以下は、過去の金利予想記事です。
9月も終盤に差し掛かっているので、2018年10月の住宅ローン金利を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が10月分の金利を発表しており、両行とも変動金利は変わらずだったが、固定金利は両行スタンスの違いが出た。というのも、10年国債の金利が上昇したことを受け、9月には多くの銀行が「10年固定金利」の引き上げを敢行したが、10月も同様の動きが続きそうだ。
では、2018年9月の金利動向のおさらいをしておこう。
「変動金利」は、調査した16銀行・金融機関のうち金利を変更した銀行はなく、史上最低金利を今も継続している。
「10年固定金利」は、調査した15銀行のうち、10行が金利を引き上げた。10年国債の金利が上昇したことを受け、多くの銀行が金利引き上げを敢行。とはいえ、いまだ「10年固定金利」は激戦区。各行とも、引き上げ幅は0.05%程度と小幅だ。
「35年固定金利」は、調査した銀行6社中3社が金利を引き上げた。また、フラット35の金利は0.05%引き上げられた。金利を引き下げたのは三井住友銀行だけだった。
一方、市場金利については、10年国債金利が若干上昇している。8月末は0.1％程度で推移していたが、9月21日現在、0.115％まで上昇。各銀行は長期固定の住宅ローンについて、10年国債金利を参考にしているので、10月も金利を引き上げる動きが活発になりそうだ。
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ソニー銀行は20年超が調査開始以降、最高金利を更新
まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。
| ソニー銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 （変動セレクト） |
10年固定 （住宅ローン） |
20年超 （住宅ローン） |
| 2016年8月 | 0.549% | 0.700% | 0.954% |
| 9月 | 0.549% | 0.750% | 1.050% |
| 10月 | 0.549% | 0.772% | 1.201% |
| 11月 | 0.549% | 0.742% | 1.154% |
| 12月 | 0.549% | 0.742% | 1.231% |
| 2017年1月 | 0.549% | 0.848% | 1.462% |
| 2月 | 0.549% | 0.787% | 1.404% |
| 3月 | 0.549% | 0.865% | 1.507% |
| 4月 | 0.549% | 0.856% | 1.485% |
| 5月 | 0.549% | 0.884% | 1.420% |
| 6月 | 0.549% | 0.911% | 1.486% |
| 7月 | 0.549% | 0.907% | 1.430% |
| 8月 | 0.549% | 0.956% | 1.513% |
| 9月 | 0.549% | 0.913% | 1.478% |
| 10月 | 0.549% | 0.889% | 1.458% |
| 11月 | 0.549% | 0.928% | 1.513% |
| 12月 | 0.529% | 0.912% | 1.485% |
| 2018年1月 | 0.529% | 0.914% | 1.481% |
| 2月 | 0.507% | 0.944% | 1.518% |
| 3月 | 0.507% | 0.961% | 1.479% |
| 4月 | 0.507% | 0.934% | 1.470% |
| 5月 | 0.507% | 0.919% | 1.436% |
| 6月 | 0.507% | 0.947% | 1.503% |
| 7月 | 0.507% | 0.940% | 1.508% |
| 8月 | 0.507% | 0.916% | 1.508% |
| 9月 | 0.507% | 1.020% | 1.651% |
| 10月 | 0.507% | 1.010% | 1.694% |
| ※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
ソニー銀行は2018年9月21日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年10月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず0.507%。
「10年固定金利」は、先月から0.010ポイント引き下げて1.010%。
「20年超」の金利は、先月から0.043ポイント引き上げて1.694%となった。
「変動金利」は0.507％と2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。
「10年固定」は先月、調査開始以降、最高となる0.104ポイントの金利引き上げを敢行したが、今月は1.010％と少し金利を引き下げた。市場金利が上昇しているのに反する動きだが、ソニー銀行としては先月大幅に金利を引き上げすぎたことから、揺り戻しといえるだろう。基本は、固定金利は金利引き上げの方向と思われるが、ライバル銀行の中ではソニー銀行同様に「揺り戻し」で引き下げる銀行も出るかもしれない。金利発表を待とう。
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楽天銀行は、先月に続き固定金利を少し引き上げ
では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。
| 楽天銀行の住宅ローン金利推移（借り換え） | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 変動金利 | 5年固定 | 10年固定 |
| 2016年8月 | 0.510% | 0.723% | 0.820% |
| 9月 | 0.510% | 0.807% | 0.918% |
| 10月 | 0.510% | 0.799% | 0.984% |
| 11月 | 0.507% | 0.789% | 0.929% |
| 12月 | 0.507% | 0.822% | 0.932% |
| 2017年1月 | 0.507% | 0.927% | 1.095% |
| 2月 | 0.507% | 0.893% | 1.050% |
| 3月 | 0.507% | 0.944% | 1.123% |
| 4月 | 0.507% | 0.949% | 1.145% |
| 5月 | 0.507% | 0.874% | 1.044% |
| 6月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 7月 | 0.507% | 0.902% | 1.091% |
| 8月 | 0.507% | 0.928% | 1.112% |
| 9月 | 0.507% | 0.918% | 1.077% |
| 10月 | 0.507% | 0.915% | 1.081% |
| 11月 | 0.517% | 0.932% | 1.099% |
| 12月 | 0.517% | 0.918% | 1.087% |
| 2018年1月 | 0.517% | 0.918% | 1.098% |
| 2月 | 0.527% | 0.944% | 1.143% |
| 3月 | 0.527% | 0.954% | 1.144% |
| 4月 | 0.527% | 0.934% | 1.120% |
| 5月 | 0.527% | 0.925% | 1.097% |
| 6月 | 0.527% | 0.957% | 1.139% |
| 7月 | 0.527% | 0.965% | 1.152% |
| 8月 | 0.527% | 0.947% | 1.120% |
| 9月 | 0.527% | 0.982% | 1.198% |
| 10月 | 0.527% | 0.992% | 1.204% |
| ※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照 | |||
楽天銀行は2018年9月21日現在、ほかの銀行に先駆けて2018年10月分の金利を発表している。
「変動金利」は、先月と変わらず0.527％。
「5年固定金利」は、先月から0.010ポイント引き上げて、0.992%。
「10年固定金利」は、先月から0.006ポイント引き下げて、1.204%となった。
楽天銀行は、5年固定金利・10年固定金利の金利を引き上げた。10年国債の金利上昇に合わせるかのように、小幅の上昇に留めている。
以上の2行の動きから、変動金利は横ばい、5年固定・10年固定といった固定金利はゆるやかな上昇となる銀行もありそうだ。
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フラット35も金利引き上げの見通し
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は予想するのは簡単で、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。
| 「フラット35」の住宅ローン金利推移 | |||
|---|---|---|---|
| 年月 | 支援機構債券 （原価にあたる、前月） |
上乗せ金利 （コスト） |
フラット35金利 （頭金10%超、団信あり） |
| 2016年8月 | 0.190% | +0.710% | 0.900%（団信なし） |
| 9月 | 0.330% | +0.690% | 1.020%（団信なし） |
| 10月 | 0.370% | +0.690% | 1.060%（団信なし） |
| 11月 | 0.340% | +0.690% | 1.030%（団信なし） |
| 12月 | 0.410% | +0.690% | 1.100%（団信なし） |
| 2017年1月 | 0.480% | +0.640% | 1.120%（団信なし） |
| 2月 | 0.460% | +0.640% | 1.100%（団信なし） |
| 3月 | 0.470% | +0.650% | 1.120%（団信なし） |
| 4月 | 0.460% | +0.660% | 1.120%（団信なし） |
| 5月 | 0.400% | +0.660% | 1.060%（団信なし） |
| 6月 | 0.430% | +0.660% | 1.090%（団信なし） |
| 7月 | 0.440% | +0.650% | 1.090%（団信なし） |
| 8月 | 0.460% | +0.660% | 1.120%（団信なし） |
| 9月 | 0.420% | +0.660% | 1.080%（団信なし） |
| 10月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 11月 | 0.430% | +0.940% | 1.370% |
| 12月 | 0.400% | +0.940% | 1.340% |
| 2018年1月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 2月 | 0.460% | +0.940% | 1.400% |
| 3月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 4月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 5月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 6月 | 0.420% | +0.950% | 1.370% |
| 7月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 8月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 9月 | 0.440% | +0.950% | 1.390% |
| 10月 | 0.470% |
（予想） +0.950% |
（予想、団信込） 1.420% |
| ※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている | |||
住宅金融支援機構が2018年9月21日に発表した、「第137回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.030ポイント引き上げて0.470%となった。
上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.95%程度のプラスに落ち着いている。
以上を踏まえ、2018年10月のフラット35金利（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）は、「1.420%」であると予想する。
今後も金利がどう変化していくのか、しっかりチェックしておこう。
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日銀が、一定程度の金利上昇を容認
9月は、日銀の金融政策変更の影響で長期金利が上昇を続けており、多くの銀行が金利を引き上げた。また、フラット35も長期金利上昇に合わせて、金利を引き上げている。
まだ、本格的な金利上昇モードに入ったとはいえないが、民間銀行は超長期金利から、徐々に金利を引き上げつつあるのも事実だ。
とはいえ、まだ金利も低く、歴史的な低金利状態は継続するとみられるが、世界的には金融緩和からの脱却が進み、長期金利の上昇は当分続くだろう。引き続き、国内外の景気や金融政策を注意深く見ていく必要がある。
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