資産価値が下がらない新築マンション選び[2018年]
2018年1月12日公開(2018年1月12日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

新築マンションで気になる「音」のトラブル!
壁や床の遮音性は、厚さと工法を確認しよう

マンションのクレームでもっとも多いのは、昔も今も「音」の問題だ。これは住戸と住戸が壁(左右)や床(上下)で接しているマンションという建物の構造上、避けがたい面がある。しかし、設計上の配慮などによってかなり防ぐことも可能だ。遮音性に関わる具体的な原因と対策のポイントを探る。

隣戸からの音漏れは「戸境壁」の厚さによって変わる

 同じ住戸の中で、部屋と部屋、部屋と廊下などを仕切る壁を「間仕切り壁」という。それに対し、住戸と住戸を隔てる壁は「戸境壁」と呼ばれる。「間仕切り壁」も一定の遮音性が求められるが、同じ住戸内に暮らしているのは家族どうし。多少、音が伝わってもさほど気にするわけではないだろう。

 しかし、「戸境壁」は赤の他人が住む隣の住戸との間を隔てる壁であり、「間仕切り壁」よりはるかに高い遮音性が求められる。そのため、戸境壁は超高層マンションを除けば、鉄筋コンクリートでつくるのが原則だ。鉄筋コンクリートは非常に重く、空気の振動である音の伝わりを遮る性能が高いからだ。

 「ただ、鉄筋コンクリートの戸境壁であっても、厚さによって遮音性は変わってきます。戸境壁の鉄筋コンクリートの厚さは最低でも18㎝が目安ですが、これは戸境壁を挟んだ隣の住戸のリビングとこちらの住戸のリビング、居室と居室、水回りと水回りというように同じ用途のスペースの場合です。居室の向こうが隣の住戸の浴室やキッチン、トイレなどにあたる場合は、戸境壁の厚さは20㎝以上欲しいところです。18㎝だと静かな夜中や早朝などには水音が聞こえる可能性があります。さらに、寝室の向こうがエレベーターシャフトの場合、戸境壁の厚さは25㎝以上ないと、エレベーターが上下する音やドアの開閉音などが聞こえてくるかもしれません」

 こうアドバイスするのは、長年分譲マンションの設計に携わり、現在はデベロッパー向けの設計監修、購入者向けの購入相談などを手掛けている一級建築士の碓井民朗氏だ。

 戸境壁に求められる厚さはこのように、隣の間取りなどとも関係する。新築マンションを選ぶ場合、検討している住戸の間取りだけでなく、上下左右にくる住戸の間取りとの関係をチェックすることが「音」のトラブルを避けることにつながる。

(※関連記事はコチラ!)
⇒タワーマンション(超高層マンション)のデメリットは? 地震や子供の足音など、購入前に知っておくべき注意点

表面の仕上げは、クロス直貼りのほうが遮音性が高い

 「戸境壁」の遮音性はその厚さだけでなく、表面の仕上げも重要だ。

 結論から言えば、コンクリートにクロスを直接貼る仕上げ(直貼り)が遮音性の点で優れるとされる。

 戸境壁の表面の仕上げにはもうひとつ、石膏ボードを使った二重構造にする方法がある。これは、戸境壁のコンクリートの両側(隣り合う住戸の室内側)に軽量鉄骨の間柱を2~3㎝ほど離して立て、そこに石膏ボードを貼ってクロスで仕上げるものだ。こうしてしまうと、戸境壁の両側に石膏ボードで密閉された空間ができる。この空間で特定の周波数の音が共鳴し(太鼓現象)、遮音性が落ちるのだ。

 「このことに関してはかつて、大手ゼネコン10社ほどの技術研究所や技術部が実験を行い、報告書を不動産業界に配布したことがあります。それ以来、ほとんどのデベロッパーやゼネコンは、戸境壁についてはクロスの直貼りを原則としています。ところが、大手ゼネコンの一部ではいまだに、マンションの戸境壁を二重構造にしているケースがあります」(碓井氏)

二重構造の戸境壁は要注意

 なぜ戸境壁を二重構造にするかといえば、コスト対策からか未熟な職人を使っているため、コンクリートの仕上がり精度が悪いからだという。

 コンクリートの戸境壁は、鉄筋を組んでから型枠で囲い、そこにコンクリートを流し込んで4週間ほど乾燥させる。型枠をきれいに組み、また型枠にコンクリートを流し込んだ後、コンクリートの重さで型枠が歪まないように鋼管のサポートで固定する作業をどれだけ正確にきちんと行えるかで、できあがる戸境壁の仕上がり精度が変わってくる。コンクリートの傾きが大きかったり表面に凹凸があったりすると、そこにクロスを直貼りすればすぐにバレてしまい、クレームにつながる。

 そこで戸境壁の仕上がり精度が悪い場合、間柱を立て、石膏ボードを貼ってクロスで仕上げるのだ。固まってしまったコンクリートを修正するのは大ごとだが、間柱や石膏ボードは施工時に調整すればかなり垂直に近く、きれいに仕上げられる。

 「パンフレットの中で、戸境壁について『コンクリートにクロス直貼り』となっていればいいのですが、『コンクリートにクロス直貼り(一部除く)』といった表示があったら要注意です。『(一部除く)』というのが何を意味するのか、またそれはどこの部分なのか、必ず確認してください」(碓井氏)

 なお、戸境壁ではなく、直接、外に面しているバルコニー、共用廊下の外壁であれば、コンクリートの厚さが18㎝ないし15㎝あれば、室内側が二重構造になっていても大丈夫だという。壁の向こうは屋外であり、隣戸の生活音が聞こえる心配はないからだ。

床の遮音性は「梁間面積」が深く関係

 マンションの「音」の問題は、実際には隣同士よりも上下階の間のほうが深刻になりがちだ。隣同士では、生活音の空気振動が戸境壁を通してどれだけ伝わるかであり、戸境壁が二重構造だと太鼓現象が起こってしまうのは先ほど説明したとおりだ。

 それに対して上下階の間では、上の階で人が飛び跳ねたり、椅子を引いたり、モノを落としたりすると、コンクリートの床スラブが直接、振動して音が下の階に伝わる。「重量衝撃音」や「軽量衝撃音」といわれるもので、人や物などがコンクリートの床スラブを直接、振動させるので音が伝わりやすい。

 逆にいうと、コンクリートの床スラブが振動しにくければ遮音性は高くなる。床スラブが振動しにくいかどうかは、床スラブの厚さと床スラブの梁間面積との関係で決まる。床スラブが厚くなればなるほど、振動しにくいのは戸境壁と同じだ。

 梁間面積とは、四方を梁で固定された床スラブのひと区切りの広さのことだ。梁間面積が狭くなればなるほど、やはり床スラブは振動しにくい。

 ちなみに、重量衝撃音に対する遮音性はLH●(●は数字)で表示する。LHの後に来る数字が小さいほど遮音性が高く、上階で子どもが飛び跳ねる音が聞こえても意識することはあまりないレベルがLH45と言われる。

床スラブの厚さは20cm程度が一般的

 「30年ほど前まで、マンションの床スラブの厚さは15㎝とか18㎝しかなく、LHは55(聞こえる)とか60(よく聞こえる)くらいしかなかったのではないでしょうか。現在は20㎝程度が一般的になりましたが、これくらいの厚さでも、梁間面積がある程度広くなると、振動を十分抑えることができません。構造設計者に聞くと、床スラブの厚さが20㎝の場合、梁間面積が30㎡以上になると、上の階の重量衝撃音がかなり聞こえる(LH55)といいます」(碓井氏)

 そこで、床スラブの梁間面積を小さく分割することが大事になる。床スラブの梁間面積を小さく分割するには、大梁(柱と柱をつなぐ太い梁)の間に小梁と呼ばれる小さめの梁を渡す。

 専有面積が70㎡で床スラブの厚さが20㎝なら、小梁が2本ないとLH50にならない。床スラブの厚さが23㎝あっても、梁間面積を35㎡弱にしないとLH50にならず、専有面積70㎡なら小梁はやはり最低1本は必要だという。

小梁を設けない工法は、工事費削減が主目的

 これに対し、「アンボンドスラブ工法」や「ボイドスラブ工法」といって、70㎡程度までなら小梁を設けない工法がある。こういう工法を採用したマンションでは、小梁がないので天井が平らになり、リフォームしやすいといった説明をしているが、碓井氏によればむしろ工事費の削減が主目的だ。

 「アンボンドスラブ工法」は、建物の妻側の両端から強く引っ張った鋼線をスラブの中に通し、スラブのたわみを抑えるもの。確かにたわみはある程度抑えられるが、スラブの梁間面積は広いままなので、振動までは十分とめられない。また、火災などで鋼線が伸びると、スラブ全体がたわんでしまう。

 「ボイドスラブ工法」は、スラブの中に樹脂フォームなどを入れて空洞をつくり、スラブを軽量化しつつ強度を上げ、振動を防ぐもの。スラブの厚さは27㎝くらいになり、こちらも理論上、小梁は不要になる。しかし、実際には十分には振動を抑えられない。

 「私も以前、構造設計者の勧めでボイドスラブを採用したことがあります。専有面積が75㎡ほどのマンションで小梁なしにしたのですが、周辺が夜間、静かなところだったので、上階の重量衝撃音がよく聞こえるというクレームがたくさん出て、困ったことがあります」(碓井氏)

 しかも、マンションの天井にはキッチンや浴室からの排気ダクトが必ず通る。「アンボンドスラブ工法」や「ボイドスラブ工法」でも、天井が完全にフラットになることはない。

 床の遮音性についていえば、通常の鉄筋コンクリートのスラブで、厚さが20㎝以上あり、小梁を適切に入れて梁間面積が30㎡程度に分割されているのが、もっとも安心できるだろう。

【関連記事はこちら!】
>>> 2017年の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>アルヒが最低金利のフラット35投入! 通常のフラット35よりも金利が0.1%低い!
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年1月最新版】35年固定・全期間固定でも低金利の今がチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込)
事務手数料 (税込)
1位
◆アルヒ <スーパーフラット8S(Aプラン)(団信込み) 頭金20%以上>
1.266%
1.260%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラットSは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.1%低く、トップクラスの競争力を持つ。「団信込み」は金利が0.3%高いが、住宅金融支援機構の団信よりは安いのでお得。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。
【関連記事】フラット35に最低金利の住宅ローンが登場! 頭金2割の優良顧客を狙う、アルヒの戦略に注目
【関連記事】[アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆優良住宅ローン <フラット35S(金利Aプラン) 20年超>
1.281%
1.360%
0円
借入額×0.80%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利を0.3%引き下げる。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。団信は付帯しておらず、加入は任意。
3位
◆三井住友信託銀行 <フラット35S(金利Aプラン、手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.292%
1.360%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は業界最低水準。事務手数料も低め(手数料定率コース)フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。一部繰上返済は無料で、返済できる額は10万円と少額から対応。
4 位
◆みずほ銀行 <フラット35S(手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.295%
1.360%
0円
借入額×1.026%
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。フラット35S(手数料定率)は、通常のフラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。自社の長期固定ローンも持っているが、この条件では、フラット35に軍配が上がった。
5位
◆楽天銀行 <フラット35S(金利Aプラン) 20年超 頭金10%超>
1.299%
1.360%
0円
借入額×1.08%
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準。事務手数料も融資額×1.08%と低めフラット35S(金利Aプラン)は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を10年間、0.25%引き下げる。団信は付帯しておらず、加入は任意。事前審査は8~11日、本審査は7~14日とやや長め。
【関連記事】[楽天銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界最低水準の金利と安い諸費用がお得!「Skype」なら、9時から22時まで相談が可能

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得
関連記事はこちら

「じぶん銀行」住宅ローンはこちら

 

 
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

2018年最強日本株
株主優待カレンダー
ラクラク確定申告

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【2018年に儲かる最強日本株】
●高配当株から成長株、少額株まで注目103銘柄
超少額で買えて大化けも狙える! 5万円株
人気優良株から出遅れ株まで網羅! 10万円株
高い利回りに加え値上がり益も期待大! 高配当株
大化け期待の高成長株がズラリ! 中小型株
●日本経済を牽引する業績絶好調株! 大型株
「日経平均」強気派 VS 弱気派大バトル!
税金を取り戻せ!ネットでラクラク確定申告
 ・確定申告の変更点とトクする人
 ・ふるさと納税をした人
 ・ビットコインで儲けた人
 ・FXや先物取引で儲けた人&損した人
 ・株・投信で配当金・分配金をもらった人ほか
別冊付録・281銘柄「株主優待」カレンダー
つみたてNSIAはこの金融機関で始めなさい!
●日本株型&日本中小型株型の最強「投信」番付

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング