TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年9月7日公開(2017年1月30日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

田舎の1万円も都会の1万円も同じ
レッド吉田さん VS 石原博光さん(4)

新米大家のレッド吉田さんが、百戦錬磨の先輩投資家から、賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは、平均利回り20%という高利回り中古アパートへの投資を軸に、約3800万円の家賃収入を得る石原博光さんです。起業家、そして著述家としても活躍する石原さんに、叶えられない夢はない?! 石原さんの次の夢やお金を稼ぐためのゲン担ぎまで幅広く語り合った対談の第4弾。

[参考記事]
レッド吉田さん vs 石原博光さん
【第1回】利回り20%を実現するカリスマ大家が不動産投資を始めた理由
【第2回】不動産投資も芸能界もリスクの先に見えてくる景色がある!
【第3回】不動産投資で銀行から借りた金利は下がるものではなく、下げるもの

田舎で稼ぐ1万円も都会で稼ぐ1万円も同じ、という石原さん。レッドさんの反応は?

購入の基準は「表面利回りから金利を引いて12%以上」

レッド吉田さん(以下、レッド) 石原さんの物件は利回りはどれくらいあるんですか?

石原博光さん(以下、石原) 僕は地方の古いアパートをターゲットにしているので、表面利回りから金利を引いて、12%以上というのを一つの目安にしています。

レッド 金利分を引いて利回り12%というと、かなり競争が激しいんじゃないですか?

石原 そんなことありませんよ。田舎は最初から選択肢から外している人も多いですし、プライドが高い人は、ボロ物件を選びませんから。僕は都会の1万円も田舎の1万円も同じだと思うんですが、大家さんには都会でとれた1万円の方が価値があると考える人が意外と多いんです。都会に物件を持つ方が自尊心が満たされるんでしょうね。

レッド なるほど。みんなが狙わないような場所で高利回りのアパートを買っていく作戦なんですね。

石原 そうです。そんなの資産価値がないからダメだという人もいますが、僕は「資産」を作るのは投資の第2フェーズに入ってからでいいと考えています。最初は格好悪くてもいいから、お金を作りだす仕組みを手に入れることが大事。それができたら、次の段階で資産を買っていけばいいんです

レッド 地方のボロ物件でも融資はつくんですか?

石原 知人で、年収300万円で自己資金が50万円しかなかったのに、アパートを1棟買っている人がいます。そのアパートからの収益を合わせて翌年にもう1棟買って、今ではサラリーマンしながら2棟の大家さんです。利益の出る物件なら、貸すところはあるんですよ。それに、高利回りの物件なら、5年とか10年で無借金になりますから、それを担保にして次の物件を買うこともできます。まとまったお金がないといってFXや株に進む人が多いですが、お金を理由に不動産投資をあきらめる必要はないと思いますね。 

築古アパートの流動性は意外と高い

レッド 出口戦略はどう見ていますか? 都会は土地代が高いから建物が古くても土地として買う人がいますが、地方ではそうもいきませんよね。

石原 収益がしっかり上がっていれば、土地が安い分総額も抑えられるという値ごろ感を歓迎する人たちは常にいます。建物は古くても上手に手を入れていけば使用できますから。それだけでなく、減価償却を目的に、築20年以上のものを欲しい層もいつも一定数以上はいるものです。そもそも田舎であっても、住宅用地などの需要はあります。

レッド 確かに、どんな田舎でも、人がいれば住むところは必要ですよね。

石原 そうです。ですから、築古のアパートの流動性は意外と高いんですよ。僕も以前、千葉の古いアパート2棟を1600万円で買って、100カ月後に売却したところ、2050万円で売れました。最終的にはキャッシュフローと売却益で2500万円残りました。

レッド それはすごいですね。駅の近くだったんですか?

石原 駅からは遠かったですね。電車で都会に通う人が住む中途半端な田舎の場合、駅に近いことは大事ですが、本当の田舎は電車の本数も利用する人も少ないので、駅からの距離は関係ないんです。みんな、車やバイクで移動するので、駐車場の方が大事ですね。

レッド ボロい物件だと、騒音等のクレームが出ませんか?

石原 安い物件に住む人は騒音なんて当たり前と思っているので、音のクレームは少ないですね。それに、田舎に多い地主系の大家さんは、都会の投資家と比べてものんびりした方が多く、競争も激しくありません。北関東で僕がカッコよくリフォームした物件は、相場より高くてもすぐに埋まりました。他に同じような物件がないから、一人勝ちできるんです。

仕組みができたら遠隔操作で自動操縦する方がいい

レッド でも、築古物件は買ったあとが大変なイメージがあります。リフォームとかも大変じゃないですか?

石原 大変といえば大変ですけど、面白いですよ。一昨年、築26年のアパートを塗装したんですが、職人さんが「貸すのがもったいないくらい、キレイに塗ってやる」といって、いい仕事をしてくれました。塗装料、いくらだと思います? 足場を組んで3カ月かけて塗ってもらって4世帯1棟分が40万円ですよ。屋根も塗装と修繕をしたんですが、それも20万円でした。トータル60万円で古さを感じさせない物件になりました。

レッド ええ~! 地方はリフォーム代も安いんですね。そういえば、石原さんは、セルフリフォームはされるんですか?

石原 最初の頃は自分で畳を上げてフローリングを張ったりしていました。壁紙の張り替えもシャンプードレッサーの交換も、やればできます。でも、自分の働いた分の人件費は経費にならないので、今はプロにお願いしています。仕組みができたら遠隔操作で自動操縦する方がいいですよ。自分はディレクターとしての責任を果たすのが仕事だと思っています。

レッド 客付けはどこに頼むんですか?

石原 基本は地場の管理会社さんですが、近くの仲介会社さんにもお願いしています。AD(広告料)といって1カ月分の家賃を払ったり、決めてくれた人に1万円~の謝礼を支払うこともします。経費にしたい場合は、クオカードや商品券を使うとお手軽だと思います。

レッド やっぱり、謝礼を渡すと喜んでくれるものですか。

石原 若い人はそうですね。でも、相手によっては失礼になるので、年配の方ならお寿司をご馳走するなど、やり方は変えています。もったいないという人もいますが、僕はADをケチって空室のままにしておくより、必要なお金は使って、1日も早く埋めた方がいいという考えです。

「時間とお金のどちらが大切か」でやり方が変わってくる

レッド なるほど。生き金を使うということですね!

石原 そうです。ちなみにリフォームは直接、職人さんに電話をして日当でやってもらいます。インターネットの電話帳で業種を入れると、個人名が出てくるので、見つけるのは簡単です。大きなリフォームを丸ごと頼むと高くなるので、「1日いくらでこれをやってくれませんか?」という聞き方をするのがいいですよ。

レッド 工務店に頼むんじゃなくて、職人さんに発注するのがミソなんですね。

石原 はい。でも、職人さんを一人一人手配すると、自分が現場監督の仕事をやらなければいけません。それは意外と大変なので、忙しい方にはおすすめしませんね。それに最近は、あえて管理会社にリフォームを発注して、儲けさせてあげることも大切だと思っています。僕は過去に、外壁塗装に必要な500万円を管理会社さんに立て替えてもらって、それを家賃と相殺する形で支払わせてもらったことがあります。手元に現金がなかったので助かりました。

レッド 自分で発注した方が安いけれど、管理会社さんとの関係をよくするために、わざわざそうしたんですか?

石原 そのとおりです。管理会社さんの取り分が入るので多少高くなりますが、カギの開け閉めも全部頼めるので、気持ち的には非常にラクですよ。どちらの方法を選ぶかは、今の自分にとって時間とお金のどちらが大切なのかで決まると思います。自分の今いるステージによって、リフォームのやり方も変わるということです。

⇒第5回につづく

(取材・文/加藤浩子 撮影/和田佳久)
 

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0円
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事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.572%
全疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、「8疾病・病気・ケガ」をすべて網羅した保障も無料
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2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.572%
8疾病保障付き
0.444%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
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【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
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6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
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7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
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