住宅ローン借り換え比較ランキング[2018年]
2018年11月1日公開(2018年11月12日更新)
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ザイ・オンライン編集部

【2018年11月最新版】
住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説!
18銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!

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2018年11月の住宅ローンの金利は、前月に引き続き、長期固定金利を引き上げる銀行が目立ちました。上昇を続けていた市場金利も、10月は一旦落ち着いていたため、住宅ローン金利の上昇幅はわずかなものでした。変動金利については、相変わらず史上最低金利のままです。では、主要18銀行・金融機関の動きを見ていきましょう。(住宅ローンアドバイザー 淡河範明)

 最初に、10月の市場金利を振り返ってみましょう。長期金利の指標となる新発10年物国債金利は、10月初めに0.155%まで上昇しました。日銀がマイナス金利の導入を決めた2016年1月末以来の高水準です。米国経済の拡大基調から米国の長期金利が急上昇し、それが日本にも波及しました。

 中旬にかけては、株式の暴落から安全資産とされる国債に資金が流入し、0.110%まで下がりましたが、株価の反発に伴い、月末には0.130%にまで戻しました。

 結果として、債券市場は全期間にわたって金利が下落しましたが、住宅ローンは金利を上昇させる金融機関が多い月となりました。

 日銀は10月31日の金融政策決定会合でも、長期金利を0%程度に誘導する金融緩和の現状維持を決めました。日本の長期金利は日銀の強い影響下にあるため、しばらく急激な金利上昇は考えられません。ただし、海外に目を転じると、米国の10年国債金利が3.0%を超えて推移しています。さらなる上昇が続くと、日本の金利にも上昇圧力がかかりかねません。今後も、海外の経済動向や金融情勢には注意が必要です。歴史的な低金利状態である今のうちに、借り換えメリットがある人は住宅ローンを借り換えるといいのではないでしょうか。

 それでは、住宅ローン金利を見ていきましょう。以下は、金利が低い主要銀行の住宅ローン金利推移です。

主要銀行の住宅ローン金利の推移(借り換え)
■主要銀行の住宅ローン金利推移 (借り換え)
赤字は2016年7月以降における最低金利。変動金利は住信SBIネット銀行「通期引き下げプラン」、5年固定はイオン銀行「住宅ローン金利プラン(定率型)」、10年固定はりそな銀行「WEB申込限定・当初型」、35年固定はみずほ銀行「長期固定プラン・ネット」
年月 変動金利 5年固定 10年固定 35年固定
2016年7月 0.497% 0.800% 0.400% 1.350%
8月 0.497% 0.800% 0.350% 1.290%
9月 0.497% 0.800% 0.450% 1.350%
10月 0.497% 0.800% 0.450% 1.070%
11月 0.497% 0.800% 0.450% 1.020%
12月 0.497% 0.800% 0.550% 1.110%
2017年1月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
2月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
3月 0.447% 0.800% 0.550% 1.110%
4月 0.447% 0.800% 0.550% 1.200%
5月 0.447% 0.800% 0.600% 1.130%
6月 0.444% 0.800% 0.650% 1.150%
7月 0.444% 0.800% 0.650% 1.180%
8月 0.444% 0.800% 0.700% 1.200%
9月 0.444% 0.800% 0.650% 1.190%
10月 0.447% 0.800% 0.650% 1.155%
11月 0.447% 0.800% 0.650% 1.195%
12月 0.439% 0.800% 0.650% 1.195%
2018年1月 0.439% 0.800% 0.650% 1.195%
2月 0.439% 0.800% 0.700% 1.255%
3月 0.439% 0.800% 0.700% 1.255%
4月 0.439% 0.800% 0.700% 1.250%
5月 0.428% 0.720% 0.700% 1.275%
6月 0.428% 0.720% 0.700% 1.305%
7月 0.428% 0.720% 0.700% 1.315%
8月 0.428% 0.720% 0.750% 1.345%
9月 0.428% 0.720% 0.750% 1.385%
10月 0.428% 0.700% 0.750% 1.395%
11月 0.428% 0.700% 0.750% 1.425%

 過去1年間の金利動向を見ると、変動金利、5年固定金利は今なお、過去最低の水準を保っています。10年固定金利、35年固定金利については、昨年夏から秋の水準には及ばないものの、長い目でみれば、やはり過去最低水準に近い低金利となっています。

 では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう。金利タイプ(変動金利、10年固定、35年固定)別に、金利が低い順にランキングにしました。「借り換え」を中心に見ていきます(新規借入は参考として掲載)。

【借り換えの各金利ランキングはこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>「変動金利」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】
>>「10年固定」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】
>>「35年固定」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】

>> 住宅ローン借り換え比較ランキングのトップページ

「変動金利」は、住信SBIネット銀行が首位
過去最低金利を更新中

 「変動金利」(借り換え)は、金利を変更した銀行はありませんでした。

  (借り換え)
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング【2018年11月版】
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>全疾病保障付き
0.577% 0.428% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行。借り換えを重視しており、変動金利は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
住信SBIネット銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談 MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>全疾病保障付き
0.577% 0.428% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。ネットでは販売せず、SBIマネープラザの支店で相談して販売する、対面専用の商品だ。全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細記事はこちら!
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら!
3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型) 変動金利>
0.587% 0.429% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいの団体信用生命保険を提供。
りそな銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は35年固定参照)
>>住宅ローン借り換え比較ランキング(変動金利)へ
<参考>こちらは、(新規借入) です。
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング
【2018年11月】
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
ソニー銀行の詳細はこちら
1
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利> がん50%保障付き
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
じぶん銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
1
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利> 全疾病保障付き
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
住信SBIネット銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は35年固定参照)
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(変動金利)へ

 調査した16銀行については、変動金利(借り換え)を変更した銀行はありませんでした。なお、イオン銀行は10月10日、0.02ポイント引き下げています。

 新規借入については、11月1日に三井住友銀行がWEB申込限定住宅ローンという新たな商品を作り、0.625%から0.525%に金利を引き下げました。借り換えについては、ほとんどの金融機関が適用金利を変化させず、膠着状態に陥っているようです。

 長期固定金利は上昇基調にありますが、この変動金利は「超低金利」のままです。将来、金利が上昇すれば毎月の支払額も上昇するので、変動金利を選択するときは、将来の金利上昇もシミュレーションした上で借りることをオススメします。

 私が調べたところによると、特に東京に住む年収700万円台世帯は、「破たん予備軍」が多いというデータが出ています。身の丈以上の物件を購入してしまい、さらに浪費家でもあるため、ひとたび金利が上昇すれば家計は「火の車」に陥ります。非常に低い変動金利は「お買い得」であることは間違いないのですが、金利上昇には十分気を付けましょう。

【関連記事はこちら】>>東京の年収700万円台世帯は住宅ローン破綻必至!?変動金利が1.5%上昇しただけで、家計は火の車

 じぶん銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「じぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+がん50%保障団信
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.16%
保証料(税込)  0円
【ポイント】 じぶん銀行は、三菱UFJ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「がん50%保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。
じぶん銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

「10年固定」は、りそな銀行が首位をキープ
7銀行が金利を引き上げるも、小幅にとどまる

 「10年固定金利」(借り換え)は、調査している15銀行のうち、6行が金利を引き上げ、2行が金利を引き下げました。

  (借り換え)
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング【2018年11月版】
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型) 10年固定>
0.771% 0.750% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い金利0.3%を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れている。
りそな銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
2位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.824% 0.800% 借入額×1.91% 3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、10年固定金利は業界最低水準。通常の団体信用生命保険は無料。上乗せで、途中解約可能で保険料が安い「8大疾病補償プラス」もおすすめ。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借入期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
3位 ◆イオン銀行 <当初固定金利プラン(定率) 10年固定>
0.904% 0.740% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループでの買い物が5年間、5%オフになる特典がある。合計で最大22.5万円分という大きな恩恵が受けられるが、ランキングには加味していないので、詳しくはこちらの記事を参照。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
イオン銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
イオン銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は35年固定参照)
>>住宅ローン借り換え比較ランキング(10年固定)へ
<参考>こちらは、(新規借入) です。
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング
【2018年11月
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.794% 0.800% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
2
◆ソニー銀行 <住宅ローン 頭金10%以上 10年固定>
0.878% 0.980% 0円 4.32万円
ソニー銀行の詳細はこちら
3
◆イオン銀行 <当初固定金利プラン(定率) 10年固定>
0.886% 0.740% 0円 借入額×2.16%
イオン銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
イオン銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は35年固定参照)
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(10年固定)へ

 10年固定(借り換え)については、金利を引き上げたのが、イオン銀行、ソニー銀行、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、カブドットコム証券、楽天銀行、三井住友銀行でした。金利を引き下げたのは、東京スター銀行、じぶん銀行だけでした。ただし、住宅ローン金利の引き上げ幅は、すべて0.05ポイント以内と小幅な引き上げでした。

 10年国債金利は7月以降上昇し続けており、日銀の政策からすれば0.2%程度までは上昇する可能性がありますが、10月はいったん金利を下げています。それにもかかわらず、7行もの銀行が金利を引き上げたことは、「多くの銀行が長期金利を引き上げたいという意思を持っている」と解釈できるのではないでしょうか。

 なお、上位陣では、1位りそな銀行、2位みずほ銀行が金利を据え置いています。りそな銀行は相変わらず、圧倒的な首位の座を獲得しています。

 10年固定金利の過去の表面金利の推移をみてみると、この2年間で平均約0.25ポイント上昇しています。14社社13社は上昇していて、三井住友銀行は0.45ポイントも上昇しています。唯一、金利を下げているイオン銀行は1年以上金利を変更しないことが多く、また不定期にキャンペーンを行います。2年前よりも下がっているように見えますが、1年前よりは上がっています。

■主要14銀行の10年固定金利の過去の表面金利の推移
金融機関名 2016年10月 2017年10月 2018年10月 2年間の上昇
ソニー銀行 0.82% 0.89% 1.03% 0.208ポイント
三菱UFJ信託銀行 0.48% 0.63% 0.85% 0.37ポイント
三井住友信託銀行 0.45% 0.70% 0.80% 0.35ポイント
住信SBIネット銀行 0.50% 0.72% 0.86% 0.36ポイント
じぶん銀行 0.51% 0.59% 0.68% 0.17ポイント
りそな銀行 0.45% 0.65% 0.75% 0.30ポイント
三菱UFJ銀行 0.60% 0.65% 0.85% 0.25ポイント
みずほ銀行 0.68% 0.78% 0.80% 0.13ポイント
三井住友銀行 0.80% 1.05% 1.25% 0.45ポイント
イオン銀行 0.79% 0.69% 0.74% -0.05ポイント
新生銀行 0.85% 0.95% 1.10% 0.25ポイント
楽天銀行 0.98% 1.08% 1.24% 0.26ポイント
ARUHI 0.90% 1.00% 1.10% 0.20ポイント
カブドットコム証券 0.55% 0.70% 0.85% 0.30ポイント

「35年固定」は3銀行が金利引き上げ!
フラット35は0.04%金利引き上げで、1.45%に

 「35年固定金利」(借り換え)は、調査した銀行7社中3社が金利を引き上げ、1社が金利を引き下げました。フラット35の金利は0.04ポイント引き上げられました。

  (借り換え)
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング【2018年11月版】
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 融資手数料型 30年固定>
1.406% 1.250% 0円 借入額×2.16%
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、自社の住宅ローンで長期固定ローンも取り扱っている。30年固定金利については、団体信用生命保険料込でありながら、非常に低い金利を提示しており、競争力がある。35年固定金利に注目が集まりやすいが、固定期間が5年短くても良ければ、この30年固定金利は魅力が高い。
2位 ◆アルヒ <スーパーフラット借換 35年固定 ウェブ割引>
1.478% 1.400% 0円 借入額×1.08%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラット借換は独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.05%低く、トップクラスの競争力を持つ。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。
アルヒの住宅ローンの詳細記事はこちら!
アルヒの住宅ローンの公式サイトはこちら!
3位 ◆優良住宅ローン <フラット35 頭金10%以上 35年固定>
1.498% 1.450% 0円 借入額×0.66%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は次の表組参照)
>>住宅ローン借り換え比較ランキング(35年固定)へ
<参考>こちらは、(新規借入) です。
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング
【2018年11月】
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆アルヒ <スーパーフラット8S(Aプラン)(団信込み) 頭金20%以上>
1.356% 1.350% 0円 借入額×2.16%
アルヒの住宅ローンの詳細記事はこちら!
アルヒの住宅ローンの公式サイトはこちら!
2
◆優良住宅ローン <フラット35S(金利Aプラン 20年超 頭金10%超)>
1.371% 1.450% 0円 借入額×0.80%
3
◆三井住友信託銀行 <フラット35S(金利Aプラン、手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.382% 1.450% 0円 借入額×0.972%
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料とする。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみ。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(35年固定)へ

 金利を下げた三井住友銀行は、市場金利が下がっていたので、まっとうな動きだと考えるのですが、他の半分の銀行とフラット35が金利を上げたため、異端のように見えます。

 三井住友銀行は、新規の変動金利の金利を約10年ぶりに下げるなど、今月はいままでにない動きをしていますが、超長期の金利は、依然として我が道をいくかのようなスタンスを貫いています。全期間金利(30年超1.69%)もフラット35(2.07%)も、独自の金利設定で、かつ他の金融機関よりも割高に設定されています。そのため、他社と違った動きであってもほとんど目立たなかったのですが、さすがに1社だけ金利を下げた今月はやや目立ってしまいました。

 なお、10月の債券市場は月初から月末にかけて、金利が下がったにもかかわらず、フラット35は金利を上げました。フラット35の金利は毎月20日頃に発行される「住宅金融支援機構債」の金利にほぼ連動しているといわれており、今回はその通りの動きとなったのですが、実はそれはここ5年程度の動きです。そもそもフラット35は商品設計時に「10年国債」との連動した値付けを想定しています。また直近10年間の動きを見ても、連動性を示す「相関係数」は、0.9以上と非常に高いです。長期的には10年国債と連動していると考えるのが妥当なので、10年国債の金利動向もチェックすべきでしょう。

 なお、3ヵ月連続の金利引き上げとはいえ、2年前の金利水準に戻っただけであり、長い目で見れはまだ非常に低金利といえます。

 市場金利(10年国債金利は)は、日銀が容認するとしている0.2%に向けてじわじわと上昇していますが、10月末は一旦、落ち着きを取り戻しています。とはいえ、今度は大きく金利が動く可能性もあります。住宅ローンの新規借入、借り換えを検討している場合、申し込んだ月のうちに借り換えることは難しいので、早めに仮申し込みだけでも申し込んでおくことが重要です。

【2018年の金利動向はこちら!】
月末に翌月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35の金利はどうなる?
2018年の住宅ローン金利動向はどうなる?日銀の長期金利ゼロ%政策で金利は底を打つも、銀行の競争激化しく、当面は底値圏内?

⇒ 過去の金利(2018年1-6月の住宅ローン金利動向はこちら)

◆住宅ローン金利ランキング (借り換え)
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)はこちら!
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【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利ランキング!住宅ローンを10年、15年で完済!短期完済ランキング一覧はこちら!
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