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住宅ローン借り換えは、
割引競争の激しい「10年固定型」がお得!

生活設計塾クルー
【第8回】 2008年2月14日
著者・コラム紹介バックナンバー
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 数年前に2~3年の短期固定金利型や変動金利型の住宅ローンを借りた人の相談が増えている。固定期間がまもなく終了するけれど、次はどの金利タイプを選ぶといいか迷っているという相談だ。

 相談者の多くは、借りた当初は「金利はまたまだ上がらないだろうから、とりあえず1%の3年固定を利用して、そのあと長期固定に切り替えればいい」と考えていた。

 しかし、長期固定型の金利は3%以上。それまで1%で借りていたローンが3%になると返済額は30%以上もアップしまうので、シナリオ通りに長期固定にシフトするのは、家計の現実と照らし合わせるとむずかしい。再度、3年固定を選ぶべきか、それとも他に選択肢はあるのだろうか…。

割引競争が激しい
10年固定金利へ借り換えがベスト

 民間住宅ローン残高のうち、短期固定型と変動金利型が占める割合は70%超なので、このコラムの読者で同じような悩みを持っている人は多いだろう。

 こうしたローンを持つ人には、他の銀行の10年固定金利ローンへ「借り換える」ことを勧めている。10年固定型は銀行ローンのなかで最も割引競争が激しい金利タイプなので、他のタイプに比べ割安な金利となっている。たとえば、メガバンク3行の適用金利は1.85~2.0%(2008年2月)。これを上手に活用して見直しを図ろう。

ローン金利には
基準金利と適用金利の2つがある

 実際の見直し方法の話の前に銀行ローンの仕組みを理解しておきたい。

そもそも「1%」ローンは、本来の金利(基準金利)から1%以上の大きな割引を受けて実現したもので、最初の固定期間が終了すると割引が縮小する仕組み。つまり、3年前と金利水準が変わらなかったとしても、適用金利はアップするのである。

 銀行の住宅ローンには、「基準金利」と「適用金利」の2つがあることを知っておきたい。市場に連動した本来の金利が「基準金利(または店頭金利)」で、そこから割引(銀行では「優遇」という言葉を使う)を受けて、実際の金利である「適用金利」が決まる。

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特定の金融機関に属さない独立系ファイナンシャルプランナー集団。経験に裏打ちされた独自の視点で、一人ひとりの将来設計に応じた資産運用や保障設計のアドバイスを行なう。また、セミナーや執筆活動も幅広く展開。金融・経済、金融商品、社会保険等について中立の立場から情報を発信している。生活設計塾クルーのウェブサイト


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