新築マンション比較[2019年]
2018年6月17日公開(2018年11月30日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
櫻井 幸雄

【TOKYO キラリスナ PROJECT】は“買い”?
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
東西線南砂町駅徒歩13分なのに来場者殺到

新築マンション「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」は東京都江東区の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。「南向き3LDKが3900万円から」という衝撃的な予定価格で、販売センターの来場予約が殺到している。住戸のつくりもよく、共用施設も充実。ネックは東西線南砂町駅から徒歩13分という立地だが、学校や商業施設は近くにあり、不便な場所ではない。割安感のあるマンションである。(住宅評論家・櫻井幸雄)

「南向き3LDKが3900万円台から」で超人気

 「東京」駅から6㎞圏の江東区内で、「南向き3LDKが3900万円台から」という予定価格が衝撃的なマンションが「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」。

 そのホームページに販売予定価格が公開されると一気に注目度が高まり、資料請求、販売センターへの来場予約が殺到。土日は予約が取りにくく、モデルルーム見学が順番待ち。超人気マンションとなっている。

 ただし、見学者全員が購入を決めて販売センターに向かっているわけではない。「3LDKが3900万円台からの予定価格は魅力。が、中身はどうなのか」…、安かろう悪かろうの物件は購入したくないという気持ちは、誰にもあるはず。一生で、おそらく最も高額の買い物になるのだから、慎重になって当然である。

「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」は、「南向き3LDKが3900万円台から」という衝撃的な予定価格
◆(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT(販売中)
価格 3900万円台~6800万円 完成時期 2020年1月
交通 東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩13分 所在地 東京都江東区東砂8-19-20(地番)
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 65.04㎡~80.00㎡
総戸数 267戸 来場者数
売主 総合地所株式会社、株式会社NIPPO、名鉄不動産株式会社 施工会社 長谷工コーポレーション
「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の詳細はこちら

東西線南砂町駅から徒歩13分はネック

 では、慎重に「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の価値を判定してみよう。

 まず、建設地は江東区内で、東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩13分。「南砂町」駅は、東京メトロ東西線で「日本橋」駅から9分。「大手町」駅からは11分なので、都心に近い。しかし、駅から徒歩13分は近くない。加えて、東京メトロ東西線は朝の混雑度が激しいという短所もある。

 だから、価格が抑えられているのか、と思いがちだが、調べてみると、いずれも決定的な短所ではなかった。

 まず、徒歩13分はバスに乗らなければならない距離ではなく、歩ける距離、いわゆる徒歩圏だ。そして、建設地周辺は不便な場所ではない。小学校が徒歩2分で、中学校が徒歩3分。周囲に保育園が多く、マンション内に保育施設が入る計画になっている。

【関連記事はこちら!】
>> 【江東区】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

スーパーやホームセンターは徒歩10分以内

 買い物も便利で、食品スーパー、ホームセンター、ファッション専門店などが集まるSUNAMOまで徒歩9分で、イオンのスーパーマーケットほかラウンドワンもあるトピレックプラザも徒歩10分となる。

 ちなみに、「南砂町」駅の千葉寄り隣駅、「西葛西」駅では徒歩圏のマンション相場価格が高い。「南砂町」駅から「西葛西」駅への所要時間は3分。となると、「南砂町」駅から徒歩13分の「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」は、「西葛西」駅から徒歩10分のマンションと都心までの通勤時間が同等ということになる。では、「西葛西」駅から徒歩10分の新築マンション3LDKは3900万円台からの価格設定で新規分譲されるだろうか。それは、無理だろう。

 そう考えると、「南砂駅から徒歩13分で、3LDKが3900万円台から」の「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の割安感が際立つ。「この値段で売られるのは当然」といわれるほど不便ではないわけだ。

駅改良工事で東西線は混在が緩和される予定

 次に考察したいのは、東京メトロ東西線の混雑度。特に、朝の上りは混雑するので、それを嫌う人もいる。

 しかし、混雑を緩和させる動きもある。たとえば、東西線では複数の駅で改良工事が行われている。駅のホームを広げて乗り降りをしやすくする。またホームを増やし、乗降に手間取っているときでも、後続車両がホームには入れるようにする…、これらの改良で、混雑を緩和させる計画だ。

 「南砂町」駅でも改良工事が行われ、2021年度完成予定だ。「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の入居予定は2020年3月なので、入居後しばらくして新しい「南砂町」駅を利用できることになる。駅改良工事の効果に大いに期待したい。

 ちなみに、東京メトロでは有楽町線が豊洲ー住吉間を延伸させる計画がある。これが実現すると、東西線「東陽町」駅で有楽町線と連絡。有楽町線に乗り換える人が出るので、東西線の混雑が緩和されるという期待もある。いずれ、東西線では朝のラッシュ時にも立っている人と人の間に空間が生じるかもしれない。

 東西線の混雑には緩和策が講じられているため、これも価格抑制の決定的要因とは言えないだろう。

地上15階建て267戸で共用施設も充実

 最後の心配は、価格が抑えられている分、つくりがチープではないか、ということ。しかし、「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」は、むしろ建物のクオリティが高められている。

 まず、建物の外壁にはアースカラーのタイル張り部分が多く、上層階のバルコニー手すりはガラス張り。エントランス前には石積みで囲われた植栽が多い。そして、エントランスとそれに続くロビーは大理石とタイルを多用し、ガラス張りの向こうに中庭を望む。まさに、ホテルのような空間である。

 敷地内には樹木が多く、セキュリティラインに守られ、部外者の立ち入りを制限するプライベートガーデンもある。

 地上15階建て267戸のスケールメリットで、共用施設も充実。ゲストルーム、キッズルーム、ゲストルーム&パーティルーム、ランドリールームなど多彩な施設がつくられている計画だ。

 住戸のつくりもよく、各住戸の玄関前は高級マンションの趣がある。

 玄関まわりはアンティーク風のタイル張りで、太めの砂目地も趣がある。すべての玄関前に袖壁と庇がつくのも特徴。他のマンションではなかなかお目にかかれない美しさだ。全住戸の玄関に小窓が設けられ、バルコニー側から入った風が玄関から抜けるようになっている。自然の風を採り入れるパッシブデザインも採用されているわけだ。

 機能性も高められ、キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が標準設置される。住戸の窓枠はすべて上品な黒となり、洗面所の鏡は木枠付きだ。

 (仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の建物には安っぽいところが一切なく、むしろ、仕様の高さに驚く部分が多かった。その販売は、7月上旬から始まる予定だ。

「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」のモデルルーム。まるで高級ホテルのような上品な空間だ
◆(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT(販売中)
価格 3900万円台~6800万円 完成時期 2020年1月
交通 東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩13分 所在地 東京都江東区東砂8-19-20(地番)
間取り 2LDK~4LDK 専有面積 65.04㎡~80.00㎡
総戸数 267戸 来場者数
売主 総合地所株式会社、株式会社NIPPO、名鉄不動産株式会社 施工会社 長谷工コーポレーション
「(仮称)TOKYO キラリスナ PROJECT」の詳細はこちら

【関連記事はこちら!】
>> 【江東区】で人気の新築マンションは? 資料請求数などから人気倍率を算出!

注目記事>>HARUMI FLAGは、五輪選手村のリノベ物件で、坪300万円も!
注目記事>>新築マンションの最新市況は? 価格動向、人気物件を解説
注目記事>>新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーごとに解説

【注目の大規模物件】 【新築マンションの基礎】
TOKYOキラリスナPROJECT(南砂町)
パークシティ武蔵小山ザタワー
プラウドタワー東池袋

グランドメゾン品川シーサイドの杜
幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス
最新の市況と注目物件は?
値引きをする会社はどこ?

壁や床の工法の違い
管理のチェックポイント
住み心地を決める「階高」
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2019年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 18銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2019年2月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【じぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2019年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2019年の最強クレジットカード(全7部門)を公開! ダイナースクラブカード」の全15券種の  付帯特典を調査して“実力”を検証 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン ソニー銀行の住宅ローン 住信SBIネット銀行の住宅ローンは全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯! インヴァストカードはポイントが自動的にETFに積立投資される新世代カード 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

2019年最強日本株
億り人の投資法
確定申告大特集

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!お得な定期購読の詳細はコチラ!

 

【2019年 最強日本株6大番付 】

最強日本株」の選び方!
日経平均高安値の予測
高配当株 JT vs 三井住友FG
株主優待株 ヤマダ電機 vs フォーシーズHD
割安株 三井物産 vs 三菱ケミカルHD
10万円株 ソースネクスト vs ヤマシンフィルタ
大型株 NEC vs リクルート
中小型株 ワークマン vs MTG

億り人が語る2019年の勝ち戦略
2018年アノ相場勝てたワケ
2019年
勝ち戦略
億り人の投資法を大公開!

確定申告大特集
・給与などの所得や控除
ふるさと納税で寄附した人
投資信託得&損した人
投信分配金
配当を得た人
FX先物取引得&損した
医療費市販薬代がかかった人

●あと100万円をつくる節約&副業ワザ
●大型株&中小型株の最強日本株投信番付10

【別冊付録1】
・2019年に
NISAで勝つ8つのワザ

定期購読を申し込むと500円の図書カードをプレゼント!春のキャンペーン開催中!


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 山本潤の超成長株投資の真髄で、成長株投資をはじめよう!(ザイ投資戦略メルマガ) 新築マンションランキング