土地の売却時に起こる「境界問題」とは？隣家との間に塀があっても、油断は禁物！

不動産の売却にあたって、直面しやすいトラブルのひとつに、隣地との境界線があいまいなために起こる「境界問題」がある。境界問題を抱えた土地は隣家とトラブルになりやすいことから敬遠される。もし売ろうとしても、境界が不明確だと売却できなかったり、買いたたかれたり…、といったリスクを抱えることになる。そんな羽目に陥るのはぜひとも避けたいところだが、どうすればいいのか。境界問題に詳しい、東京土地家屋調査士会に聞いた。

「境界問題」は公簿と実測に差があるため発生

測量技術は格段に進歩した（提供：東京土地家屋調査士会）

「隣の土地との境界線があいまいではっきりしない」

　こうした「境界問題」を抱える土地は想像以上に多い。ずっと自分の土地だと思っていたのに、ある日突然、隣家から「うちの土地なので返してほしい」と言われることもあれば、逆に「隣家の物置が自分の庭に設置されていた」なんてこともありうる。

　なぜ、こんなことが起こるのか？

　不動産取引には、登記記録に記載された土地面積に基づく「公簿取引」と、実測による土地面積に基づく「実測取引」の２種類ある。

　現在は実測取引が一般的で、隣地との境界線を明確にするのは売主の責任だと考えられている。また、取引にあたっては隣地との境界確認書の書面で取り交わしを行うケースがほとんどだ。

　しかし、東京土地家屋調査士会の木下満広報事業部長は以下のように話す。

「数十年前の土地取引となると、公簿取引の可能性が高くなります。測量技術も今ほど発達しておらず、アバウトな計測状況のまま取引されていることも十分考えられます」

　結果として、公簿上の土地面積と実測したものとの間に誤差が生じてしまっているケースが少なくないのだという。

「隣家との塀」が正しい境界とは限らない

「隣家との間に『ブロック塀』があるから安心だ」と考える人もいるだろうがそれは間違い。ブロック塀によって示される境界線には、実は4つのパターンがある。

（1）相手方の敷地内からギリギリのところに塀が設置されている場合、自分の土地に近いほうの塀の側面が境界線となる
（2）自分側にブロック塀を設置した場合は、相手の土地に接する面、つまりこちらから見てブロック塀の外側が境界線となる
（3）ブロック塀のちょうど真ん中が境界線となる
（4）境界とは違う場所に塀を建てたケースも稀に存在する

　塀があれば大丈夫だろうと安心している人は多いが、「境界標」のような目印がないと上記4つのうちどれに当てはまるかわからず、土地トラブルを招く可能性があるのだ。

「隣が空き地で所有者不明」というケースもある

　そもそも「隣地はずっと空き地になっていて、所有者が誰なのかわからない」というケースもある。

　東京土地家屋調査士会の佐々木義徳副会長は次のように解説する。

「われわれ土地家屋調査士は、隣接する土地の登記記録から所有者の現住所地を調べることができます。ただ、現行の制度では所有者の方が登記記録にある住所から、他の土地に移られてから5年以上経つと、役所には書類保管の義務がなくなる。つまり、引っ越しから5年経過すると、所有者の現住所がわからずじまいになってしまう可能性もあり、問題視されています」

所有者が亡くなっている場合はどうするか

　立ち会いをお願いしようと、隣地の所有者を調べたところ、すでに亡くなっていたという例もある。所有者本人が亡くなっている場合は、相続人に立ち会い確認をお願いすることになる。

　遺産分割が終わっていない場合は、原則として法定相続人全員の立ち会い確認が必要となる。ただし、相続人が数十人いるなど、全員に立ち会ってもらうのが難しい場合には、代表者が確認し、他の相続人の方々に説明してもらう形をとることが多いという。

　とはいえ、確認書には法定相続人全員の署名と押印が必要なため、手続きが煩雑になるのを覚悟しなければならない。しかし、佐々木義徳副会長曰く「相続してくれていれば、まだいいほう」なのだとか。

相続したのに、登記していない土地がある？

　不動産にまつわる社会問題としては「空き家問題の増加」がよく知られているが、実はもうひとつ、「所有者不明の土地の増加」がある。

　土地の所有者が亡くなると法律上、その土地はいったん、配偶者や子どもを始めとする法定相続人の共同所有となり、その後、遺言や遺産分割協議に基づき、新たな所有者が決まる。本来であれば、相続にともない、不動産の名義を変更する「相続登記」を行うのだが、この登記をしていないケースも少なからずあるというのだ。

　相続登記をしない状態が何代にも渡ると、相続人の数は何十人、何百人と膨れ上がっていく。こうなると、もう手がつけられない。その結果、「所有者がわからない」状態に陥っている土地は九州の面積に匹敵するほどの広さにまで達しているとされる。

隣がマンションの場合、住民全員の同意が必要

　一方、隣の土地にマンションが建っている場合の境界確認も厄介だ。

　大規模なマンションであれば、多くの場合は管理組合法人があり、理事長に権限が委ねられているため、理事長による立ち会い、署名押印によって手続きを進められる。ところが、小規模や中規模のマンションではこうした仕組みがないことがほとんど。まずは境界特定測量以前に、住民の理解や協力を得なくてはならない。

　ひとりの隣人であっても、これまで仲が悪かったり、ご近所トラブルがあったりすれば、すんなり「協力する」とは言ってくれないだろうことは想像に難くない。それが何十人もの合意をとりつけなければならないとなると、気が遠くなる作業だ。

隣が道路であっても、境界問題が発生することも

　では、相続した土地が一般道路に隣接している場合はどうだろうか。道路を管理しているのは市区町村なので、境界は当然ながらはっきりしていると思いがちだが、実は油断禁物。例えば、「地積測量図が古すぎて現在の状況に即してない」というケースもある。市区町村が境界確定測量を行った際の測量技術が今に比べると不十分だったこともあれば、当時の持ち主が協力を拒み、正しく測量されないまま、何十年もの月日が流れている可能性だってある。

　結局、隣接するのが道路であったとしても、所有地との境界が曖昧な場合には、境界を確認した上で、道路の境界確認申請を行う必要がある。それだけに、土地の所有者や地番、地目の調査や境界、面積に関する測量を行い、その結果を公図や登記記録に反映させる『不動産登記法14条地図作成事業』や、『地籍調査事業』が始まった際には、協力したほうがいい。

土地家屋調査士が「境界線」を確認する

　境界線があいまいであったとしても、隣り合った土地の持ち主同士がお互いに気にしていなければトラブルは発生しない。しかし、どちらかに不動産売買の話が浮上すると、そういうわけにはいかなくなる。ここで登場するのが、土地家屋調査士だ。

「土地家屋調査士は、登記情報と現地のズレや共通点を調査し、必要に応じて測量を行います。そして、隣接地の所有者の立ち会いのもと、『どこが境界なのか』を確認し、登記申請します」（木下氏）

　一般的に測量といえば、「測量士」のイメージがある。しかし、測量士が行えるのは測量のみ。境界を確認し、登記する手続きを行えるのは土地家屋調査士だけだ。

　土地家屋調査士が最も重視するのは、土地の分割申告図や地積測量図、境界確認書といった、境界の存在を示す「書証」だ。

　さらに、現地では土地の周囲に、その土地の境目を示す目印として埋められた「境界標」を探す。しかし、境界標は、長い歴史のなかで位置がずれたり、見当たらなくなったりしていたり、そもそも、最初から埋設場所が誤っている場合すらある。

　また、万一、書類も物証も見つからない場合は、昔からその地域に住んでいるお年寄りに聞き込みを行う。そうして集めた情報を総合的に勘案し、境界を推定する。それが、土地家屋調査士の主な仕事だ。そして、依頼主の理解を得た上で、隣接地の方との話し合いをし、境界線を確認。両者が納得した上で書類を取り交わすことになる。

　通常、「弁護士の場合は職務上、依頼者の不利益になる行動はとってはいけない」とされるが、土地家屋調査士は同じ法律職ではあるものの、弁護士とは職業倫理が異なり、集めた情報をもとに、“正しい境界”を推定し、依頼主並びに近隣の方々に同じように伝える。

　時には依頼主ではなく、隣家の主張のほうが正しいと言わざるを得ないこともあるのだ。

土地の売買で重要なのは「権利書」より「境界確認書」

　土地の境界を定め直すのはそう単純な話ではない。境界について記載されている可能性がある書類や図面、実際にその土地に目印として埋められている「境界標」など、さまざまな証拠を集めた上で、正しい境界を推定する。

　隣家とお互い納得のいく結果になればいいが、話し合いがこじれれば、最悪の場合、裁判に発展してしまう可能性もある。

「多くの方は、不動産にまつわる書類のなかで『権利証』（登記識別情報）こそがいちばん大切だと思っていらっしゃいます。でも、実は権利証よりも、もっと大切なのが『境界確認書』（筆界確認書）です」（木下氏）

　権利証はあったほうがいいが、仮に紛失したとしても、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらうなどの手段を講じれば、不動産売買は可能だ。

　ところが、土地の境界確認書の場合はもし、自分が紛失し、隣接地の住民も持っていないとなると、境界確認のための測量手続きを一からやり直すことになる。当然ながら費用もかさみ、時間もかかることとなる。

　不動産を持っている方は、この土地の境界確認書こそ、しっかりと貸金庫に入れて大切に保管しておくべきだ。所有する土地がある人はもちろん、将来相続する可能性がある人は今のうちに、境界確認書の有無を確認しておいたほうが良いだろう。

　また、後々のことを考えれば、費用はかかるが、境界確定測量を行って、地積更正登記、境界標の設置、地積測量図の作成までしておけば、境界問題でトラブルを起こすことはないだろう。通常の宅地であれば、50万円以上かかることもあるので、費用対効果を考えて取り組もう。

境界トラブルの解決には３つの対応策がある

「境界トラブル」が起きた場合、当事者同士が誠意を尽くして納得するまで話し合うのが大前提となるが、もちろん中には、関係がこじれ、境界確認のための協力や同意を拒否されるケースもある。話し合いで解決するのが難しい場合、どうすればいいのか？

　利用できる制度は「裁判制度」「筆界特定制度」「裁判外紛争解決制度」の3つがある。それぞれの特徴やメリット・デメリットを説明していこう。

土地の境界には、「筆界」「所有権界」がある

　なお、理解する上でまず知っておきたいのが、土地の境界には2種類あるという点だ。

　まず、ある土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして定められた線を「筆界」と呼ぶ。この筆界については、所有者同士が合意したからといって変更できるわけではなく、変動させるには「分筆」（土地を分ける）や「合筆」（複数の土地をまとめる）といった法律上の手続きが必要となる。

　一方、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を示す境界を「所有権界」と呼ぶ。こちらは、土地の所有者間で自由に移動させられるのが特徴。一般的に、筆界と所有権界は一致しているが、土地の一部を譲り渡すなどした場合は、筆界と所有権界が一致しないこともありうる。

筆界特定訴訟の負担を軽減する「筆界特定制度」

　土地の筆界をめぐる問題が生じたときには、裁判（筆界確定訴訟）によって筆界を明らかにする方法もあるが、数年単位での時間、数百万円の裁判費用がかかるのが難点。こうした負担を軽減し、トラブルを早期解決するために2006年にスタートしたのが「筆界特定制度」だ。

「筆界特定制度は、境界トラブルの相手方が話し合いに応じてくれない場合でも、一方の土地の所有者だけで申請できます。裁判を起こさなくても、筆界を明らかにできる上、裁判に比べると時間も費用もかかりません」（木下氏）

　筆界特定は、土地所有者などからの申請に基づいて行われる。この申請ができるのは、土地の所有者として登記されている人、及びその相続人などだ。対象となる土地の所在地を管轄する法務局または地方法務局に申請を行うと、筆界特定登記官が筆界特定の手続きを開始する。土地家屋調査士や弁護士などの民間の専門家から任命される筆界調査委員が行った調査結果に基づき、筆界を特定するのである。申請人が、筆界特定登記官に対して、筆界に関する意見を述べたり、資料を提出したりすることも可能だ。

筆界特定制度の費用は、隣接する土地の価格で決まる

　申請手数料は、隣接する2つの土地の価格の合計額によって決まる。例えば、対象となる土地の合計額が7000万円だった場合、申請手数料は1万1200円となる。筆界の調査を行うにあたって改めて測量する必要が出てきた場合は、申請人が測量費用数十万円を別途負担しなくてはいけない。だが、それでも裁判費用に比べれば割安だという。

　以下が、筆界特定申請手数料の算出方法だ。

■筆界特定申請手数料の算出方法「対象土地の合計額÷2×0.05の金額」を計算し、それに対する「数量×単価」の合計が手数料となる
対象土地の合計額÷2×0.05の金額	単価にかける「数量」の計算法	単価
100万円までの部分	10万円までごと	800円
100万円を超え500万円までの部分	20万円までごと	800円
500万円を超え1000万円までの部分	50万円までごと	1600円
1000万円を超え10億円までの部分	100万円までごと	2400円
10億円を超え50億円までの部分	500万円までごと	8000円
50億円を超える部分	1000万円までごと	8000円
※東京法務局の手数料一覧を元に作成。例えば、対象土地の合計額が5000万円の場合、5000万円÷2×0.05＝125万円となり、100万円までの部分の手数料は800円×10=8000円、100万円から125万円の部分の手数料は800円×2＝1600円で、手数料の合計は9600円となる。

「裁判に比べて、判断が下るまでの期間が短いのも、筆界特定制度の特徴です。裁判の場合は一般的に、訴えから判断が下されるまで2～3年かかります。一方、筆界特定は早ければ半年程度で結論に達する。状況が込み入っているともっと時間がかかるケースもありますが、これまで私が担当した案件を見る限りでは、ほとんどの場合、1年以内には決着がついています」（木下氏）

　ただし、筆界特定制度で扱うのはあくまでも「筆界」のみ。所有権に関する境界トラブルは守備範囲外となる。

土地の所有権のトラブルは裁判外紛争解決制度（ADR）

　では、「所有権界（土地の所有者の権利が及ぶ範囲を示す境界）」にまつわるトラブルを解決するにはどうすればいいのか。土地の所有権を争う「所有権確認訴訟」を起こす手もあるが、裁判になれば、筆界確定訴訟同様、費用と時間がかかる。

　こうしたとき、裁判以外の方法で解決を図れるのが、「裁判外紛争解決制度（ADR）」である。

　裁判外紛争解決制度では、境界に関する専門家である土地家屋調査士が、弁護士の協力を得ながら、境界に関する相談を受け、トラブルを解決するための調停や仲裁を行う。「筆界」「所有権界」いずれも扱うため、境界に関するトラブルをまとめて解決することもできる。

ADRの利用は、事前相談なら無料

　例えば、東京土地家屋調査士会境界紛争解決センター（境界センター）は、ADR機関の一種。東京土地家屋調査士会内に設けられており、すでに起きてしまった境界トラブルはもちろん、将来の境界トラブルを未然に防ぐための手伝いも行う。

　申し立てをする前に行う、事前相談は無料。相談の結果、東京土地家屋調査士会境界紛争解決センターを利用して調停を行おうという話になれば、調停申し立ての時点から有料となる。申し立て費用は以下の通りである（金額はいずれも税込）。

■裁判外紛争解決制度（ADR）の費用は？
①申立費用　2万1600円
②事前調査費用　3万2400円
③調停期日費用　1期日につき、申立人・相手方各1万800円
④成立費用　仲裁判断所または和解契約書に解決額として示された金額によって異なる。例）解決額が250万円までは一律10万円
⑤その他　紛争の過程で調査測量が必要になった場合や鑑定依頼、通訳や翻訳が必要になった場合に要した費用は両当事者が支払う。

「境界センターによる調停では一般的に、１回あたり２時間程度の話し合いを２回～３回行うなかで、解決をはかります」（木下氏）

　ただし、言うまでもなく、どのような事情を抱えているかによっても期間は長くなったり短くなったりする。また、境界センターは相手方の話し合いへの参加を促す努力と支援を行うが、法的な強制力はない。

まとめ

　土地の範囲を確定する「筆界」が不明な状態にあるトラブルの場合は、「筆界特定制度」を使えば、裁判を起こすよりも安価ですみやかに筆界を特定できる。一方、所有権にまつわるトラブルもはらんでいるようであれば、境界センターをはじめとする、「裁判外紛争解決制度（ADR）」の機関を有効活用したい。ただし、ADRの場合、手続きをするためには相手方の同意が必須。以上の方法でトラブルを解決できなければ、裁判で結論を出すしかない。

　どこからどこまでが自分の土地なのか、相手の土地なのかわからないという所有権の問題を抱えており、相手が頑なに立ち会いを拒否するなど、非協力的な態度を貫いている場合は、境界トラブルに巻き込まれる可能性が高い。費用や時間がかかるが、裁判に踏み切らざるを得ないこともあるだけに、売却を検討している人は早めに「境界」について確認するのがいいだろう。