以下は、2018年7～12月の金利予想です。
⇒ さらに過去の金利はこちら
11月も終盤に差し掛かっているので、2018年12月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が12月分の金利を発表している。先月までの上昇基調が崩れて、今月は長期金利が下降の様相を見せている。それに呼応するかのように、ソニー銀行・楽天銀行ともに固定金利商品の金利を引き下げるほか、フラット35も金利を引き下げる見通しだ。
では、2018年11月の金利動向のおさらいをしておこう。
「変動金利」は、調査した16銀行・金融機関のうち金利を変更した銀行はなかった。金利水準は、今も史上最低金利を継続している。
「10年固定金利」は、調査した15銀行のうち、6行が金利を引き上げ、2行が金利を引き下げた。ただし、住宅ローン金利の引き上げ幅は、すべて0.05ポイント以内と小幅な引き上げだった。
「35年固定金利」は、調査した銀行7社中、3社が金利を引き上げ、1社が金利を引き下げた。また、フラット35の金利は0.04ポイント引き上げられた。
市場金利については、10年国債金利が日銀が容認するとしている0.2％に向けてじわじわと上昇している。10月末は一旦、落ち着きを取り戻しているとはいえ、国内外の金利差は依然として大きく、今後は大きく金利が動く可能性もある。
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ソニー銀行は20年超の金利を引き下げ！
まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。
| ソニー銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 （変動セレクト） |
10年固定 （住宅ローン） |
20年超 （住宅ローン） |
| 2016年8月 | 0.549% | 0.700% | 0.954% |
| 9月 | 0.549% | 0.750% | 1.050% |
| 10月 | 0.549% | 0.772% | 1.201% |
| 11月 | 0.549% | 0.742% | 1.154% |
| 12月 | 0.549% | 0.742% | 1.231% |
| 2017年1月 | 0.549% | 0.848% | 1.462% |
| 2月 | 0.549% | 0.787% | 1.404% |
| 3月 | 0.549% | 0.865% | 1.507% |
| 4月 | 0.549% | 0.856% | 1.485% |
| 5月 | 0.549% | 0.884% | 1.420% |
| 6月 | 0.549% | 0.911% | 1.486% |
| 7月 | 0.549% | 0.907% | 1.430% |
| 8月 | 0.549% | 0.956% | 1.513% |
| 9月 | 0.549% | 0.913% | 1.478% |
| 10月 | 0.549% | 0.889% | 1.458% |
| 11月 | 0.549% | 0.928% | 1.513% |
| 12月 | 0.529% | 0.912% | 1.485% |
| 年月 | 変動金利 | 10年固定 | 20年超 |
| 2018年1月 | 0.529% | 0.914% | 1.481% |
| 2月 | 0.507% | 0.944% | 1.518% |
| 3月 | 0.507% | 0.961% | 1.479% |
| 4月 | 0.507% | 0.934% | 1.470% |
| 5月 | 0.507% | 0.919% | 1.436% |
| 6月 | 0.507% | 0.947% | 1.503% |
| 7月 | 0.507% | 0.940% | 1.508% |
| 8月 | 0.507% | 0.916% | 1.508% |
| 9月 | 0.507% | 1.020% | 1.651% |
| 10月 | 0.507% | 1.010% | 1.694% |
| 11月 | 0.507% | 1.030% | 1.737% |
| 12月 | 0.507% | 1.030% | 1.698% |
| ※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
ソニー銀行は2018年11月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年12月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず0.507%。
「10年固定金利」は、先月から変わらず1.030%。
「20年超」の金利は、先月から0.039ポイント引き下げて1.698%となった。
「変動金利」は0.507％と、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。
「10年固定」は先月に引き続き、調査開始以降、最高となる0.1030％に引き上げた。「20年超」については先月、調査開始以降では最高となる1.737％に引き上げたが、再度金利を下げて1.698％となった。
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楽天銀行は、5年、10年固定を引き下げ
では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。
| 楽天銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2016年8月 | 0.510% | 0.723% | 0.820% |
| 9月 | 0.510% | 0.807% | 0.918% |
| 10月 | 0.510% | 0.799% | 0.984% |
| 11月 | 0.507% | 0.789% | 0.929% |
| 12月 | 0.507% | 0.822% | 0.932% |
| 2017年1月 | 0.507% | 0.927% | 1.095% |
| 2月 | 0.507% | 0.893% | 1.050% |
| 3月 | 0.507% | 0.944% | 1.123% |
| 4月 | 0.507% | 0.949% | 1.145% |
| 5月 | 0.507% | 0.874% | 1.044% |
| 6月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 7月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 8月 | 0.507% | 0.928% | 1.112% |
| 9月 | 0.507% | 0.918% | 1.077% |
| 10月 | 0.507% | 0.915% | 1.081% |
| 11月 | 0.517% | 0.932% | 1.099% |
| 12月 | 0.517% | 0.918% | 1.087% |
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2018年1月 | 0.517% | 0.918% | 1.098% |
| 2月 | 0.527% | 0.944% | 1.143% |
| 3月 | 0.527% | 0.954% | 1.144% |
| 4月 | 0.527% | 0.934% | 1.120% |
| 5月 | 0.527% | 0.925% | 1.097% |
| 6月 | 0.527% | 0.957% | 1.139% |
| 7月 | 0.527% | 0.965% | 1.152% |
| 8月 | 0.527% | 0.947% | 1.120% |
| 9月 | 0.527% | 0.982% | 1.198% |
| 10月 | 0.527% | 0.992% | 1.204% |
| 11月 | 0.527% | 1.012% | 1.244% |
| 12月 | 0.527% | 0.970% | 1.197% |
| ※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
楽天銀行は2018年11月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年12月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず、0.527％。
「5年固定金利」は、先月から0.042ポイント引き下げの、0.970%。
「10年固定金利」は、先月から0.047ポイント引き下げの、1.197%となった。
5年固定、10年固定がともに金利が引き下げられた。先月、10年国債の金利上昇幅上昇に伴って金利が引き上げられたが、今月は2018年9月の金利より低く設定されている。
以上の2行の動きから、変動金利は横ばい、5年固定・10年固定といった固定金利は大幅な引き下げを行う銀行もでてきそうだ。
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フラット35も金利引き下げの見通し
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。
| 「フラット35」の住宅ローン金利推移 | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 支援機構債券 （原価にあたる、前月） |
上乗せ金利 （コスト） |
フラット35金利 （頭金10%超、団信あり） |
| 2016年8月 | 0.190% | +0.710% | 0.900%（団信なし） |
| 9月 | 0.330% | +0.690% | 1.020%（団信なし） |
| 10月 | 0.370% | +0.690% | 1.060%（団信なし） |
| 11月 | 0.340% | +0.690% | 1.030%（団信なし） |
| 12月 | 0.410% | +0.690% | 1.100%（団信なし） |
| 2017年1月 | 0.480% | +0.640% | 1.120%（団信なし） |
| 2月 | 0.460% | +0.640% | 1.100%（団信なし） |
| 3月 | 0.470% | +0.650% | 1.120%（団信なし） |
| 4月 | 0.460% | +0.660% | 1.120%（団信なし） |
| 5月 | 0.400% | +0.660% | 1.060%（団信なし） |
| 6月 | 0.430% | +0.660% | 1.090%（団信なし） |
| 7月 | 0.440% | +0.650% | 1.090%（団信なし） |
| 8月 | 0.460% | +0.660% | 1.120%（団信なし） |
| 9月 | 0.420% | +0.660% | 1.080%（団信なし） |
| 10月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 11月 | 0.430% | +0.940% | 1.370% |
| 12月 | 0.400% | +0.940% | 1.340% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2018年1月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 2月 | 0.460% | +0.940% | 1.400% |
| 3月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 4月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 5月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 6月 | 0.420% | +0.950% | 1.370% |
| 7月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 8月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 9月 | 0.440% | +0.950% | 1.390% |
| 10月 | 0.470% | +0.940% | 1.410% |
| 11月 | 0.500% | +0.940% | 1.450% |
| 12月 | 0.460% |
（予想） +0.940% |
（予想、団信込） 1.400% ※実際は1.410％でした |
| ※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている | |||
住宅金融支援機構が2018年11月16日に発表した、「第139回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.040ポイント引き下げて0.460%となった。
上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.94%～0.95%程度のプラスに落ち着いている。
以上を踏まえ、2018年12月のフラット35金利（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）は、「1.400%」であると予想する。
※編集部注：12月3日に発表された金利は、1.410％でした。
今後も金利がどう変化していくのか、しっかりチェックしておこう。
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11月に入ってから長期金利の上昇が落ち着いている
11月に入ってから、長期金利はこれまでの上昇基調を抑えるよう少しずつ下降を続けている。11月までは多くの銀行が金利を引き上げ、また、フラット35も長期金利上昇に合わせて、金利を引き上げているたため、12月は住宅ローン金利を引き下げる銀行も出てきそうだ。
しかし、今月金利が下がったからと言って、今後も下がり続けることは考えにくいだろう。やはり民間銀行の基本スタイルは、長期金利を中心に金利を引き上げることになると考えられる。
とはいえ、まだ金利も低く、歴史的な低金利状態は継続するとみられる。引き続き、国内外の景気や金融政策を注意深く見ていく必要がある。
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