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ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

ブランドマンション独自ランキング、購入時より高く売れるのはここだ!

沖有人 [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]
【第35回】 2016年12月22日
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購入時より値上がりするマンションは「あの売主」「あのブランド」だ!売主やブランド別に徹底調査

 新築価格は数年前と比較してかなり高くなった。そうなると、購入者としては値下がりリスクに敏感になりがちだ。「都心部の方が下がりにくい」「駅近の方が下がりにくい」など、筆者はこれまでもその法則性について、多面的に分析してきた。今回は、売主やブランドに着目してみよう。最近のマンションデベロッパーはブランド名を変えて、ブランド戦略に積極的になったが、そのブランド価値を計ってみようというわけだ。

売り主やブランドでどう違う?
適正な新築価格は中古価格から判明

 新築マンションの価格は積算によって決まる。つまり、「新築価格=土地価格+建築費+粗利益」である。この新築価格は、土地価格が高い場合も安い場合もあり、売主の都合の価格といって間違いない。マンション購入後に困ることがあるとすると、相場よりも高く買っている場合が挙げられる。

 相場とは何かというと、同時期に売っている新築価格ではない。どの新築物件も売主の都合価格に過ぎないので、それらを比較しても意味がない。適正価格は周辺の中古取引価格から算定される。なぜなら、すべての新築物件は1年後には中古として市場に出てくるからである。購入者の明暗を分けるのは、新築の購入価格と中古の売却価格との差である。

 このため、スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、周辺の中古価格から新築の適正価格(沖式新築時価)を算出して、すべての新築マンションの適正価格を会員限定で開示している。相場が上昇しているときには「新築価格>沖式新築時価」となることが多かったが、相場が横ばい傾向にある最近では「新築価格≒沖式新築時価」になってきた。

 誰でもマンションを売却する際には、中古市場の影響を受ける。新築価格は中古価格からしか適正な値はわからない、ということをまず認識すべきことになる。

 今回の調査は、売主別に販売された新築価格から売り出された中古価格の騰落率を住戸毎に算出し、ランキングを作成した。本ランキングは、2015年に売り出された中古住戸と2005年~2014年に分譲された新築時の当該住戸の価格を比較して、新築時からの騰落率を算出し、これを売主別(単独売主のみ)とブランド別に集計した結果である。今年は初めて関西版を作成した。住戸サンプル数は全2万6773件。首都圏版は30棟以上、関西版は15棟以上のサンプル棟数の売主、マンションブランドが発表対象となっている。

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沖有人(おき・ゆうじん) [スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント]

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、2社を経て、1998年、現スタイルアクト株式会社を設立。マンション購入・売却者向けの「住まいサーフィン」は17万人以上の会員を擁する。「タワーマンション節税」などの不動産を使った節税の実践コンサルティングに定評があり、不動産分野でのベストセラー作家として講演・寄稿・取材・テレビ出演多数。主な著書に『マンションは10年で買い替えなさい』(朝日新書、2012年)、『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社、2013年)、『タワーマンション節税! 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(朝日新書、2014年)など。


ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識

不動産は個人資産の半分を占めるにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。この情報格差を少しでも解消できれば、個人はもっと多角的な視点から「よい物件」を選ぶことができ、将来を見据えた資産形成が可能となる。「自宅投資」「資産インフレ予測」「タワーマンション節税」などをメディアで提唱し、新たなムーブメントを起こしてきたスタイルアクト株式会社の沖有人代表取締役が、これまで蓄積した「不動産ビッグデータ」を基に、住宅の選び方に関する「新しい常識」を徹底指南する。スタイルアクトが自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、17万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成した人数は12万人相当と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はある。沖社長が次に提示する不動産の秘策は、これまで同様「早い者勝ち」となるかもしれない。

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