不動産会社と会わずに、最大6社と売却契約ができる新サービス「ハウマ」のメリット・デメリットは？一般媒介契約なので、囲い込みのトラブルもなし！

不動産を売る際、「不動産会社からしつこい営業を受けたくない」と考える人は多い。そこで登場したのが、不動産会社と直接会わなくても、最大6社と契約ができるというサービス「HowMa（ハウマ）」だ。さらに、「一般媒介」という売主に有利な契約方法を推奨しており、業界ではびこる違法な「囲い込み」の被害にもあわないで済む。果たしてどのような仕組みなのか、実際の利用方法とともにレポートする。

「ハウマ」を運営するコラビットはITベンチャー

　不動産仲介会社と会わずに不動産売却のための媒介契約が可能なサービスを提供しているハウマ。運営している株式会社コラビットとはどんな会社なのだろうか。

　コラビットはITサービス開発・運営を主力事業とする会社だ。代表の浅海剛氏はITエンジニア兼起業家で、以前は映画再上映リクエストサイト「ドリパス」の運営会社でCTOを務めた人物だ。その後、ドリパスはYahoo!ジャパンに売却。準備期間を経て、2015年からハウマを公開している。開発拠点でもある本社は東京都港区内にある。

　大手企業とは資本関係を持たないベンチャー企業ではあるが、プライバシーマークを取得するなど利用者の情報保護などは一定の基準を満たしているようだ。

■ハウマの運営会社は？
運営会社	株式会社コラビット
サービス開始	2015年

　コラビットのホームページには、企業のビジョンとして「不動産分野の構造を解き明かし、そのノウハウを誰もが使えるようにすることで、不動産取引をカンタンでフェアなものにする」と掲げており、一般人目線で住宅関連サービスを作ろうとしている姿勢がうかがわれる。

　実際に、浅海社長は以前、自宅を売却しようと考えたことがあったが、不動産についての知識がないため『1日でも住んでしまえば、住宅の価格は半額になる』という誤解をしていたという。それから少しずつ不動産売買の仕組みについて調べていく中で、無駄が多いと感じた。人が生きていく上で不可欠なサービスに取り組めることもあり、不動産売却をもっと簡単にするためのサービスを始めたという。

　それではサービスの中身に迫ってみよう。

業者と会わずに複数社と媒介契約が結べる

HowMaスマート不動産売却のトップ画面

　ハウマは「HowMaスマート不動産売却」というサービスを提供している。まだ東京23区内の一部だけでしか運営していないが、他の一括査定サイトとは違った、特徴的な仕組みを持ったサービスなので紹介したい。

　こちらは最大6社の不動産仲介会社と直接会うことなしに、一般媒介契約を結ぶことができるサービスだ。最大6社の不動産仲介会社と契約することで、売主は多くの買主と接点を持つことができ、「早期に」「高値で」の売却が期待できる。さらに、全てネット上でやりとりが可能であり、煩わしい営業攻勢にあうことがないのが特徴だ。

　従来、不動産仲介会社と契約する際は、電話やメールでやりとりをして、簡易査定や本査定などで売り出す価格を提示してもらい、契約を結ぶのが普通だった。複数社と契約する場合は、それぞれ対応する必要があった。

　HowMaスマート不動産売却では、こうしたやり取りの代わりにコンシェルジュと呼ばれるハウマのスタッフが必要事項をヒアリングする。

　コンシェルジュがヒアリングした内容をもとにした査定書が各不動産仲介会社からオンラインで届く。内容に納得すれば、そのままオンライン上で最大6社の不動産会社と媒介契約を結べるというわけだ。一度の応対で最大６社と媒介契約を結べるというワンストップサービスは業界にはなく、特許を取得しているという非常に便利なサービスだ。

　なぜ、このようなサービス形態をとったのだろうか。浅海代表によると、「自分の自宅を売却しようとした際、不動産仲介会社からの電話が多くて困った」のだという。1社対応するだけで疲れ切ってしまうのに、複数の会社から営業電話がジャンジャンかかってくるだけでなく、査定のために自宅に訪問してくる不動産会社もいたという。その営業攻勢のすごさに嫌な思いをした。そこで、査定を依頼する側の負担を減らすことを念頭において、サービスを考えたのだ。

　複数の不動産会社を紹介してくれるという意味では、よくある不動産一括査定サイトと似ているサービスだが、多くの不動産一括査定サービスは紹介してくれた各社それぞれが営業をしてくるため、いちいち対応しなければならない。これを煩わしいと感じる人は、ハウマのサービスがうってつけだろう。

　ただし、営業担当者から対面で話を聞かなければ、不安に思う利用者もいる。そこで、利用者が希望するのであれば、不動産仲介会社と対面で相談することも可能だ。不動産会社と会わずに一括で契約するか、実際に不動産会社と対面して契約するかは、利用者が選択できる。

一般媒介契約なのでメリットが大きい

　HowMaスマート不動産売却では、売主は不動産仲介会社とは「一般媒介」契約を結ぶことになる。売却時の契約方法には、一般媒介、専任媒介、専任専属媒介の3つがある。一般媒介は複数の不動産会社と契約して売却できる一方で、専任媒介と専任専属媒介は1社としか契約できない仕組みになっているからだ。
　
【関連記事はこちら！】＞＞　家を売るときの契約方法は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」でメリットが大きいのはどれ？

　一般媒介契約を結ぶことのメリットは大きい。

　個々の不動産仲介会社と相談する場合、大半の会社は「専任媒介」や「専任専属媒介」に持ち込こもうとする。その方が手数料をもらえる確率が高まるからだ。そのため、あえて高値の査定価格で釣って、専任媒介契約をとることを優先する会社も多い。こうした悪質な対応を防ぐために、HowMaスマート不動産売却に登録している不動産仲介会社には、「最初は必ず、一般媒介契約にする」ことを確約してもらっている。
　
　これで、意味のない査定価格吊り上げ競争はなくなり、不動産仲介会社は丁寧な対応や買い主を見つけてくる力といったサービスの部分で競いあうことができるのだ。

一般媒介なら、囲い込みの被害を避けられる

　また、「一般媒介」なら、いわゆる「囲い込み」の被害を避けられるというメリットもある。この「囲い込み」は違法行為だが、不動産業界ではよくある話だ。
　
　不動産仲介会社は、売主と買主の両方から手数料をもらえる仕組みとなっており、間に入る不動産会社が1社しかなければ、両者から手数料をもらえる、つまり手数料が2倍になるのだ。そこで手数料を稼ぐために、他の不動産会社から問い合わせがあっても対応せず、自社で買主をじっくりと探すという違法行為が横行している。これを「囲い込み」という。売主にとっては、売却機会の損失だけでなく、売却価格が下がってしまう可能性もあり、非常に悪質な行為だ。
　
　「専任媒介」や「専属専任媒介」で契約していると、ライバル他社がいないので“じっくり”と囲い込みができる。この囲い込みを防ぐには、「一般媒介」が非常に効果的だ。一般媒介だとライバル他社が売却してしまうかもしれないので、囲い込みをしている暇はないのだ。一般媒介のメリットは大きいと言えるだろう。

現在、10社の不動産会社が登録

　現在、HowMaスマート不動産売却のビジネスモデルに賛同し、登録している不動産仲介会社は下記の10社だ。（2019年1月8日現在）

・大成有楽不動産販売
・パナソニックホームズ不動産
・丸紅都市開発
・大京穴吹不動産
・穴吹ハウジングサービス
・リニュアル仲介
・朝日リビング
・東宝ハウス（大田東京、練馬）
・センチュリー21・ジャパン（フランチャイズの一部店舗）
・ハウスドゥ！（フランチャイズの一部店舗）

　登録企業は今後も増えていく予定だ。また今のところ対象エリアは東京23区だけだが、随時拡大していく予定だという。

一般媒介にはデメリットもある？

　一方で、一般媒介契約だけしか結べないことで、不利になることはないだろうか。

　一般媒介というと、不動産仲介会社があまり本気で取り扱ってくれず、売却までの期間が長くかかってしまうと言われることがある。「一般媒介では買い主を探すための広告出稿を不動産仲介会社が渋る」とはよく聞く話である。

　しかし、コラビットの調査では、そのような心配は必要ないという。媒介契約の形態を問わずに、広告費をかけて買い主を探す不動産仲介会社は多い。コラビットの調査では、HowMaスマート不動産売却で媒介契約を結んだ物件の情報は、宅建業者向けの不動産情報システムであるレインズや、各社の自社サイトなどにすぐに登録されるという。近隣にチラシをポスティングする不動産会社もいるという。

一般媒介は、いろいろな意見を元に、
自分で判断すべきことが増える

　一般媒介のデメリットはもう一つある。

　例えば、売り出してもなかなか売れなかったり、買主の反応が悪い場合、不動産会社は周辺物件を見たり、売主と相談しながら、価格を引き下げる「値ごなし」をすべきだ。しかし、不動産仲介会社にとっては、値下げの提案をしていくのは、売主に嫌われやすく、手間がかかる行為だ。そのため、一般媒介契約の場合は「もう少し価格を下げれば決まりますよ」といったアドバイスをする不動産会社はあまりいない。

　もし、売り出し価格が相場から極端に離れている時は、どの不動産会社も放置してしまい、売却まで長期化するかもしれない。売主の希望で相場よりもはるかに高い金額で売り出すといった事情がある時は、不動産仲介会社があまり広告を出してくれない傾向もあるようだ。

　こうならないためにも、不動産仲介会社とコミュニケーションを頻繁にして、値ごなしの提案を受けるべきなのだが、一般媒介では不動産仲介会社がそこまで本気になりにくいのだ。なお、売り出し価格があまりにも相場と乖離している場合などは、ハウマが指摘すればいいと思うかもしれないが、価格査定や相談という行為は、不動産仲介契約を結んだ場合しか許されない行為であるため、ハウマがアドバイスをできないのだ。

　それだけに、売り出し価格や、値下げについては、不動産仲介会社の意見をきちんと聞いて判断する必要がある。

　なお、なかなか売れない場合は、契約している不動産会社の1社と「専任媒介」を結んでもいいことになっている。「とても良い対応をしてもらった」、「他の会社の担当者は対応が良くない」ということであれば、売主の判断で途中から専任媒介に切り替えることも可能なのだ。あくまで、不動産仲介会社に、きちんとした対応で競争してもらうため、「最初は一般媒介で契約する」という決まりにしているのだと理解しておこう。

◆HowMaスマート不動産売却（一般媒介での一括査定）
対応物件の種類	東京23区
掲載する不動産会社数	10社（一般媒介）
サービス開始	2015年
運営会社	コラビット
紹介会社数	最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。

人工知能で自宅の売却価格を査定するハウマの仕組みとは

　さて、ハウマでは、他にも「人工知能を活用した物件価格査定機能」がある。価格査定まで全てオンライン上で完結する仕組みだ。利用料金は発生せず、無料で使える点などは「HowMaスマート不動産売却」と共通している。こちらはもっと手軽なサービスなので、詳細を紹介しておこう。

　ハウマにアクセスして「無料で査定する」項目をクリックすると、自宅の住所の入力画面が表示される。項目は、「郵便番号」「住所」「建物の種類」「建物面積」「築年月」「利用状況（居住中か賃貸中か）」「名義上の所有者」など。全て記入していっても、ここまでに2～3分もあれば可能だ。

　さらにメールアドレスを登録すると、ハウマによる査定金額である「ハウマッ値」が表示される。誰にも知られずに自宅の資産価値がわかるのだ。「ハウマッ値」のほかに、いつ売却すれば良いかを推定する損得判定や、近隣の取引事例が表示される。将来の査定価格も予想してくれるので、あと何年したら売却しようといった計画も立てやすい。また売却したときの価格だけではなく、賃貸したときの家賃も同時に査定してくれる。自宅をどうするかの選択肢が拡がるのだ。

人工知能を活用した物件価格査定機能である「ハウマッ値」（HowMaスマート不動産売却）

　しかし、どうやってこんなにスピーディーに価格を導き出しているのだろう。

　コラビットによると査定価格は独自のロジック（理論）で導き出しているという。まず不動産情報サイトと提携して不動産取引のデータや、その他の公開されている情報を収集。1年間で集めるデータは120万件にも及ぶという。その情報を、不動産鑑定理論や不動産会社が行う査定方法などで加工して、「ハウマッ値」などを推計しているのだという。特に不動産価格に大きな影響を与える土地の価格は周辺環境や交通利便性などをもとに、立地の良さを独自に推定するモデルを構築しており、一般的な査定とは一味違った評価がされるようだ。

　登録しておけば、市況の変化を反映して最新の「ハウマッ値」がメールで届くようになる。すぐに売却する予定はなくとも、今住んでいる自宅がどのくらいで売れるかを把握しておくためにも登録しておくと良いだろう。コラビットによるとハウマの利用者のうち、今すぐ家を売りたい人は15％ほどで、価格を見て考えたい人が50％、売りたくはないが価格を知りたいという人は30％もいるというので、気軽に登録するといいだろう。

　利用者は簡単に査定価格「ハウマッ値」までたどり着けるが、まだこれで全てではない。実は、より詳細な情報を入力していくことで、さらに正確な数値がわかるようになるのだ。例えば、自宅の建築構造や間取り図などの項目だ。

　実際に筆者の自宅（都内の賃貸住宅。賃貸住まいでも査定できる）は1402万円とハウマッ値が表示された。追加情報として、建物の構造や階数、自宅がある階などの詳細情報を入力することで1467万円まで上がった。さらに番地までの正確な住所とマンション名まで入力すれば、1618万円まで上がった。

　どうやら最初に入力しなければいけない項目だけでは、ハウマッ値は推定できるうちの最低額が表示されているようだ。詳細を登録すれば、ハウマッ値が上がっていくことで楽しい気持ちになり、どんどん入力してしまうように設計されている。

　詳細情報の中には間取り図や内観写真などをアップロードする項目もあり、少し手間がかかるが、なるべく多くの情報を入力しておきたい。

まとめ

　HowMaスマート売却査定では一度も不動産仲介会社に会うことなく、媒介契約が結べることが分かった。複数の不動産仲介会社とやりとりするのが煩わしい人にとっては、メリットが多いサービスと言えるだろう。また一般媒介契約のみなので、囲い込みのトラブルに遭うこともないだろう。不動産の売却を真剣に考えているのであれば、選択肢の一つに入れてもいいのだはないだろうか。

◆HowMaスマート不動産売却（一般媒介での一括査定）
対応物件の種類	東京23区
掲載する不動産会社数	10社（一般媒介）
サービス開始	2015年
運営会社	コラビット
紹介会社数	最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。