不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年12月4日公開(2018年12月4日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

「分筆」「合筆」を巡る、よくあるトラブルとは?
浄化槽が隣地にはみ出していたらどうすべきか

1つの土地を2つ以上に分ける「分筆」や、いくつかの土地を1つにまとめる「合筆」という手続きが、思わぬ隣人トラブルを招くこともある。東京土地家屋調査士会に、分筆にまつわるトラブル事例と解決策について聞いた。

「分筆」は土地の一部分売却時などに必要

分筆時は、地中のタンクに注意を分筆時は、地中の浄化槽に注意を(提供:東京土地家屋調査士会)

 土地を分割し、再登記する「分筆」。その目的は多岐に渡る。兄弟姉妹と一緒に土地を相続したけれど、「共有名義だと何かと不便なので土地を分けたい」というケースは多い。また、「所有する土地を一部分だけ売却したい」などの事情が生じることもある。

 東京土地家屋調査士会の佐々木義徳副会長は次のように解説する。

 「多いのは、『所有している土地を一部分だけ売却したい』という要望に基づき、分筆を行うケースです。なかには、所有している土地の一部だけ登記簿上の土地の種類(地目)が異なるため、現状に合わせた登記内容に変更するために行うこともあります。分筆を行うと、融資にあたって担保に取られる土地を制限できるというメリットも。さらに、まとまった広さがあるほど固定資産税が上がるため、相続を機に節税のための分筆が行われることも珍しくありません」

【関連記事はこちら!】
>> 広大な土地の相場や上手な売却方法とは? 建売業者に安く買い叩かれやすいので、自分で分割・開発して販売しても問題ない?

分筆が招くご近所トラブルの実態

 広大な土地をそのまま売却するより、適切なサイズに小分けした方が、買い手も付きやすくなり、固定資産税の節税にもなる。良いことづくめのように思える分筆だが、思わぬトラブルを招き入れることがある。例えば、「地下に埋められた浄化槽のはみ出し問題」も、その一つだ。

 下水道が発達した都心部ではあまり見かけなくなった浄化槽だが、地方ではまだ浄化槽が使われている地域もある。多くの場合、浄化槽は地下に埋められているが、この「浄化槽の位置が隣接地との境界線をまたぐようにはみ出していた」としてトラブルに発展することは、決して珍しいことではない

 こうした「浄化槽のはみ出し問題」の背景には、かつて分筆が実施されたときの測量の甘さや現地調査、確認が不十分だったことなどが挙げられる。

 多くの場合、浄化槽を埋めた時代には今より敷地が広く、その中で邪魔にならない場所を適宜選んだのだろう。ところが、何かの事情で分筆が必要になった際、地下の埋設物の位置がしっかり確認されないまま、境界線が定められ、登記されてしまうということがあった。昔は境界に対する意識が乏しく、また測量技術も今ほど高いものではなかったため、アバウトな分筆が日本全国で行われていた。

 しかし、バブル経済以降は、不動産に対する個人に権利意識が高まり、境界を確定させようという動きが強化され、現在では境界確認書を添付して、分筆登記の手続きを行うことが一般的だ。

浄化槽が隣の敷地内にはみ出すと罪になるってホント?

 仮に、隣地との境界線を認識した上で、その境界線に浄化槽を設置したとすると、これは立派な犯罪。「不動産侵奪罪」にあたる。

 何十年も前の分筆時の過失が原因で、結果としてはみ出していた場合、現在の所有者が罪に問われることはない。しかし、そのまま、放置しておくわけにもいかないのが実情だ。

 「隣接地との境界が曖昧なときと同様、土地家屋調査士が現地を調査し、どこが正しい境界線なのかを突き止めます。境界確認書を取り交わす習慣がない時代に取引された土地だとしても、実際の土地の大きさを測量した、『実測図』を売買時に不動産屋から渡されているケースもあります。また、自治体によっては、敷地をどのように分けたかを記載した『分割申告図』を役所が保管していることも。こうした情報を集め、過去に遡って調べ上げます」(佐々木副会長)

 調査の結果、やはり浄化槽が隣地にはみ出しているとなれば、浄化槽を移設するか、その部分の土地について無償、あるいは有償での譲渡をお願いする必要も出てくる。

【関連記事はこちら!】
>> 「権利未登記」「違法建築」「境界未確定」など、"不動産の売却"でよくあるトラブルの解決法とは?

土地をまとめる「合筆」を行うのは地主

 大きな土地をいくつかに分ける「分筆」に対して、複数の土地を一つにまとめる手続きは「合筆」(ごうひつ)と呼ばれる。合筆は、細かく区分けされた土地をいくつも持っている大地主が、管理が煩雑なため、ある程度まとめたいというようなケースに用いられる。

 単に「もともと所有していた土地の隣接地を購入した」という場合は、必ずしも合筆する必要はない。一定の条件を満たしていなければ、合筆したくてもできない可能性すらある。

 合筆するための条件は大きく3つ。

(1)所有者が同一
(2)「地目」(土地の種類)が同一
(3)合筆する土地同士が接続していること

 さらに、抵当権がついている土地の場合、抵当権の受付番号が異なる場合は合筆できない。

「敷地の最低面積」の有無を自治体に確認しよう

 合筆の条件が揃えば、後は合筆するかどうかは所有者の意志次第となる。ただし、合筆するにあたって注意しなくてはならないのが、各行政が定める「敷地の最低面積」の有無だ。

 地域によっては、例えば、「100平方メートル以上の敷地じゃないと建物を建ててはいけない」などといったルールが条例などで決められている場合がある。

 自治体にもよるが、多くの場合、条例が施行される以前に分割された土地については適用外となっている。仮に、「100平方メートル以内」の最低敷地面積が定められている地域で、各90平方メートルの2つの土地を合筆した場合、将来再び2つに分筆したくなっても、今度は最低敷地面積の抵触し、住宅が建てられなくなる恐れがある。

「合筆」は固定資産税アップに繋がることも

 さらに、合筆によって固定資産税が上がる可能性も十分考えられる。

 土地の評価は、路線価に対して平米いくらという価格を決め、道路からの奥行き、狭小地かどうかなどを加味しながら決定となる。道路に面しておらず、奥まった場所にあるような土地は、その分、固定資産税も減額される。

 ところが、こうした土地を合筆によってひとまとめにすることによって、土地全体が「道路付きである」とみなされると、当然ながら、固定資産税は跳ね上がることになる。

 土地は分けても、まとめるな。合筆の必然性があるのはよほどの大地主のみと、肝に銘じておこう。

まとめ~分筆した土地の売却時には要注意

 以上のように、分筆した土地を売却する際は、過去の分筆時の過失が原因でトラブルに巻き込まれることがある。

 特に浄化槽の位置に関しては、すでにトラブルが起きていることもあるので注意したい。

【関連記事はこちら!】
>> 「維持費が高い別荘」や「境界でもめてる土地」など、もらったら困る不動産を相続したときの対処法とは?

【注目の記事はこちら】
【業者選び】売却のプロが教える、「不動産会社の選び方・7カ条」
査定相場を知るのに便利な、一括査定サイト"主要7社"を比較
査定不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを紹介
業界動向大手不動産会社は両手取引が蔓延!? 「両手比率」を試算!
ノウハウ知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」
マンションを高く売る方法はこちら!" ここが変だよ日本の不動産取引はこちら! 不動産一括査定サイトおすすめ比較はこちら!不動産を高値で売却する方法トップページへ

<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、便利な「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆リビンマッチ(旧スマイスター、不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

コツコツ成長株!
IPO株で10倍ゲット
ふるさと納税

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

急落チャンスが到来!コツコツ成長株! 】

ブレずに上がるコツコツ成長株! 10倍株67
小型成長株株価10倍を狙え
街ブラ投資の達人藤川さんお宝株を発掘! 
・大逆転の1万円株
時価総額小さい株
・参入障壁が高い株
株で資産を増やす方法

IPO株10倍ゲット
IPO当選効率を最大化!証券会社の選び方
IPO直後の株を割安に買える秘計算式
・買い&売り判断&適正株価も! 
上場2年以内のIPO160銘柄の激辛診断

夢の毎月配当金生活
高配当株で安定収入を得る5つの極意!
・権利確定月別高配当株カレンダ
・書込み式1~12月銘柄管理シート

28年ぶり高値更新から、3度の急落リアルな声
読者130人の2018年大反省会
桐谷さんの5大ニュース

【別冊付録1】
ポイント制
が大集合! ふるさと納税220自治体

【別冊付録2】
ポイント
で始める超投資入門

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼントクリスマスキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング