不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年12月7日公開(2018年12月4日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

土地の売却時に起こる「境界問題」とは?
隣家との間に塀があっても、油断は禁物!

不動産の売却にあたって、直面しやすいトラブルのひとつに、隣地との境界線があいまいなために起こる「境界問題」がある。境界問題を抱えた土地は隣家とトラブルになりやすいことから敬遠される。仮に買い主が現れても、境界が不明確だと売却できなかったり、買いたたかれたり……といったリスクを抱えることになる。そんな羽目に陥るのはぜひとも避けたいところだが、どうすればいいのか。境界問題に詳しい、東京土地家屋調査士会に聞いた。

「境界問題」は公簿と実測に差があるため発生

測量技術は格段に進歩した測量技術は格段に進歩した(提供:東京土地家屋調査士会)

 「隣の土地との境界線があいまいではっきりしない」

 こうした「境界問題」を抱える土地は想像以上に多い。ずっと自分の土地だと思っていたのに、ある日突然、隣家から「うちの土地なので返してほしい」と言われることもあれば、逆に「隣家の物置が自分の庭に設置されていた」なんてこともありうる。

 なぜ、こんなことが起こるのか?

 不動産取引には、登記簿上に記載された土地面積に基づく「公簿取引」と、実測による土地面積に基づく「実測取引」の2種類ある。

 現在は実測取引が一般的で、隣地との境界線を明確にするのは売主の責任だと考えられている。また、取引にあたっては隣地との境界確認書の書面で取り交わしを行うケースがほとんどだ。

 しかし、東京都土地家屋調査士会の木下満広報事業部長は以下のように話す。

 「数十年前の土地取引となると、公簿取引の可能性が高くなります。測量技術も今ほど発達しておらず、アバウトな計測状況のまま取引されていることも十分考えられます」

 結果として、公簿上の土地面積と実測したものとの間に誤差が生じてしまっているケースが少なくないのだという。

「隣家との塀」が正しい境界とは限らない

 「隣家との間に『ブロック塀』があるから安心だ」と考える人もいるだろうがそれは間違い。ブロック塀によって示される境界線には、実は4つのパターンがある。

(1)相手方の敷地内からギリギリのところに塀が設置されている場合、自分の土地に近いほうの塀の側面が境界線となる
(2)自分側にブロック塀を設置した場合は、相手の土地に接する面、つまりこちらから見てブロック塀の外側が境界線となる
(3)ブロック塀のちょうど真ん中が境界線となる
(4)境界とは違う場所に塀を建てたケースも稀に存在する

 塀があれば大丈夫だろうと安心している人は多いが、「境界標」のような目印がないと上記4つのうちどれに当てはまるかわからず、土地トラブルを招く可能性があるのだ。

【関連記事はこちら!】
>> 「権利未登記」「違法建築」「境界未確定」など、"不動産の売却"でよくあるトラブルの解決法とは?

土地家屋調査士が「境界線」を確認する

 境界線があいまいであったとしても、隣り合った土地の持ち主同士がお互いに気にしていなければトラブルは発生しない。しかし、どちらかに不動産売買の話が浮上すると、そういうわけにはいかなくなる。ここで登場するのが、土地家屋調査士だ。

 「土地家屋調査士は、登記情報と現地のズレや共通点を調査し、必要に応じて測量を行います。そして、隣接地の所有者の立ち会いのもと、『どこが境界なのか』を確認し、登記申請します」(木下氏)

 一般的に測量といえば、「測量士」のイメージがある。しかし、測量士が行えるのは測量のみ。境界を確認し、登記する手続きを行えるのは土地家屋調査士だけだ。

 土地家屋調査士が最も重視するのは、土地の分割申告図や地積測量図、境界確認書といった、境界の存在を示す「書証」だ。

 さらに、現地では土地の周囲に、その土地の境目を示す目印として埋められた「境界標」を探す。しかし、境界標は、長い歴史のなかで位置がずれたり、見当たらなくなったりしていたり、そもそも、最初から埋設場所が誤っている場合すらある。

 また、万一、書類も物証も見つからない場合は、昔からその地域に住んでいるお年寄りに聞き込みを行う。そうして集めた情報を総合的に勘案し、境界を推定する。それが、土地家屋調査士の主な仕事だ。そして、依頼主の理解を得た上で、隣接地の方との話し合いをし、境界線を確認。両者が納得した上で書類を取り交わすことになる。

 通常、「弁護士の場合は職務上、依頼者の不利益になる行動はとってはいけない」とされるが、土地家屋調査士は同じ法律職ではあるものの、弁護士とは職業倫理が異なり、集めた情報をもとに、“正しい境界”を推定し、依頼主並びに近隣の方々に同じように伝える。

 時には依頼主ではなく、隣家の主張のほうが正しいと言わざるを得ないこともあるのだ。

土地の売買で重要なのは「権利書」より「境界確認書」

 土地の境界を定め直すのはそう単純な話ではない。境界について記載されている可能性がある書類や図面、実際にその土地に目印として埋められている「境界標」など、さまざまな証拠を集めた上で、正しい境界を推定する。

 隣家とお互い納得のいく結果になればいいが、話し合いがこじれれば、最悪の場合、裁判に発展してしまう可能性もある。

 「多くの方は、不動産にまつわる書類のなかで『権利証』(登記識別情報)こそがいちばん大切だと思っていらっしゃいます。でも、実は権利証よりも、もっと大切なのが『境界確認書』(筆界確認書)です」(木下氏)

 権利証は紛失しないに越したことはないが、仮に紛失したとしても、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらうなどの手段を講じれば、不動産売買は可能だ。

 ところが、土地の境界確認書の場合はもし、自分が紛失し、隣接地の住民も持っていないとなると、境界確認のための測量手続きを一からやり直すことになる。当然ながら費用もかさみ、時間もかかることとなる。

 不動産を持っている方は、この土地の境界確認書こそ、しっかりと貸金庫に入れて大切に保管しておくべきだ。所有する土地がある人はもちろん、将来相続する可能性がある人は今のうちに、境界確認書の有無を確認しておいたほうが良いだろう。

 また、後々のことを考えれば、費用はかかるが、境界確定測量を行って、地積更正登記、境界標の設置、地積測量図の作成までしておけば、境界問題でトラブルを起こすことはないだろう。通常の宅地であれば、50万円以上かかることもあるので、費用対効果を考えて取り組もう。

【関連記事はこちら!】
>> 「空き家」になった実家を、上手に売却する方法は? 一戸建ては"空き家の譲渡所得3000万円特別控除"や自治体が補助してくれる"解体助成金"を活用しよう!

【注目の記事はこちら】
【業者選び売却のプロが教える、「不動産会社の選び方・7カ条」
【査定相場を知るのに便利な、一括査定サイト"主要7社"を比較
【査定不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを紹介
【業界動向大手不動産会社は両手取引が蔓延!? 「両手比率」を試算!
【ノウハウ知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」
マンションを高く売る方法はこちら!" ここが変だよ日本の不動産取引はこちら! 不動産一括査定サイトおすすめ比較はこちら!不動産を高値で売却する方法トップページへ

<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、便利な「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆リビンマッチ(旧スマイスター、不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

コツコツ成長株!
IPO株で10倍ゲット
ふるさと納税

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

急落チャンスが到来!コツコツ成長株! 】

ブレずに上がるコツコツ成長株! 10倍株67
小型成長株株価10倍を狙え
街ブラ投資の達人藤川さんお宝株を発掘! 
・大逆転の1万円株
時価総額小さい株
・参入障壁が高い株
株で資産を増やす方法

IPO株10倍ゲット
IPO当選効率を最大化!証券会社の選び方
IPO直後の株を割安に買える秘計算式
・買い&売り判断&適正株価も! 
上場2年以内のIPO160銘柄の激辛診断

夢の毎月配当金生活
高配当株で安定収入を得る5つの極意!
・権利確定月別高配当株カレンダ
・書込み式1~12月銘柄管理シート

28年ぶり高値更新から、3度の急落リアルな声
読者130人の2018年大反省会
桐谷さんの5大ニュース

【別冊付録1】
ポイント制
が大集合! ふるさと納税220自治体

【別冊付録2】
ポイント
で始める超投資入門

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼントクリスマスキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング