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弁護士・永沢徹 企業乱世を読み解く

攻めには強いが、守りには弱かった?
アーバンコーポたった3ヵ月での転落劇

――「不動産流動化」というアクセルだけを踏み続けた代償

永沢 徹 [弁護士]
【第42回】 2008年8月22日
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 不動産会社の破綻が止まらない。またもや今月13日、広島に本社を置くアーバンコーポレイション(以下、アーバンコーポ)【東証一部上場】が東京地裁に民事再生法の申請を行なった。負債総額は2558億円、今年最大の倒産となる。

 第39回のゼファー倒産記事でも紹介した通り、今年に入ってから上場企業の倒産が相次いでいる。中でも、ゼネコン・デベロッパーといった不動産関連企業がそのうちの大半を占めているという異常事態である。サブプライム問題の飛び火により海外からのリスクマネーが引き揚げられ、国内金融機関も一気に融資回収へまわった結果、「不動産バブル」の崩壊が起こった。その結果、体力のない不動産関連企業がバタバタと倒れ始めているのだ。

 今回のアーバンコーポもその1つであるといえる。まさに不動産バブル崩壊のあおりを受けて、今年に入ってから一気に資金繰りが悪化した。しかも4~6月でかなりの信用収縮があったようだ。数字もそれを表している。

 2008年3月末時点の同社の有利子負債額は、4078億円。それに対し今回明らかになった6月末時点の負債総額は2558億円。1520億円も減少している。たった「3ヶ月」の間で、である。この間、いかに銀行からの回収が厳しかったかを物語っている。

 さらに4~6月度の四半期連結決算のキャッシュ・フロー計算書を見てみよう。四半期損益は399億円のマイナス。これを、販売用不動産の売却など438億円に及ぶ棚卸資産の減少で補って、かろうじて営業活動によるキャッシュ・フローをプラスにしていたが、短期借入金が276億円、コマーシャル・ペーパーによる調達が62億円、長期借入金が140億円それぞれ減少し、金融資産の売却等で資金を調達していったものの、財務活動によるキャッシュ・フローは、149億円減少していた。営業損失や借入金の返済等で合計800億円以上の信用収縮が起きていたことになり、資金繰りのため、この3ヶ月間であらゆる資産を売りまくっていたことが如実に表れている。

「不動産流動化」
という名の自転車操業?

 もともとアーバンコーポは、営業活動によるキャッシュ・フロー(営業CF)が著しく低い会社であった。ちなみに2008年3月期の営業CFは、マイナス1000億円。売上の4割にも相当する異常な額である。それほど大幅な営業CFマイナスを抱えながらも同社が成長できていたのは、主力事業が「不動産流動化」であったからである。

 不動産流動化とは、簡単にいえば、不動産を仕入れ、改装や建て替えを行なうことで不動産価値を上げ、他社に転売するというもの。典型的な回転型のビジネスモデルであり、それを支えていたのはファンドへの出資金と金融機関からの短期借入金。「借りて、買って、売って、返して」という、ある意味自転車操業を繰り返してきたわけである。2008年3月期のキャッシュ・フロー計算書によると銀行借入による調達などで財務キャッシュ・フローは、892億円のプラスと営業CFのマイナス分を補っていたことが分かる。

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永沢 徹 [弁護士]

1959年栃木県生まれ。東京大学法学部在学中に司法試験合格。卒業後の84年、弁護士登録。95年、永沢法律事務所(現永沢総合法律事務所)を設立。M&Aのエキスパートとして数多くの案件に関わる。著書は「大買収時代」(光文社)など多数。永沢総合法律事務所ホームページ


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