マンションを高く売る方法[2018年]
2018年8月29日公開(2018年8月29日更新)
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ザイ・オンライン編集部

中古マンションの査定価格はどう求めればいい?
国交省も認める「価格査定マニュアル」の計算方法を分かりやすく解説!

中古マンションの売却を考える場合、まず不動産仲介会社に物件の「価格査定」を依頼するのが一般的だ。その際に活用される有力な査定方法として、「中古マンション価格査定マニュアル」がある。国土交通省がお墨付きを与えている査定方法であり、信頼性も高いと言われている。そこで、価格査定マニュアルの正しい計算方法を解説しよう。

(目次)

■「価格査定」は不動産会社の法律上の業務

■「価格査定マニュアル」は国交省“お墨付き”

■「価格査定マニュアルの査定プロセス」

●(査定プロセスその1)査定するマンションを確認

●(査定プロセスその2)適切な比較事例マンションを選定

  ▶(事例選定プロセス1)同一マンション内の類似事例を選定

  ▶(事例選定プロセス2)近隣・同種のマンションの類似事例を選定

  ▶(事例選定プロセス3)上記を満たすものがなければ、わずかに条件を外れてもOK

●(査定プロセスその3)価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定

■査定書を精査すると、不動産会社の営業姿勢が分かる

「価格査定」は不動産会社の法律上の業務

 新築物件は、デベロッパーや販売会社が建築コストや利益などから販売価格を決めるが、中古マンションや中古住宅などの不動産は公表された市場価格があるわけではない。そこで、プロである不動産仲介会社に価格査定を依頼し、妥当な市場価格を算出してもらうことになる。それが「価格査定」であり、不動産仲介会社(宅地建物取引業者)の重要な業務の一つになっている。

 「宅地建物取引業法」第34条の2では、不動産の売買の媒介契約の締結に際して、媒介価格について意見を述べるときは、「その根拠を明示しなければならない」と義務づけされている。つまり、価格査定は、根拠のある価格として提示しないといけないのだ。

 とはいっても、不動産はそれぞれの個別性が高く、当該物件の立地条件、周辺環境など各種要因によって価格が変動する。

 さらに、価格査定は売り主と買い主の間の利害調整機能も含んでいる。売り主は「1円でも高く売りたい」、逆に買い主は「1円でも安く買いたい」と考えるため、両者が納得できる目安として価格査定は必要で、その算定にはしっかりとした根拠が求められる。

 つまり価格査定は、納得できる根拠や理由に基づいた適正な市場価値を反映して算出していないといけないのだ。

 なお、「査定価格」とは「3カ月以内に売却が可能と考えられる価格」のことだ。「時間はいくらかかってもいいから高く売りたい」という要望に沿った価格は「査定価格」ではない。

 また、一般に「売出価格」は査定価格よりも5〜10%程度高くして、売り始めることが多い。不動産は一物一価であるため、「その物件がどうしても欲しい」という人がいれば、高くても売れることがあるからだ。その点、「査定価格」は通常のマーケットで売れる、通常の価格と考えればいいだろう。

「価格査定マニュアル」は国交省“お墨付き”

 宅地建物取引業者は、何を根拠にして査定価格を提示するのだろうか。

 信頼性がある査定方法の1つが、1981年(昭和56年)に作成された公益社団法人 不動産流通推進センター(旧:不動産流通近代化センター)の「価格査定マニュアル(※PDF)」によるものだ。これは建設省(現:国土交通省)委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたものだ。消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された価格査定マニュアルである。

 つまり、国交省“お墨付き”の信頼性の高い、査定方法といえる。

 現在はネット化されて計算も容易になり、不動産の価格査定の指標として広く活用されている。これまでに何度も細かな改訂を繰り返しながら、例えば外壁材や屋根材等の交換による耐用年数の延長など、リフォーム・維持管理状態についても査定に反映させることも可能になり、精度の高い査定結果が出せるようになっている。

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「中古マンションは比較方式で査定」

 ちなみに、価格査定マニュアルでは、不動産を以下のような方法で査定する。

  • ● 中古マンション、住宅地の価格査定・・・・「比較方式」
  • ● 戸建て住宅の価格査定・・・・宅地は「比較方式」、建物は「原価方式」

 中古マンション、住宅地の価格査定に使う「比較方式」は、対象不動産と類似の不動産が実際に取引された価格をもとにして、対象不動産の価格を求めるやり方だ。価格査定で使われるポピュラーな方法である。

 一方、戸建て住宅の価格査定は、宅地と建物を別の方法で査定する。「宅地」は比較方式で、「建物」は「原価方式」となる。

 「原価方式」は、対象の不動産と同様のものを現在つくった場合に、いくらかかるかを調べるやり方で、築年数から老朽化や設備の劣化による減価修正を行って価格を算出するやり方だ。

価格査定の事例を決定する流れについて

 それでは、公益財団法人不動産流通推進センターの「マンション価格査定マニュアル」に基づいて、中古マンションの価格査定に至る流れを具体的に紹介しよう。

 以下が、不動産仲介会社が行う「価格査定マニュアルの査定プロセス」だ。

■「価格査定マニュアルの査定プロセス」
●(査定プロセスその1)査定するマンションを確認
●(査定プロセスその2)適切な比較事例マンションを選定
●(査定プロセスその3)価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定

 まず、「(査定プロセスその1)査定するマンションを確認」する必要がある。このマニュアルが対象とするのは、「居住用のファミリータイプマンション」だけだ。ワンルームマンションなども収益物件や定期借地権マンションは、査定することができない。

 次に、「(査定プロセスその2)適切な比較事例マンションを選定」という、最も重要で難しい作業になる。中古マンションの価格を判定するには、対象のマンションと比較する類似のマンションが実際に取引(売買)された価格をもとにする「比較方式(=取引事例比較方式)」で行う。なお査定価格向上の面から、できる限り複数の事例を比較した上で、対象となる1件を採用することを推奨している。

 最後に、「(査定プロセスその3)価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定」する。比較事例のマンションと、査定を行うマンションでは、スペック、駅からの距離、住環境などが違うので、正確に査定できるように、それぞれのマンションを点数化して、比較できるようにするのだ。

 では、それぞれのプロセスを詳しく見ていこう。

(査定プロセスその2)
適切な比較事例マンションを選定

 査定において最も重要であり、難しいのが、「(その2)適切な比較事例を選定する」作業だ。

 選定する比較事例を間違えば、査定価格も大きく間違ってしまうので、できるだけ条件が同じ(または類似した)マンションを絞り込むのである。できれば、同じマンション内で比較するが、それがなければ近隣のマンションを選定することになる。

 以下が比較事例を選ぶ流れだ。

▶︎(事例選定プロセス1)同一マンション内の類似事例を選定
▶︎(事例選定プロセス2)近隣・同種のマンションの類似事例を選定
▶︎(事例選定プロセス3)上記を満たすものがなければ、わずかに条件を外れた事例もOK

 まずは、「(事例選定プロセス1)同一マンション内の成約事例を探索・選定」するのが基本だ。同じマンション内の住戸の売買であれば、駅からの距離、近隣の施設など住環境は共通であり、比較しやすいからだ。

 ただし、同一マンションであればなんでもいいわけではない。下記のa)〜c)の条件が揃っていた場合のみ、比較事例として採用していいことになっている。

  • a)買い進み・売り急ぎの特殊事例でない
  • b)取引(成約日)が1年以内の事例
  • c)専有部分と状況が類似している(専有面積差が30㎡以内、所在階差10階未満、同一間取り)
  •  

 例えば、相続物件であり、そのマンションを売却して相続税を支払わなければならないといったケースでは、納付期限までの売却する必要があるため、通常時の売買価格よりも低くなりがちだ。そうした特殊なケースは、比較事例としてはふさわしくない。

 また、売買から1年を超えた物件も、その間に相場が変化してしまうことがあり、事例としては適切ではないだろう。

 なお、取引事例は、不動産仲介会社が自社で取引をしたケースだけでは情報が少ない。そこで不動産流通機構の「レインズ」に登録されている物件を使うことが多い。レインズは売買価格を登録することになっており、比較的、豊富な売買事例が見られるからだ。また民間の情報サービス会社から事例情報を購入することもある。

 もし、同一マンションで適切な事例がなければ、「(事例選定プロセス2)近隣・同種のマンションの類似事例を選定」する。最寄り駅などが同じで立地環境や規模など、共通項があるマンションを成約事例として採用するというわけだ。

 ただし、下記のa)〜h)までの条件にマッチするものを選ぶ必要がある。

  • a)買い進み売り急ぎの特殊事例でない
  • b)取引(成約日)が過去1年以内の事例
  • c)専有部分と状況が類似している(専有面積差が30㎡以内、所在階差10階未満、同一間取り)
  • d)最寄り駅が一緒
  • e)価格水準が類似した地域にある
  • f)総戸数が類似(50戸未満)
  • g)マンションの階高が類似(10階差未満)
  • h)築年の差が3年以内
  •  

 同一のマンションの事例での条件(売り急ぎではない等)に加えて、「近隣・同種のマンション」の定義を定めている。類似していないマンションの売買事例では、参考にならないからだ。「最寄り駅が一緒」「総戸数が類似(50戸未満)」「築年の差が3年以内」など、かなり厳しい条件とも言える。そのため、不動産仲介会社によっては、こうした細かい条件を無視して、類似事例を選んでいることもある。

「事例マンションとして選定できないケース」

 比較事例マンションを探すとき、以下のようなマンションとの比較をしてはいけないことになっている。次の4つのケースだ。

  • 1 ) 新築分譲マンションとの比較
  • 2 ) 徒歩圏内とバス利用圏内マンションの比較
  • 3 ) エレベータ付きとエレベータなしのマンションの比較
  • 4 ) グレードが異なるマンション同士の比較(例:団地型と単棟型の比較)

 もし、同一マンションの事例も、近隣・同種のマンンションの事例もなければ、「(事例選定プロセス3)上記を満たすものがなければ、わずかに条件を外れてもOK」ということになる。あくまでも「わずかに条件を外れた」(価格査定マニュアルより)事例なら、査定する不動産会社の判断で選んでいいことになっている。

 日本では、成約事例がきちんと整っているデータベースがなく、また地方などでは取引事例そのものが少ないこともあり、条件にマッチした事例を必ず見つけられるわけではない。そのため、査定の現場では、必ずしもこうした基準が守られていないことが多い。とはいえ、なるべく適切な事例を見つけることが不動産仲介会社の務めであり、そこから不動産会社の「誠実さ」が見えてくるだろう。

【関連記事はこちら】
>> 家の査定価格は、なぜ不動産会社によって違う? 成約事例の選び方から、営業マンの能力を見抜こう

(査定プロセスその3)
価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定

 具体的に取引事例を選んだ後は、「(査定プロセスその3)価格査定システムに情報を入力し、査定価格を決定」することになる。

 査定システムの入力から査定までの流れは以下のようになる。

 まず、比較事例マンションと査定マンションについて、情報(査定項目)を入力する。7カテゴーリーについて、合計50項目以上を入力する。マンション全体の情報だけでなく、個別の住戸の情報も対象だ。入力項目は以下のような内容となる。

  • 1)基本情報(所在地、マンション名、総戸数、築年月日、専有面積、間取り、事例マンション価格、成約/査定年月日)
  • 2)住戸位置(所在階、エレベータの有無、開口部の方位)
  • 3)専有部分(室内の仕様、仕上げ、室内メンテナンス状況)
  • 4)立地条件、交通アクセス
  • 5)共用部分(建物の外壁材、状況、耐震性)
  • 6)建物の維持(長期修繕計画の状況、修繕積立金の充足度、修繕実施状況)
  • 7)管理清掃(管理規約、管理組合の有無、保守清掃の状況)
  •  

 査定システムは、こうした項目を入力すると自動的に点数化し、集計した上で事例マンションの評点と、査定するマンションの評点を算出する。

 例えば、「駅からの距離」は駅に近いほど評点が高く、駅から遠いほど評点が低くなる。具体的には、駅から6分が標準(±0点)とされ、1分近くと+1.5点、1分遠いと−1.5点となる。

 「所在階」については3階が標準(±0点)とされ、それ以下の階数だと点数が引かれ、階数が高くなるほど点数が足される。53階が+10点、60階以上なら+11.4点という具合だ(図-2)。

 「耐震性」についても評価している。建築基準法に準拠していれば、標準で±0。旧耐震基準であれば、−1点、旧耐震基準を満たさない場合は−3点となり、耐震性が高い(長期優良住宅相当)なら+3点となる。

図-2:『マンション価格査定マニュアル』より一部引用
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 こうした評価をそれぞれのマンションで行うことで、マンションの差や、住戸の差をすべて評点に加味できる。

 最後に、査定価格を計算する。

 査定されるマンションが120点、事例マンションが80点であった場合、査定マンションの単価(平方メートル当たり)は、事例マンションの単価の1.5倍(120点÷80点)となる。取引事例の単価が300万円なら、査定するマンションの単価は450万円(300万円×1.5倍)となり、これに面積(平方メートル)をかければ、「査定価格」が求められる。

 以上が、不動産会社が中古マンションを査定するときのおおよその流れだ。

 実際の査定書は、以下の画像を参考にしてほしい。

図-3:『マンション価格査定マニュアル』より一部引用
拡大画像表示
図-3:『マンション価格査定マニュアル』より一部引用
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 以上が、「売却価格提案書」となる。ページ数にして9ページほどだ。不動産会社によっては、自社の営業支援体制のほか付属資料などを添付する場合もある。

「流通性比率とは?」

 査定マニュアルでは、細かい項目から評点を自動的に出し、査定マンションの価格をはじき出す。

 しかし、「そのマンションに人気があるかどうか」「ライバルとなる物件が多数あるかどうか」という、流通性によって価格は大きく左右されることがある。そこで、最後に、流通性比率によって価格を調整している。

 計算式で示せば、下記のようになる。

<査定価格(円)×流通性比率(0.85〜1.10の範囲)=査定価格(調整後)>

 流通性比率は、次の4項目に基づいて判断されている(※これらの加点・減点の合計は、+10%〜−15 %で打ち切るとされている)。

  • ・価格(1.10〜0.85):査定価格が市場における売れ筋物件の価格帯を大きく逸脱していないか。
  • ・物件の需給状況(1.10〜0.85):地域における物件量が極端に多い、または滅多に物件が出ない地域か。
  • ・地域の特性(1.03〜0.97):地域の知名度が高く、売り物が出るとすぐに売れる地域か、逆に安くてもすぐに売れない地域か。
  • ・その他(1.05〜0.95):上記以外に、特に加点・減点を考慮すべき市場性の要素がある。居住者に不快感・不安感を与えるような施設の影響の有無。

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>> 「不動産価格査定書」の見方と注意点を解説! 業者が優秀かどうかは、「流通性比率」で分かる!

査定書を精査すると、不動産会社の営業姿勢が分かる

 以上が、「中古マンション価格査定マニュアル」の査定方法だ。参考になっただろうか。

 価格査定マニュアルの考え方を理解できれば、各不動産仲介会社が作成してくれた「査定書」が誠実に作られているか、真面目に作られているかが分かるようになるだろう。

 まず、「中古マンション価格査定マニュアル」に準じた、精度の高い査定方法を使っているかが最も重要なポイントとなる。査定価格は、法的には「合理的に説明」すればいいのだが、「中古マンション価格査定マニュアル」はその中で唯一、国交省から言及されている査定方法であり、信頼性が高い。もちろん、類似の査定方法でも問題はない。

 また、比較事例について、価格査定マニュアルが定めた比較事例の条件をきちんとクリアしているかどうかもチェックしたい。比較事例を探すことは意外と大変な作業であり、適切とは言い難い比較事例を使っている査定書をよく見かける。いい加減な事例を持ってくるような不動産仲介会社は、丁寧な仕事をしてくれない可能性が高い。特に、「1年以内の成約事例か」「同一マンションまたは近隣の類似物件か」をチェックするようにしたい。

 なお、査定書は、各社各様のスタイルで作っており、1社の査定書だけを見ても、それがきちんと作られているかどうか、相場に近い価格なのかどうかは、なかなか見抜けない。従って、複数の不動産会社に査定を依頼して、複数の査定書を見比べることで、査定精度の高さや、その不動産会社、営業担当者の誠実さ・真面目さが見えてくるだろう。

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<不動産売却の基礎編>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆スマイスター(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
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