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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

新築タワーマンション「実は下層階こそお買い得」のなぜ

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第34回】 2016年11月24日
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タワーマンションカーストという言葉がある通り、タワーマンションに住むなら上層階、というのが世間の一般的な認識だろう。しかし、これから買うなら本当にお得なのは下層階になるかもしれない

 タワーマンションの高層階の固定資産税額が増税されることになりそうだ。これに伴って、相続税額も高層階の方が高くなる。これまでは床面積で一律按分評価されていたので、階層や分譲価格には無関係であった。税の公平性からすれば、この改正は望ましい。不動産を購入する際に、価格やローン金利は真剣に考えなければいけない検討対象だが、税金に注目する人は少ない。今回は、税金も含めたタワーマンションの賢い買い方を整理しておこう。

階数による価格差が意外に大きい
タワーマンションカーストの実態

 タワーマンションの棟内の価格差はどの程度あるのか、調べてみた。調査対象は、首都圏、関西圏の階高20階以上で、2014年以降に販売したマンションだ。その結果、分譲価格での価格差はだいたい4倍相当になる。下は5000万円から上は2億円まで、といったイメージだ。最大は10倍を超える。これが最近「タワーマンションカースト」と呼ばれる身分差別用語が生まれる背景と考えられる。

◆図表1:同一物件内の分譲価格差

 上記は単純な価格差であるが、是正という観点からは「単価差」で見ないとならない。単価差は概して2倍程度で、関西の方が大きい傾向にある。あるマンションの単価差が40階で1.8倍あるとしよう。1階層当たりの価格差は2%に相当することになる。一般的に、同一間取りの階層だけの価格差は、0.5~1%なので、2%の価格差は眺望や仕様の違いなどを含むことになる。今回の改正は2018年の新築からの適用なので、固定資産税評価額は分譲価格表に従って割り振るようにした方が最も実態に近いかもしれない。

◆図表2:同一物件内の分譲坪単価差

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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