どの地域に投資すべきか？
不動産価格上昇の鍵は「人口」

人口減少が進むなか、物件が値下がりしない地域を見極める方法とは？

 不動産価格が長期的に上がる最たる理由は人口である。これは需給バランスで考えるとわかりやすい。供給とは土地の大きさであり、日本では国土面積がそれに当たるので、造成が行われようと大きな変化はない。これに対して需要は人口になる。つまり供給が一定なので、需要によって不動産の価格が決定されることになる。非常にシンプルな構造である。では、需要となる「人口」の推移を睨みながら、これから我々はどこに投資したらいいのか。それが今回のテーマである。

 この需給バランスは、世界中どこでも当てはまる法則となっている。特に地理的な制約がある都市では、その傾向が顕著になる。たとえば、シンガポール・香港・ニューヨークなどの小さな島に特別な機能が集約されている場合がそれに当たる。現地の不動産価格が東京の数倍になるのは、「隔絶された都」であることに由来する。

 その代表格が「特区」であり、政策的な優遇エリアである。人が都市に集まる理由は、端的に仕事があるからだ。そこに特殊な仕事があるからこそ、人が集まって来る傾向がある。ロンドンの金融街・シティの例に見るように、こうした特区を設けて政策的に外国人を受け入れている都市は多い。ロンドンでは、外国人比率がすでに過半数となっている。このように、不動産需要の鍵は「人口」にあるのだ。

 日本の総人口は、すでに減り始めてから10年が経とうとしている。ピークから下がり始めるときが最もその変化は気づきにくい。鍋に入れられて、徐々に水温を上げられるゆで蛙と一緒で、緩やかな変化は見過ごされてしまいがちである。全体として人口が減り始めている中で、地域差はより大きく異なる。

 地域差を生み出している年齢層は、昔から変わらない。最も多いのは20代である。この年代の人が最も求めるものは、仕事である。いつの時代も若者は、仕事を求めて都市に出て来る。特に有効求人倍率が高いときには、都市に出てくる人が増える。求人が多い時期は大企業の新規雇用者数が増えるので、必然的に大都市に若者が集中する。

 現在の日本の求人倍率は21世紀に入ってからの最高値にあり、未曾有の大都市集中が起きている。また、新卒の入社時期とのタイムラグにより、現在から1～2年後までこの傾向は続くことがほぼ確定している。