイホームに対するローン金利のほうが圧倒的に低く、マイホームに関する税制優遇(住宅ローン控除、贈与の特例、譲渡所得控除、固定資産税などの減免など)で持ち家が賃貸に勝ることがわかってもらえるだろう。超低金利と持ち家優遇税制が変わらない限り、この結論は変わらない。こうしてコスト比較の話は早々に片づけることができる。

 そんなことを知ってか知らずか、「どちらも拮抗する」と結論付けている住宅情報誌があるが、それは持ち家と賃貸を両方ビジネスにしているからこそ、そうする必要があり、条件をごまかしているに過ぎない。どちらかが有利だと書き続けてしまっては、片方のビジネスがやりにくくなるだけだ。

 そんな折に、論点がわかっていない人は、「持ち家は固定資産税を自分で払うからコスト高である」といった個別の話に持って行きたがる。賃料を払う先の大家も固定資産税を払っているし、それは賃料に含まれて回収されているのだから、免除されているわけではない。今回はそうした「賃貸派」の論点を整理し、個別に解説してみよう。

【論点①】
賃貸は住み替えられるから有利?

 「賃貸は住み替えられるから有利」という人がいるが、持ち家でも住み替えられるではないか。持ち家でも3ヵ月もあれば売却は可能であり、賃貸だって1ヵ月以上前に解約予告をする必要があるので、大した変わりはない。売却したくても「物件売却価格-仲介手数料」の額がローンの残額を上回らず、売るに売れないという状況ならばそれは問題だ。しかし、それは後述の論点に譲ろう。

 「賃貸は引越せばいい」と安易に言うが、新しい賃貸物件に引っ越すにしても、礼金・敷金・保証料・引っ越し代・カーテン代を含めれば、かなりコストがかかる。なかには生活に困窮して引っ越す人もいるだろうし、こうした安易な発想で大丈夫なのだろか。余計な心配をしてしまうのは筆者だけだろうか。

 その移転コストを負担するよりも、含み益を出す物件を買った方がいいと私は主張している。そうすると、賃料を払った場合と比較してコスト安で住んでいたことになる。

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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