TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年9月7日公開(2017年1月30日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

田舎の1万円も都会の1万円も同じ
レッド吉田さん VS 石原博光さん(4)

新米大家のレッド吉田さんが、百戦錬磨の先輩投資家から、賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは、平均利回り20%という高利回り中古アパートへの投資を軸に、約3800万円の家賃収入を得る石原博光さんです。起業家、そして著述家としても活躍する石原さんに、叶えられない夢はない?! 石原さんの次の夢やお金を稼ぐためのゲン担ぎまで幅広く語り合った対談の第4弾。

[参考記事]
レッド吉田さん vs 石原博光さん
【第1回】利回り20%を実現するカリスマ大家が不動産投資を始めた理由
【第2回】不動産投資も芸能界もリスクの先に見えてくる景色がある!
【第3回】不動産投資で銀行から借りた金利は下がるものではなく、下げるもの

田舎で稼ぐ1万円も都会で稼ぐ1万円も同じ、という石原さん。レッドさんの反応は?

購入の基準は「表面利回りから金利を引いて12%以上」

レッド吉田さん(以下、レッド) 石原さんの物件は利回りはどれくらいあるんですか?

石原博光さん(以下、石原) 僕は地方の古いアパートをターゲットにしているので、表面利回りから金利を引いて、12%以上というのを一つの目安にしています。

レッド 金利分を引いて利回り12%というと、かなり競争が激しいんじゃないですか?

石原 そんなことありませんよ。田舎は最初から選択肢から外している人も多いですし、プライドが高い人は、ボロ物件を選びませんから。僕は都会の1万円も田舎の1万円も同じだと思うんですが、大家さんには都会でとれた1万円の方が価値があると考える人が意外と多いんです。都会に物件を持つ方が自尊心が満たされるんでしょうね。

レッド なるほど。みんなが狙わないような場所で高利回りのアパートを買っていく作戦なんですね。

石原 そうです。そんなの資産価値がないからダメだという人もいますが、僕は「資産」を作るのは投資の第2フェーズに入ってからでいいと考えています。最初は格好悪くてもいいから、お金を作りだす仕組みを手に入れることが大事。それができたら、次の段階で資産を買っていけばいいんです

レッド 地方のボロ物件でも融資はつくんですか?

石原 知人で、年収300万円で自己資金が50万円しかなかったのに、アパートを1棟買っている人がいます。そのアパートからの収益を合わせて翌年にもう1棟買って、今ではサラリーマンしながら2棟の大家さんです。利益の出る物件なら、貸すところはあるんですよ。それに、高利回りの物件なら、5年とか10年で無借金になりますから、それを担保にして次の物件を買うこともできます。まとまったお金がないといってFXや株に進む人が多いですが、お金を理由に不動産投資をあきらめる必要はないと思いますね。 

築古アパートの流動性は意外と高い

レッド 出口戦略はどう見ていますか? 都会は土地代が高いから建物が古くても土地として買う人がいますが、地方ではそうもいきませんよね。

石原 収益がしっかり上がっていれば、土地が安い分総額も抑えられるという値ごろ感を歓迎する人たちは常にいます。建物は古くても上手に手を入れていけば使用できますから。それだけでなく、減価償却を目的に、築20年以上のものを欲しい層もいつも一定数以上はいるものです。そもそも田舎であっても、住宅用地などの需要はあります。

レッド 確かに、どんな田舎でも、人がいれば住むところは必要ですよね。

石原 そうです。ですから、築古のアパートの流動性は意外と高いんですよ。僕も以前、千葉の古いアパート2棟を1600万円で買って、100カ月後に売却したところ、2050万円で売れました。最終的にはキャッシュフローと売却益で2500万円残りました。

レッド それはすごいですね。駅の近くだったんですか?

石原 駅からは遠かったですね。電車で都会に通う人が住む中途半端な田舎の場合、駅に近いことは大事ですが、本当の田舎は電車の本数も利用する人も少ないので、駅からの距離は関係ないんです。みんな、車やバイクで移動するので、駐車場の方が大事ですね。

レッド ボロい物件だと、騒音等のクレームが出ませんか?

石原 安い物件に住む人は騒音なんて当たり前と思っているので、音のクレームは少ないですね。それに、田舎に多い地主系の大家さんは、都会の投資家と比べてものんびりした方が多く、競争も激しくありません。北関東で僕がカッコよくリフォームした物件は、相場より高くてもすぐに埋まりました。他に同じような物件がないから、一人勝ちできるんです。

仕組みができたら遠隔操作で自動操縦する方がいい

レッド でも、築古物件は買ったあとが大変なイメージがあります。リフォームとかも大変じゃないですか?

石原 大変といえば大変ですけど、面白いですよ。一昨年、築26年のアパートを塗装したんですが、職人さんが「貸すのがもったいないくらい、キレイに塗ってやる」といって、いい仕事をしてくれました。塗装料、いくらだと思います? 足場を組んで3カ月かけて塗ってもらって4世帯1棟分が40万円ですよ。屋根も塗装と修繕をしたんですが、それも20万円でした。トータル60万円で古さを感じさせない物件になりました。

レッド ええ~! 地方はリフォーム代も安いんですね。そういえば、石原さんは、セルフリフォームはされるんですか?

石原 最初の頃は自分で畳を上げてフローリングを張ったりしていました。壁紙の張り替えもシャンプードレッサーの交換も、やればできます。でも、自分の働いた分の人件費は経費にならないので、今はプロにお願いしています。仕組みができたら遠隔操作で自動操縦する方がいいですよ。自分はディレクターとしての責任を果たすのが仕事だと思っています。

レッド 客付けはどこに頼むんですか?

石原 基本は地場の管理会社さんですが、近くの仲介会社さんにもお願いしています。AD(広告料)といって1カ月分の家賃を払ったり、決めてくれた人に1万円~の謝礼を支払うこともします。経費にしたい場合は、クオカードや商品券を使うとお手軽だと思います。

レッド やっぱり、謝礼を渡すと喜んでくれるものですか。

石原 若い人はそうですね。でも、相手によっては失礼になるので、年配の方ならお寿司をご馳走するなど、やり方は変えています。もったいないという人もいますが、僕はADをケチって空室のままにしておくより、必要なお金は使って、1日も早く埋めた方がいいという考えです。

「時間とお金のどちらが大切か」でやり方が変わってくる

レッド なるほど。生き金を使うということですね!

石原 そうです。ちなみにリフォームは直接、職人さんに電話をして日当でやってもらいます。インターネットの電話帳で業種を入れると、個人名が出てくるので、見つけるのは簡単です。大きなリフォームを丸ごと頼むと高くなるので、「1日いくらでこれをやってくれませんか?」という聞き方をするのがいいですよ。

レッド 工務店に頼むんじゃなくて、職人さんに発注するのがミソなんですね。

石原 はい。でも、職人さんを一人一人手配すると、自分が現場監督の仕事をやらなければいけません。それは意外と大変なので、忙しい方にはおすすめしませんね。それに最近は、あえて管理会社にリフォームを発注して、儲けさせてあげることも大切だと思っています。僕は過去に、外壁塗装に必要な500万円を管理会社さんに立て替えてもらって、それを家賃と相殺する形で支払わせてもらったことがあります。手元に現金がなかったので助かりました。

レッド 自分で発注した方が安いけれど、管理会社さんとの関係をよくするために、わざわざそうしたんですか?

石原 そのとおりです。管理会社さんの取り分が入るので多少高くなりますが、カギの開け閉めも全部頼めるので、気持ち的には非常にラクですよ。どちらの方法を選ぶかは、今の自分にとって時間とお金のどちらが大切なのかで決まると思います。自分の今いるステージによって、リフォームのやり方も変わるということです。

⇒第5回につづく

(取材・文/加藤浩子 撮影/和田佳久)
 

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
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