TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年2月20日公開(2017年1月30日更新)
バックナンバー
著者・コラム紹介

TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

不動産投資用に借りている銀行融資、
金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか?TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」をお訊きしました! 

 

 

 

 

 

岡元公夫さん プロフィール
元銀行マンの不動産投資家。都内に複数のアパートやシェアハウスを所有。家賃年収は約8000万円。東京エステートバンク(株)の代表として、台湾や中国の投資家に日本の不動産を紹介するビジネスも手掛けている。

 

レッド吉田さん(以下、レッド) 岡元さん、今日はよろしくお願いします!
いきなりですが、岡元さんは家賃年収が8000万円もあるんですね! プロフィールを拝見してビックリしましたよ。何年くらい前に大家になられたんですか?

岡元公夫さん(以下、岡元) 私はもともと、某メガバンクで法人向けの融資を担当していたんです。大家になったのは8年前に父が亡くなり、アパートを一つ相続したのがきっかけです。その後、年に1棟ずつのペースで規模を拡大し、大家業が忙しくなってきた5年前に銀行を退職しました。

レッド 最初からたくさんの物件を引き継いだわけじゃないんですね。アパート1棟から、家賃年収8000万円まで増やすなんて、すごいな~! ハードな銀行員時代と大家になった今とでは、生活も随分と変わったでしょうね。

岡元 それが、2010年に中国や台湾の方に東京の不動産を紹介する仕事を始めたり、最近はネコの飼えるシェアハウスをオープンしたりして、結構、忙しくしているんですよ(笑)

レッド アクティブですね~。ところで今日の本題ですが(笑)、僕、アパートを建てるときに、金利の高いS銀行さんでしかお金を借りられなかったんです。今の目標は金利を少しでも下げてもらうことなんですが、そのためにはどうしたらいいでしょうか? 

岡元 正直な話、他の金融機関での借り換えは厳しいと思います。今、借りているS銀行と交渉して、金利を段階的に下げてもらうのが現実的でしょう。

レッド どうして僕は、借り換えできないんですか? 僕を救ってくれる銀行はどこにもないんですか?(涙) 

岡元 銀行が借り換えを引き受けるかどうかを判断するポイントは2つあります。1つは積算評価や収益還元法を参考にした「物件力」。そしてもう1つが借りる人の「属性」です。レッドさんの場合、芸能人という仕事柄、2番の「属性」はどうしても不利になります。

レッド なるほど。やっぱり収入が安定しないから、そこはマイナスなんですね。

金利交渉に応じてもらえる人とそうでない人の違い

岡元 そうです。S銀行も本来は、サラリーマンにしか融資しないスタンスの銀行です。芸能人に限らず、自営業の方は断るのが通常ですから、レッドさんが借りられたのは例外的かもしれませんね。

レッド吉田さんの目下の課題は、借りている銀行融資の金利を下げること

レッド 自宅を買うときも、芸能人はダメっていくつもの銀行に断られたんですよ。「貸しますよ」という銀行があっても、「金利は5%」といわれたりして…。最後にダメ元でメインバンクに聞いてみたら、2%の金利で貸してくれたので、本当にありがたかったです。

岡元 芸能人でいる限り、ずっと厳しいのかというと、そんなことはないんですよ。賃貸業の経営が安定して、芸能界からの収入以外でお金が回るようになれば、そちらの実績を評価してもらえますから。

レッド 僕は1年間ずっと、満室経営を続けてきたんですが、それはプラス評価として見てもらえますか?

岡元 もちろんプラスです。ただ、銀行から見るとそれだけでは金利を下げる理由にはなりません。S銀行は1年後に交渉すると金利が下がるという都市伝説があるようですが、何年たっても金利を下げてもらえない方もいます。

レッド そうなんですか? 金利を下げてもらえる人とそうでない人とでは、何が違うんですか?

岡元 大まかにいえば、その人が他行で借り換えできるかどうかの違いです。金融機関は仕入れ値(預金やマーケットから調達したお金の金利)に利益分をプラスして儲けるのが仕事です。借り換えをされて利益がゼロになるなら、交渉に応じるというスタンスですね。

レッド 銀行も商売ですから、そのあたりはシビアなんですね。でも、この人は借り換えができるかどうかなんて、わかるんですか?

岡元 銀行は、過去にどの銀行がどんな条件で借り換えを引き受けたかの細かいデータを持っています。ですから、債務者の物件力と属性を見れば、よそで借り換えができるかどうかを予測できるんです。例えば、年収が数百万円レベルの人は他の金融機関で断られる可能性が高い。当然、そういう人は交渉も難しいでしょうね。

銀行がダメなら地銀や信金を当たるという方法も

レッド う~ん。そうなのか~。教えてほしいんですが、もし僕がS銀行さんに金利を下げてもらえなかったら、この先もずう~~っと高い金利を払い続けることになるんでしょうか?

岡元 いえいえ、地銀さんか信金さんを当たるという手もあります。レッドさんのアパートは積算評価よりも収益還元法で見た方が評価が高いはず。地銀さんや信金さんの中には一部、収益還元法を取り入れているところもありますよ。

レッド 信金さんとはお付き合いがないんですが、どこを当たればいいんでしょう? 

岡元 レッドさんの自宅や物件があるのは都内の城南地域ですよね。その信金さんとお付き合いのある人に紹介してもらうといいですよ。

レッド わかりました。探してみます。

岡元 ちなみに、あのあたりは路線価などの土地の評価が実勢価格よりも低いので、資産の組み換えや相続対策をする人がアパートを持つにはいいエリアです。実際は高く売買できて、キャッシュも入りやすいのに、相続税は低い方の評価で計算されるので、資産を圧縮できるんです。

レッド 岡元さん、残念ながら僕、まったく相続対策とかじゃないんです…。すぐに使えるキャッシュフローを増やしたくて、アパートを買いました…。

岡元 落ち込まないでください(笑) それ以外にも、城南地域は出口戦略がとりやすいというメリットもあります。買うときも高かったと思いますが、売るときも下がりにくいということです。でも、私は売却することをすすめているわけではありません。レッドさんがS銀行さんで金利交渉に応じてもらえることも、十分にありえると思いますよ。

レッド よかった! まずはS銀行さんに交渉に行って、難しそうなら信金さんを当たってみることにします。次回は実際に銀行に金利交渉に行くときの注意点を教えてください。よろしくお願いします。

⇒第2回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローン借り換え術はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年8月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
 住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
5位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得関連記事はこちら

「じぶん銀行」の住宅ローンはこちら

 

Special topics pr

ZAiオンラインPickUP
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証 アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!


 

10月号8月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【最強「株」ランキング&ふるさと納税・秋冬版】
速報! 上方修正必至好スタート株13
・3年で2倍を狙う「儲かる株」ランキング!
成長+割安+配当の「3拍子揃った最強株25」
[17-18年秋冬版]ふるさと納税 大カタログ
・禁断の ふるさと納税「還元率」ランキング
株で1億円作る とっておきのマル秘ワザ
美人主婦のコツコツ「デイトレ」術!
・毎月分配型投信「本当の利回り」激辛診断!
・アナタの危険度は?「老後貧乏」から脱出!
利回り6%超も! 直近3カ月の「新設優待株」
・まだ買える? 高値更新中の米国株をチェック
・勝谷誠彦の「兵庫県知事選挙・散財記」

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!