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あなたの家を「耐久消費財」から「資産」へイノベート!?
マイホームの価値を最大化させる2つの視点

久木田光明 [船井総合研究所 経営コンサルタント]
【第75回】 2011年7月11日
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 これまで日本の住宅は、欧米諸国と比較しても、「資産」ではなく「耐久消費財」として扱われてきたといえる。それは、20年も経てばその価値が限りなくゼロに近づくためだ。しかしこれまで、その「耐久消費財」に対して、多額の住宅ローンをかけて購入するのが、戦後日本のサラリーマンの一般的なスタイルとなっていた。これは経済的に見れば、レバレッジをかけて不動産に投資することと同じである。ただ、その投資先は、不動産投資信託(REIT)でさえ、複数の不動産に分散しているのに対して、私たちサラリーマンの場合、マイホームである1つの不動産に集中しており、非常にリスクが大きい。

 これらリスクが大きいと思われる「投資」を成立させていた背景には、次の3つの神話があったといえるだろう。地価は上昇し続けるという「土地神話」、護送船団方式により大企業はつぶれないという「企業神話」、老後は国が守ってくれるという「年金神話」の3つだ。逆に言えばこれら3つの神話が、集中投資によるリスクを見えなくさせていたといえる。そして今、いずれの神話も崩壊、もしくは崩壊一歩手前の状態にある。

 リーマンショック、東日本大震災を経験した私たちは、改めてリスクや不確実性の恐ろしさを痛感している。とはいえ、すでにマイホームをお持ちの方は、いまさら「賃貸」という選択肢をとることは現実的ではなく、現在の住宅の価値を高めていくことが最も重要だ。そこで今回は、現在、マイホームをお持ちの皆様に向けた資産価値を最大化させるための「賢いマイホームの扱い方」について、経営コンサルタントの視点から整理してみたい。

「耐久消費財」から「資産」へ!
リフォームでは「美人投票」を意識しよう

 まず、マイホームの資産価値を高めるためには、マイホームを従来のように「耐久消費財」と考えるのではなく、「資産」として捉える必要がある。そして、住宅の「耐久消費財から資産化へ」のプロセスにおいては、その価値をいかに正しく維持し続けるかという視点を持つことが重要である。

 テレビやパソコン、車といった代表的な耐久消費財でさえ、故障がでれば修理を行なう上、故障が発生しないよう定期的なメンテナンス(チェック)を実施するケースも多い。それと比較すると、住宅の場合はどうであろう。日常的に家のメンテナンスについて、気を配っている人は未だに少ない。強いて言うならば、経年劣化を補填する修理・営繕やリフォームなどがこれらに該当するが、必要性に迫られた修理・営繕リフォーム、または自分の好みや価値観のみを追求したリフォームが資産価値を維持・向上させる行為に繋がるのかというと、実はそうではないケースも多い。

 資産価値を意識する際には、必ずそこに第三者による客観的な視点を意識したい。すなわち、この家を借りたい人、または、この家を中古で購入したい人がいると仮定した場合、どのようなリフォームを実施すればより高い賃料を得られ、またより高い価格での売却を可能にするのかという視点を持つことである。

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久木田光明 [船井総合研究所 経営コンサルタント]

専門領域は不動産セクター。リアルエステートビジネスチームが手がける不動産業種に対するコンサルティングプロジェクトのリーダーとして、調査・分析、戦略・戦術策定を行うと共に、現場支援を重視した 活動も広く展開。「脱業界常識」をコンセプトに大手から中堅、中小に至るまで多様な企業に対応したコンサルティングを提供。 リアルエステートビジネスチーム


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