不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年4月1日公開(2018年11月6日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

不動産売却の費用の相場は、売値の3~10%!
仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、測量費、
税金など、多数の項目があるので注意!

家や土地の売却には、さまざまな費用がかかる。仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、測量費などだけでなく、時には税金も発生する。諸費用は、物件価格の3%~10%くらいかかると考えておいた方がいいだろう。そのことを計算に入れておかないと、予定より手元に残るお金が不足し、売却後のプランにも狂いが生じかねない。家やマンションなど不動産売却にかかる経費のポイントを押さえておこう。

 家やマンションなど不動産の売却時には、大枠として下記の諸費用が発生する。このうち必ずかかるのは(1)の「仲介手数料」と(2)の「印紙税」で、それ以外は状況や売却の方針によって変わってくる。これらの諸費用を売却価格から差し引いた残金が、実際に手元に残るお金となる。

 それでは各費用について見ていこう。

(1)仲介手数料

 売却を依頼した不動産会社への「成功報酬」が仲介手数料だ。成功報酬と記したとおり、売買契約が成立しない限り発生しない。不動産会社が支払う、検索サイトへの登録料やチラシへの掲載料、購入希望者の現地案内にかかわる費用など、基本的な販促費用はすべてここに含まれる。売主の依頼に基づいて行った広告等についてのみ、実費請求となるが、そういうケースはまれだ。

 仲介手数料の上限額は、以下のように法律で定められている。

◆不動産売却の仲介手数料
売却価格 仲介手数料
 400万円超   売却価格×3%+6万円+消費税
 200万円超、400万円以下   売却価格×4%+2万円+消費税
 200万円以下   売却価格×5%+消費税

 たとえば、4000万円で売却が成立した場合、4000万円×3%+6万円+消費税=約136万円が上限額となる。

 上限とはいえ、ほとんどの不動産会社はこの枠めいっぱいの額を請求してくる。値引き交渉を行うとすれば、媒介契約を結ぶ前だが、強引に値引きに応じさせても、そのぶん他の面で不利益を被るようでは意味がない。よくあるのは、不動産会社が値引きした分を補填しようとして、「両手取引」を成立させようとするケースだ。

 両手取引とは、売主・買主とも自社で見つけ、双方から仲介手数料を取るもの。それ自体は違法でないが、売主の承諾なく、他の不動産会社からの問い合わせを門前払いして売却が長期化したり、高く売れるはずの物件が安く売られたりする可能性が出てくる。

 仮に両手取引に走らなかったとしても、不動産会社も商売のため、手数料を割り引かれた客に力を入れて営業するとは考えにくい。その結果、売却価格を下げることになっては意味がない。

 前記したとおり、仲介手数料から基本的な販促費は捻出される。手数料の値引きも大切だが、それによって、販促費も減らされる恐れがあることを心得ておこう。

【関連記事はこちら!】
>> 不動産を高値で売却したいなら、「囲い込み」「両手取引」に気をつけよう! 悪徳不動産業者の「騙しのテクニック」を公開

(2)印紙税

 売買契約書に貼付する印紙代のこと。収入印紙の金額は契約書の記載金額によって、下記のように定められている。

◆不動産譲渡の契約書にかかる主な印紙税額
売却価格(契約書に記載の契約金額) 印紙税額
 1000万円超~5000万円以下   1万円
 5000万円超~1億円以下   3万円
 1億円超~5億円以下   6万円
※上記金額は2020年3月31日まで

(3)抵当権抹消登記費用(およびローン完済費用

 家や土地に抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消費用として、「不動産の個数×1000円」の登録免許税がかかる。たとえば、普通の一軒家の場合、不動産の個数は土地と建物の2つなので、合計2000円となる。

 法務局に自力で申請したり、よりリーズナブルな司法書士に依頼したりすることで、コストダウンは可能だ。抵当権の抹消にかかわる司法書士の報酬は5000円~2万円程度となっている。

 ただし、これらが可能なのは、住宅ローンを完済していて、抵当権だけがそのままになっているケースに限られる。住宅ローンの残債があるときは、買主にこれから融資する銀行手配の司法書士に委託するのが一般的だ。

 法的には、残債があっても、自分で手続きしたり、司法書士を手配したりできる。しかし、現実に銀行が応じることは少ない。なぜなら、売主と司法書士に手を組まれて、銀行側が詐欺に遭うリスクがあるからだ。

 なお、残債を一括返済する場合、繰り上げ返済扱いとなる。住宅ローンの契約内容によって、繰り上げ返済手数料がかかることもあるので注意したい。

(4)測量費

 物件の売却における測量は、隣接する土地との境界を明らかにする目的で行われる。専門業者が測量を行い、仮の境界を定めた後、土地の権利者が立ち合って確認する。合意に至った場合、「境界確認書」という書類を交わし、「確定測量図」が作成される。

 すでにこの確定測量図が作成されている場合、改めて測量する必要はない。一方、同じ測量図であっても、法務局で取得可能な「地積測量図」や、隣地の所有者の境界確認のない「現況測量図」は売買契約では使用できない(「現況測量図」については、隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認がとれていて、売主・買主双方の承諾を得られる場合は認められる)。

 確定測量図がなくても、売却はできるが、ご近所トラブルを避けるため、近年はないと、買い手を見つけるのが難しくなっている。特に私道のある場合、境界を明らかにするとともに、通行や掘削(水道管、下水管等を取り換える際に道路を掘ることを認める)の承諾書を取ることが必須だ。

 測量の手配は不動産会社にやってもらえるので、手間はかからない。ただし、測量費は仲介手数料に含まれないため、売主が別途負担することになる。金額は土地の形状や面積、接道状況などによって変わってくるが、一般的な戸建ての場合、30万~50万円が相場。ただし、市有地や国有地に接しているなど、官民立ち合いが必要になるケースでは、60万~150万円ほどになる。

 支払いについては、売却代金から差し引くところが多い。そうでない不動産会社でも、手元の資金に余力がなければ、相談に乗ってもらえるだろう。

 確定測量図がないと売却価格を相当引き下げる必要が出てくるため、それなりのコストはかかるが測量費を支払ったほうが断然お得だ。ただ、費用をかけて測量を行っても、隣地の合意が取れないことも出てくる。そんなときは「筆界特定制度」(筆界=境界)というものがあり、法務局に測量の資料を提出するなどして、筆界特定登記官に境界を特定してもらうこともできる。特定まで平均で約11カ月かかってしまうことがネックだが、測量自体が無駄になることはない。

(5)ハウスクリーニング・補修費用

 内覧者に好印象を与えるため、部屋全体もしくは部分的にハウスクリーニングを頼む人も多い。トイレや浴室、キッチン、レンジフード、壁クロスなどは、見た目の印象が部屋の印象に直結する部分。1カ所につき、5000円~2万円程度が相場となっている。

 激しい汚れや痛みについては、リフォームも視野に入ってくる。特に、トイレや浴室などの状態によっては、それだけで内覧者に嫌悪感を抱かせかねない。一方で、リフォームをする以上、売却価格のアップにつながることが前提となる。上限をかけても100万円くらいにとどめ、効果の高いものに絞って行うのがいいだろう。不動産会社の担当者ともよく相談して決めたい。下表が主な部分の補修費用だ。

◆主な補修費用(本体交換の場合)
 キッチン 100万~300万円
 トイレ 20万~30万円
 洗面所 15万~30万円
 給湯器 30万~40万円
 浴室 100万~200万円
  クロス0.15万~0.25万円/㎡
フローリング1.5万円/㎡
畳1.5万~3万円/畳

【関連記事はこちら!】
>> マンションを高く売るなら、リフォームしよう! 「必要最低限に抑える」「相見積もりをとる」など、成功するためのリフォーム5カ条を紹介!

(6)インスペクション費用、瑕疵保険の検査料・保険料

 いずれも、ハウスクリーニングや補修費用と同様に、物件の価値(=売却価格)を高めるための費用だ。費用をかけるかどうかは、売主の判断による。

 インスペクションとは「検査」の意味で、住宅の専門家であるインスペクターに建物の健康状態を診断してもらうために費用がかかる。たとえば、戸建てなら「基礎に鉄筋は配してあるか」「シロアリの被害はないか」、マンションなら「給排水管に不具合はないか」「床に傾きがないか」などを検査してもらう。基本的な目視による診断費用は5万~10万円ほどとなっている。

 インスペクションの結果は報告書にまとめられ、買主にとって購入の判断材料になる。マイナス情報があっても、買主側で対処できる問題なら、逆に安心して買ってもらえることが少なくない。買い手を不安にさせるのは「問題がある」こと以上に、「問題があるかわからない」ことだからだ。

 一方の、既存住宅売買瑕疵保険とは、中古物件の引き渡し後に、構造的な不具合が発生した場合、1000万円までの補修費用を最長5年間保証するもの。加入するために検査料と保険料がかかるが、現状、瑕疵保険に入っていない中古物件が多いため、加入していると大きなアドバンテージになる。

 瑕疵保険に入るには、インスペクションとは別に瑕疵保険専門の検査機関の検査を受け、合格する必要がある。検査費用と保険料を合わせて、4万~8万円ほど。支払うのは加入時の1回だけとなっている。

 なお、2018年4月に改正宅建業法が改正となり、インスペクションをした場合、重要事項説明で宅建業者は買主に対して、インスペクションの結果について説明を行うことが義務化された。もし、欠陥が見つかった場合でも、説明しなければならず、悪い結果を隠すことはできないので、何らかの不具合を感じている売主にとっては悩ましいところだろう。

(7)そのほか、売却前後にかかる費用・税金

 (1)~(6)のほかにも、売却前後にかかる費用がいくつかある。たとえば「解体費」。しかし、余程の事情がない限りは、解体せずに現況のまま売却することをおすすめする。更地にすると、住宅用地の特例を受けられなくなって、翌年から固定資産税や都市計画税が高くなってしまうためだ。売却が長引けば長引くほど、税金負担が増す。そのため、買主が更地を望む場合、「更地渡し」という特約を付けて、引き渡し時までに更地にする条件で売買契約を結ぶのが賢明だ。

 解体費は地方よりも都会のほうが高く、さらに接道している道路の広さなど、作業のやり易さなどによっても変わってくる。東京都内の一般的な解体工事の場合、坪(3.3㎡)単価は木造住宅3万~4万円、鉄骨造4万~5万円、RC造5万~6万円程度が相場。地方の場合、これより1万円程度安いことが多い。

 なお、不動産業者経由で頼んだ場合、バックマージンが乗せられることもある。安く済ませるには、自分で複数の業者から見積もりを取ったほうがいいだろう。

 また、空き家などを整理する場合には「廃棄処分費」が発生する。言うまでもなく、家電や家具、本などは専門の買取業者に依頼すれば、いくらかのお金になる。不用品回収業者にまとめて依頼する場合、廃棄処分費は、エレベーターの有無やゴミの量などによって大きく変わってくるが、おおよその目安は下記のとおりだ。

◆廃棄処分費の相場
部屋の広さ 処分費用
 1K・1R   3万円~
 1DK   3万5000円~
 1LDK・2DK   6万円~
 2LDK・3DK   9万円~
 3LDK・4DK   15万円~

 ほかにも、どこかへ移り住む場合は「引っ越し費用」もかかる。荷物の量のほか、季節によっても金額が変わってくる。2~4月は料金設定が高くなるところが多い。なお、引っ越し業者の中には、不要品の引き取りサービスを行っているところもある。手間はかかるが、コストダウンを図るなら、引っ越し業者と、上述した不用品回収業者の双方から見積もりを取るといいだろう。

 以上のほか、「所得税」や「住民税」もあるが通常、自宅の売却であれば3000万円までの売却益には税金がかからない。ただし、いくつかの例外があるので、詳しくは下記の記事で確認しよう。

【関連記事はこちら!】
>> 「家の売却にかかる税金」はいくら? 自宅、賃貸、相続した空き家など、不動産ごとに異なる控除や、税金の計算式を紹介

削れる費用は削りつつ、競争力アップを目指して
「売却益」の最大化を狙え!

 ここまでみてきたように、不動産売却の前後にかかる費用は多数あり、売値に対して3%~10%程度かかる。売却金額をまるまる手に入れられるわけではないので、気をつけよう。

 なお、費用の中には、工夫次第で金額を抑えられるものがある。

 たとえば(3)の「抵当権抹消登記費用」は、自力で作成、または、よりリーズナブルな司法書士を探すことで節約できる。よりリーズナブルな専門業者に依頼する点では、(8)の「解体費」も同様だ。また、(6)の「インスペクション費用」と「瑕疵保険の検査費用」、(8)の「廃棄処分費」と「引っ越し費用」のように、依頼先をひとつにまとめることでコストダウンを図る方法もある。

 一方で、(4)の「測量費」や(5)の「ハウスクリーニング・補修費」、(6)の「インスペクション費用、瑕疵保険の検査料・保険料」のように、売却する不動産の競争力アップや、売却価格のアップを狙うための費用もある。

 削れる費用、かけるべき費用を知って、売却益の最大化を目指してみてほしい。

【関連記事はこちら!】
>>  不動産売買手数料が一律「3%+6万円」は高い!? シンガポールは手数料「1%」でも経営可能!

【注目の記事はこちら】
【業者選び】売却のプロが教える、「不動産会社の選び方・7カ条」
査定相場を知るのに便利な、一括査定サイト"主要7社"を比較
査定不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを紹介
業界動向大手不動産会社は両手取引が蔓延!? 「両手比率」を試算!
ノウハウ知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」
マンションを高く売る方法はこちら!" ここが変だよ日本の不動産取引はこちら! 不動産一括査定サイトおすすめ比較はこちら!不動産を高値で売却する方法トップページへ

<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、便利な「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆リビンマッチ(旧スマイスター、不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

コツコツ成長株!
IPO株で10倍ゲット
ふるさと納税

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

急落チャンスが到来!コツコツ成長株! 】

ブレずに上がるコツコツ成長株! 10倍株67
小型成長株株価10倍を狙え
街ブラ投資の達人藤川さんお宝株を発掘! 
・大逆転の1万円株
時価総額小さい株
・参入障壁が高い株
株で資産を増やす方法

IPO株10倍ゲット
IPO当選効率を最大化!証券会社の選び方
IPO直後の株を割安に買える秘計算式
・買い&売り判断&適正株価も! 
上場2年以内のIPO160銘柄の激辛診断

夢の毎月配当金生活
高配当株で安定収入を得る5つの極意!
・権利確定月別高配当株カレンダ
・書込み式1~12月銘柄管理シート

28年ぶり高値更新から、3度の急落リアルな声
読者130人の2018年大反省会
桐谷さんの5大ニュース

【別冊付録1】
ポイント制
が大集合! ふるさと納税220自治体

【別冊付録2】
ポイント
で始める超投資入門

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼントクリスマスキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング