以下は、過去の金利予想記事です。
12月も終盤に差し掛かっているので、2019年1月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が1月分の金利を発表している。12月には市場金利が下落しており、それに呼応するかのように、ソニー銀行・楽天銀行が2019年1月分の固定金利商品の金利を引き下げた。フラット35も金利を引き下げる見通しだ。
まず、2018年12月の金利動向のおさらいをしておこう。
「変動金利（借り換え）」は、調査した16銀行・金融機関のうち金利を変更した銀行はなかった。金利水準は、今も史上最低金利を継続している。
「10年固定金利（借り換え）」は、調査した15銀行のうち、12行が金利を引き下げた。金利を引き上げた銀行はなかった。
「35年固定金利（借り換え）」は、調査した銀行6社中5社が金利を引き下げた。フラット35の金利は0.04ポイント引き下げられた。
市場金利については、12月に入って、10年国債金利の下落が目立っている。11月は0.1％前後だった金利が、12月に入ると大きく低下し、12月18日現在、0.025％まで下落した。日経平均株価が下落する中で、債券が買われているほか、米国金利の上昇も小休止となっているため、10年国債金利が低下したようだ。借り換えを検討しているのなら、この低金利はチャンスとも言えそうだ。
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ソニー銀行は10年、20年固定金利を引き下げ！
まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。
| ソニー銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 （変動セレクト） |
10年固定 （住宅ローン） |
20年超 （住宅ローン） |
| 2016年8月 | 0.549% | 0.700% | 0.954% |
| 9月 | 0.549% | 0.750% | 1.050% |
| 10月 | 0.549% | 0.772% | 1.201% |
| 11月 | 0.549% | 0.742% | 1.154% |
| 12月 | 0.549% | 0.742% | 1.231% |
| 2017年1月 | 0.549% | 0.848% | 1.462% |
| 2月 | 0.549% | 0.787% | 1.404% |
| 3月 | 0.549% | 0.865% | 1.507% |
| 4月 | 0.549% | 0.856% | 1.485% |
| 5月 | 0.549% | 0.884% | 1.420% |
| 6月 | 0.549% | 0.911% | 1.486% |
| 7月 | 0.549% | 0.907% | 1.430% |
| 8月 | 0.549% | 0.956% | 1.513% |
| 9月 | 0.549% | 0.913% | 1.478% |
| 10月 | 0.549% | 0.889% | 1.458% |
| 11月 | 0.549% | 0.928% | 1.513% |
| 12月 | 0.529% | 0.912% | 1.485% |
| 年月 | 変動金利 | 10年固定 | 20年超 |
| 2018年1月 | 0.529% | 0.914% | 1.481% |
| 2月 | 0.507% | 0.944% | 1.518% |
| 3月 | 0.507% | 0.961% | 1.479% |
| 4月 | 0.507% | 0.934% | 1.470% |
| 5月 | 0.507% | 0.919% | 1.436% |
| 6月 | 0.507% | 0.947% | 1.503% |
| 7月 | 0.507% | 0.940% | 1.508% |
| 8月 | 0.507% | 0.916% | 1.508% |
| 9月 | 0.507% | 1.020% | 1.651% |
| 10月 | 0.507% | 1.010% | 1.694% |
| 11月 | 0.507% | 1.030% | 1.737% |
| 12月 | 0.507% | 1.030% | 1.698% |
| 年月 | 変動金利 | 10年固定 | 20年超 |
| 2019年1月 | 0.507% | 0.980% | 1.478% |
| ※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
ソニー銀行は2018年12月19日現在、ほかの銀行に先駆けて2019年1月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず0.507%。
「10年固定金利」は、先月から0.050ポイント引き下げて、0.980%。
「20年超」の金利は、先月から0.220ポイントも引き下げて1.478%となった。
「変動金利」は0.507％と、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。
一方で、固定金利については大きく引き下げた。他銀行に比べても長期の固定金利をきあなり引き上げていたので、その反動で大きく下げたようだ。
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楽天銀行は5年、10年固定を引き下げ
では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。
| 楽天銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2016年8月 | 0.510% | 0.723% | 0.820% |
| 9月 | 0.510% | 0.807% | 0.918% |
| 10月 | 0.510% | 0.799% | 0.984% |
| 11月 | 0.507% | 0.789% | 0.929% |
| 12月 | 0.507% | 0.822% | 0.932% |
| 2017年1月 | 0.507% | 0.927% | 1.095% |
| 2月 | 0.507% | 0.893% | 1.050% |
| 3月 | 0.507% | 0.944% | 1.123% |
| 4月 | 0.507% | 0.949% | 1.145% |
| 5月 | 0.507% | 0.874% | 1.044% |
| 6月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 7月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 8月 | 0.507% | 0.928% | 1.112% |
| 9月 | 0.507% | 0.918% | 1.077% |
| 10月 | 0.507% | 0.915% | 1.081% |
| 11月 | 0.517% | 0.932% | 1.099% |
| 12月 | 0.517% | 0.918% | 1.087% |
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2018年1月 | 0.517% | 0.918% | 1.098% |
| 2月 | 0.527% | 0.944% | 1.143% |
| 3月 | 0.527% | 0.954% | 1.144% |
| 4月 | 0.527% | 0.934% | 1.120% |
| 5月 | 0.527% | 0.925% | 1.097% |
| 6月 | 0.527% | 0.957% | 1.139% |
| 7月 | 0.527% | 0.965% | 1.152% |
| 8月 | 0.527% | 0.947% | 1.120% |
| 9月 | 0.527% | 0.982% | 1.198% |
| 10月 | 0.527% | 0.992% | 1.204% |
| 11月 | 0.527% | 1.012% | 1.244% |
| 12月 | 0.527% | 0.970% | 1.197% |
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2019年1月 | 0.527% | 0.920% | 1.112% |
| ※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
楽天銀行は2018年12月19日現在、ほかの銀行に先駆けて2019年1月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず、0.527％。
「5年固定金利」は、先月から0.050ポイント引き下げの、0.920%。
「10年固定金利」は、先月から0.085ポイント引き下げの、1.112%となった。
5年固定、10年固定がともに金利を引き下げた。10年国債の金利下落に伴って、固定金利を低く設定したようだ。
以上の2行の動きから、変動金利は横ばい、5年固定・10年固定といった固定金利は大幅な引き下げを行う銀行が多そうだ。
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フラット35は金利大幅引き下げの見通し
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。
| 「フラット35」の住宅ローン金利推移 | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 支援機構債券 （原価にあたる、前月） |
上乗せ金利 （コスト） |
フラット35金利 （頭金10%超、団信あり） |
| 2016年8月 | 0.190% | +0.710%（団信なし） | 0.900%（団信なし） |
| 9月 | 0.330% | +0.690%（団信なし） | 1.020%（団信なし） |
| 10月 | 0.370% | +0.690%（団信なし） | 1.060%（団信なし） |
| 11月 | 0.340% | +0.690%（団信なし） | 1.030%（団信なし） |
| 12月 | 0.410% | +0.690%（団信なし） | 1.100%（団信なし） |
| 2017年1月 | 0.480% | +0.640%（団信なし） | 1.120%（団信なし） |
| 2月 | 0.460% | +0.640%（団信なし） | 1.100%（団信なし） |
| 3月 | 0.470% | +0.650%（団信なし） | 1.120%（団信なし） |
| 4月 | 0.460% | +0.660%（団信なし） | 1.120%（団信なし） |
| 5月 | 0.400% | +0.660%（団信なし） | 1.060%（団信なし） |
| 6月 | 0.430% | +0.660%（団信なし） | 1.090%（団信なし） |
| 7月 | 0.440% | +0.650%（団信なし） | 1.090%（団信なし） |
| 8月 | 0.460% | +0.660%（団信なし） | 1.120%（団信なし） |
| 9月 | 0.420% | +0.660%（団信なし） | 1.080%（団信なし） |
| 10月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 11月 | 0.430% | +0.940% | 1.370% |
| 12月 | 0.400% | +0.940% | 1.340% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2018年1月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 2月 | 0.460% | +0.940% | 1.400% |
| 3月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 4月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 5月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 6月 | 0.420% | +0.950% | 1.370% |
| 7月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 8月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 9月 | 0.440% | +0.950% | 1.390% |
| 10月 | 0.470% | +0.940% | 1.410% |
| 11月 | 0.500% | +0.940% | 1.450% |
| 12月 | 0.460% | +0.950% | 1.410% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2019年1月 | 0.380% |
（予想） +0.950% |
（予想、団信込） 1.330% ※予想通りの金利となりました |
| ※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている | |||
住宅金融支援機構が2018年11月19日に発表した、「第140回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.060ポイント引き下げて0.380%となった。金利が0.38％以下となるのは、実に2年1カ月ぶりという低金利だ。
上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.94%～0.95%程度のプラスに落ち着いている。
以上を踏まえ、2019年1月のフラット35金利（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）は、「1.330%」と予想する。団信込みの金利表示となってからは、最低金利だ。
※予想通りの金利となりました
今後も金利がどう変化していくのか、しっかりチェックしておこう。
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12月に入ってから長期金利が下落
12月に入ってから、長期金利は大きく下落している。それに伴い、2019年1月の住宅ローン金利も、固定金利を中心に引き下げる動きが広まりそうだ。
今月金利が下がったからと言って、今後も下がり続けることは考えにくいだろう。日銀は、10年国債金利について0.2％までの金利上昇を認めるなど、徐々に金利を上げていきたいという思惑がある。長期的には、民間銀行は、長期金利を中心に金利を徐々に引き上げることになると考えられるだけに、今回の低金利のタイミングを逃さずに、住宅ローンを借り換えるのもアリだろう。
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