不動産を高値で売却する方法[2018年]
2018年9月12日公開(2018年11月6日更新)
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ザイ・オンライン編集部

家やマンションの購入希望が増える「チラシ」とは?
魅力的な間取り図、写真、キャッチコピーなど
買い手を惹きつける「チラシづくり7カ条」を公開

売りたい家やマンションの間取り図や写真、概要などの基本情報を1枚にまとめたチラシ(販売用図面、マイソクともいう)は、物件検索サイトに掲載されたり、購入希望者に手渡されたりするなど、販売ツールとして重要な役割を担うものだ。ここでは、購入希望者が増える「チラシづくりのポイント」を解説しよう。

早期&高値売却はチラシのつくり方次第!?

 チラシに掲載されるのは、物件概要や価格、間取り図、地図、不動産仲介会社の連絡先などの情報だ。基本情報であるだけに、その重要性は高い。初めにチラシを見るのは、物件の購入希望者ではなく、買い手側の不動産仲介会社の営業担当者であることを覚えておこう。

 営業担当者は買い手の条件に沿って、物件を絞って案内する。担当者自身がチラシを見たときに魅力的な物件だと思えば、積極的に紹介してもらえる。つまり、チラシの出来が、買い手側の担当者のやる気に大きく影響するということだ。

 また、買い手は何軒か物件を見て回ったうえで、購入する物件を決める。そして、見学の記憶をたどりながら、細部を比較検討する際の一番の材料となるのもチラシだ。

 このようなことから、現在のチラシはA4の用紙1枚に、部屋の写真を多く掲載して、カラー印刷にするのが主流になっている。

 実際にチラシを制作するのは、不動産仲介会社である。各社で決めた既成のフォーマットで作成されていることが多い。一見したところ、どれも似たように見えるが、記載内容やレイアウトなどに違いがある。間取り図一つとっても、デザインに微妙な差異があったりする。

 そのため、不動産仲介会社に売却を依頼するにあたっては、どのようなチラシを作成しているか、事前にチェックしておきたい。物件を魅力的に伝えるための工夫をしていれば、購入希望者が増えて、早期売却、高値売却に近づくことになる。

 では、物件を魅力的に見せるチラシを作成するためのポイントはどこにあるのだろうか。

 前記したように、買い手側の不動産仲介会社の担当者もチラシのターゲットとなる。エリアにもよるが、競合物件が多いため、担当者が1枚のチラシに目を通す時間は限られる。そこで関心を引くには、「ひと目で魅力が伝わる」ことが何よりも大切になる。

 また、掲載する情報については、「買い手の立場になって考える」こと。以下のような具体的なポイントを押さえておけば、不動産仲介会社とも相談しやすくなる。

 それでは、順に解説していこう。

【魅力的なチラシづくりの基本(1)⇒間取り図 】
「部屋の使い方」をイメージできる情報を提供する

 間取り図はチラシの核になるもの。チラシの中央付近に大きく配置するのが基本だ。買い手が間取り図を通してチェックするのは、自分がそこに住んだ場合の「部屋の使い方」だ。そのイメージをどれだけポジティブなものにするかが、描き方のポイントとなる。

 まず、各居室の広さについては、「平米」表示、「帖数(畳数)」表示のどちらでもかまわない。ただし、意外に知られていないことだが、一畳のサイズは決まっていない。「江戸間」や「京間」なども、そうした規格が厳密にあるわけではなく、畳はオーダーメイドでサイズが決まる。

 そのため、不動産広告では1畳の大きさは1.62㎡以上と定められていて、それに満たない場合は「壁芯面積÷1.62㎡」で畳数を割り出すことになっている。一般的なサイズでは「江戸間」「団地間」は1.62㎡を下回るため、平米で表示するか、前出の計算式で畳数を割り出し直さなければならない。

 また、間取り図で和室を表現するときは、実際と同じように畳を並べたデザインにしたほうがわかりやすいが、洋室と和室が並んでいる場合、デザイン的な一体感を失うことになるため、部屋が狭く見えてしまうことも。どちらがいいかは全体のバランスで判断したい。

 一方、リビングの広さを強調する場合は、がらんとブランクにしておくよりも、間取り図上にテーブルやソファなどを配置したほうが、スペース感が際立つ。

 キッチンについては、できればシンクやコンロの位置なども描くようにしよう。描かれている要素が少ないと、キッチンスペースとしての印象しか残せないからだ。食器洗い乾燥機やディスポーザー、タッチレス水栓など、最新設備や人気の仕様がある場合もなるべく反映させたい。

 このほか、家事動線がウリになるなら、補助の矢印を入れるのも工夫の一つだ。ベランダがテラスやウッドデッキになっているのなら、罫線や色などで強調したい。もちろん、方角の表示もお忘れなく。

 また、時折「引き戸」なのか「開き戸」なのか、区別のつかない間取り図を目にするが、必要不可欠な情報が提供されていないため、買い手からすると不安を感じるものだ。ひいては物件のグレードまで低く受け止められることになりかねないので注意したい。

【魅力的なチラシづくりの基本(2)⇒周辺環境 】
ターゲットに合わせた情報で、新生活を提案

 「駅近」「最寄り駅に急行が停車」「大型スーパーまで徒歩3分」――こうしたウリがある場合は悩むことはないはずだ。問題なのは、たとえばバス利用が前提になっているなど、周辺環境にマイナス要素を抱えている場合だ。

 言うまでもなく、交通の便や周辺施設をコントロールすることは誰にもできない。しかし、工夫次第でマイナス印象を和らげられるケースもある。

 たとえば、駅から離れていてバス利用が前提の場合、「通勤時は5分間隔、日中でも10分間隔で運行」などの情報もあわせて提供するといいだろう。雨の日のことを考えると、中途半端に駅に近いより、バス停近くのほうが暮らしやすいと思う人も少なくない。

 また、チラシの紙面には限りがあるため、ターゲット層に合わせた情報提供を優先することも大事だ。ファミリー層であれば、学校や公園、近隣の安全性など。DINKS層であれば、幹線道路や夜遅くまで開いている商業施設等の情報が求められるだろう。

【魅力的なチラシづくりの基本(3)⇒キャッチコピー 】
物件を見てもらうためのレンズを用意する

 キャッチコピーは買い手に「物件を見るレンズ」を与えるようなもの。同じ物件でも、「都心まで30分の利便性」と謳っている場合と、「平成〇年、リノベーション済み」「近隣に商業施設も充実」「ペット可物件! 通学区の小中学校まで徒歩5分」では、ターゲット層がまるで変わってくる。

 そのため、物件の長所がひと目でわかるだけでなく、どんな層にどんな点をアピールして売るかを考えて作成することが大事だ。購入したいと思う人が多ければ多いほど、売却価格も強気に設定できる。

(※関連記事はコチラ!)
⇒広告効果が薄れたといわれる「不動産チラシ」も、キャッチコピー次第で、確度の高い買い手を集められる! 「不動産チラシ作成の10カ条」を不動産コンサルが解説

 なお、不動産広告では、客観的に実証できるデータなしでは使用できない用語があるので注意しよう。グレーゾーンがあるため、不動産仲介会社に確認するのがいちばんだが、基本的には著しく事実と異なる表示をしたり、他の物件より優良もしくは価格面でお得になったりすると誤認させるような表示は禁じられている。

 たとえば、「地域一番の物件」「最高品質の建物」「破格のお値段」などは誇大広告と判断される。

【魅力的なチラシづくりの基本(4)⇒付加価値情報 】
リフォーム内容は詳しく、インスペクションの履歴等は漏れなく

 買い手の心理からすると、リフォーム済み物件の魅力は大きい。築年数だけでは、物件の状態を測れないからだ。なかには、築年数のかなり経った物件(築古物件)の中から、ここ数年内にリフォームを行った割安物件に絞って探す買い手もいる。

 そのため、せっかくリフォームを行っているならば、その情報を詳しく載せるといいだろう。単に「リフォーム済み」で済ますのではなく、リフォームを行った時期や箇所、設備交換の内容など、できるだけ詳しく記載したい。

 同様に中古物件の購入においては、将来にわたって不安なく住めるかどうかが最大の懸念材料となる。そうした不安を払拭するために、インスペクション(住宅検査)の履歴や、瑕疵保険の有無、アフターサービスなどの付加価値情報がある場合、漏れなく提供するようにしよう。

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⇒マンションを高く売却するなら、リフォームしよう! 「必要最低限に抑える」「相見積もりをとる」など、成功するためのリフォーム5カ条を紹介!

【魅力的なチラシづくりの基本(5)⇒物件概要 】
最低限の内容を、小さな文字でOK!

 「建築年月」「構造」「工法」「敷地面積」「建ぺい率」「容積率」ほか、物件概要については不動産仲介会社のほうでまとめてくれるはずだ。

 ただ、こうした情報を買い手が精査するのは、内覧後、実際に購入するかどうかの段階に入ってからのこと。チラシへの掲載は、必要最低限の情報を小さな文字で表示しておくだけで十分。

 もし無駄に文字が大きいようなら、小さくしてもらうように頼んで、そのぶん、間取り図や写真を大きくしてもらおう。

【魅力的なチラシづくりの基本(6)⇒写真 】
室内の撮影は午前に! 少しのコツで見違えるような出来栄えに

 同じ価格帯の物件は、間取りやスペックなどに大差のないことが多い。そのため、写真の見栄えによって、内覧者数は大きく変わってくる。撮り方を工夫すれば、物件の良さを最大限に引き出せるのに、撮影者に知識がなく、室内が暗く写っていたり、アングルが悪かったり、ピントがボケていたりするのは、もったいない話だ。

 不動産仲介会社の社員が撮影にあたることも多いが、自分で撮影して気に入った写真を使ってもらったり、プロのカメラマンに依頼したりしてもいいだろう。半日程度の撮影であれば、カメラマンによっては数万円の料金で済む。

 自分で撮影する場合のコツをいくつか紹介すると、まずマンションの外観は遠く離れた場所から撮ったり、横のアングルから撮ったりするより、建物のエントランス辺りから上に向かった構図にしたほうが、迫力が出る。1階部分に店舗が入っている場合は見栄えが良くないので、あえて写らないようにするほうがいいだろう。

 室内の撮影では、何より生活感を出さないこと。余計なものを片付けてから撮影する。また、撮影時間は午前中が鉄則だ。そのほうが光が柔らかく、きれいな仕上がりになりやすい。できれば、広角レンズを使って、水平に、明るく、広く感じられるように撮影するとベストだ。

 また、部屋の魅力を引き出すために、「ステージング」を依頼する方法もある。ステージングとは、部屋を整理整頓し、撮影用に家具などを見栄えのいい場所に配置して撮影する方法のこと。不動産仲介会社によっては無料で行ってくれることもあるので、相談してみるといいだろう。

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⇒マンションを売るのに「ホームステージング」は効果があるのか、編集部員が試した結果は?

【魅力的なチラシづくりの基本(7)⇒デザイン 】
色使いやレイアウトは、メリハリをつけて視認性を重視

 派手なデザインやお洒落なデザインにすればいいというものでもない。凝り過ぎたデザインは、手の届きにくい物件という印象を与えてしまい、逆効果になることもある。

 特に色の使い過ぎは犯しやすいミス。肝心のアピールポイントが沈んでしまうケースが多い。同様に、間取り図も見せたい、写真も見せたい、文字も読ませたいという思いが先行して、なんでもかんでも大きくするのも、ポイントがぼやける原因となる。

 「一つを目立たせれば、他が目立たなくなる」のは当然のこと。その効果を使って、メリハリをつけたほうが、読む側はポイントを理解しやすい。それには、アピールポイントの優先順位を自分の中でしっかりとつけておくことだ。

ディレクションするのは、自分自身

 なお、チラシの制作費は、仲介手数料に含まれるため、売主が負担することはない。ただし、売却が成功しなければ、不動産仲介会社の持ち出しになるため、前記したように、文字の大きさや書体、レイアウトなど、一定のデザインフォーマットに沿ってつくられるのが一般的だ。

 とはいえ、「ディレクションするのは自分」という心構えが必要だ。担当者の意見には当然耳を傾けるべきだが、相手の熱意のほどはわからない。たとえば、紙面を見て、写真を差し替えたほうがいいと思ったら、遠慮なく伝えよう。黙っていてはそのまま進行してしまうだけだ。

 また、「もっといいデザインにしてほしい」「配布エリアを広げてほしい」「配布枚数を増やしてほしい」など、通常の販売活動で行わないようなイレギュラーな依頼も、別料金で対応してもらえるところもある。

 なかには、社内にチラシ作成の専属デザイナーを確保していて、標準料金でクオリティの高いチラシを作成していたり、チラシ作成の専門業者に外注していたりするところもある。各社、体制や取り組みはさまざまなので、媒介契約を結ぶ前にきちんと確認しておこう。

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<不動産売却の基礎編>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆スマイスター(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
Special topics pr


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