TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年2月20日公開(2016年7月5日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

不動産投資用に借りている銀行融資、
金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか?TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」をお訊きしました! 

 

 

 

 

 

岡元公夫さん プロフィール
元銀行マンの不動産投資家。都内に複数のアパートやシェアハウスを所有。家賃年収は約8000万円。東京エステートバンク(株)の代表として、台湾や中国の投資家に日本の不動産を紹介するビジネスも手掛けている。

 

レッド吉田さん(以下、レッド) 岡元さん、今日はよろしくお願いします!
いきなりですが、岡元さんは家賃年収が8000万円もあるんですね! プロフィールを拝見してビックリしましたよ。何年くらい前に大家になられたんですか?

岡元公夫さん(以下、岡元) 私はもともと、某メガバンクで法人向けの融資を担当していたんです。大家になったのは8年前に父が亡くなり、アパートを一つ相続したのがきっかけです。その後、年に1棟ずつのペースで規模を拡大し、大家業が忙しくなってきた5年前に銀行を退職しました。

レッド 最初からたくさんの物件を引き継いだわけじゃないんですね。アパート1棟から、家賃年収8000万円まで増やすなんて、すごいな~! ハードな銀行員時代と大家になった今とでは、生活も随分と変わったでしょうね。

岡元 それが、2010年に中国や台湾の方に東京の不動産を紹介する仕事を始めたり、最近はネコの飼えるシェアハウスをオープンしたりして、結構、忙しくしているんですよ(笑)

レッド アクティブですね~。ところで今日の本題ですが(笑)、僕、アパートを建てるときに、金利の高いS銀行さんでしかお金を借りられなかったんです。今の目標は金利を少しでも下げてもらうことなんですが、そのためにはどうしたらいいでしょうか? 

岡元 正直な話、他の金融機関での借り換えは厳しいと思います。今、借りているS銀行と交渉して、金利を段階的に下げてもらうのが現実的でしょう。

レッド どうして僕は、借り換えできないんですか? 僕を救ってくれる銀行はどこにもないんですか?(涙) 

岡元 銀行が借り換えを引き受けるかどうかを判断するポイントは2つあります。1つは積算評価や収益還元法を参考にした「物件力」。そしてもう1つが借りる人の「属性」です。レッドさんの場合、芸能人という仕事柄、2番の「属性」はどうしても不利になります。

レッド なるほど。やっぱり収入が安定しないから、そこはマイナスなんですね。

金利交渉に応じてもらえる人とそうでない人の違い

岡元 そうです。S銀行も本来は、サラリーマンにしか融資しないスタンスの銀行です。芸能人に限らず、自営業の方は断るのが通常ですから、レッドさんが借りられたのは例外的かもしれませんね。

レッド吉田さんの目下の課題は、借りている銀行融資の金利を下げること

レッド 自宅を買うときも、芸能人はダメっていくつもの銀行に断られたんですよ。「貸しますよ」という銀行があっても、「金利は5%」といわれたりして…。最後にダメ元でメインバンクに聞いてみたら、2%の金利で貸してくれたので、本当にありがたかったです。

岡元 芸能人でいる限り、ずっと厳しいのかというと、そんなことはないんですよ。賃貸業の経営が安定して、芸能界からの収入以外でお金が回るようになれば、そちらの実績を評価してもらえますから。

レッド 僕は1年間ずっと、満室経営を続けてきたんですが、それはプラス評価として見てもらえますか?

岡元 もちろんプラスです。ただ、銀行から見るとそれだけでは金利を下げる理由にはなりません。S銀行は1年後に交渉すると金利が下がるという都市伝説があるようですが、何年たっても金利を下げてもらえない方もいます。

レッド そうなんですか? 金利を下げてもらえる人とそうでない人とでは、何が違うんですか?

岡元 大まかにいえば、その人が他行で借り換えできるかどうかの違いです。金融機関は仕入れ値(預金やマーケットから調達したお金の金利)に利益分をプラスして儲けるのが仕事です。借り換えをされて利益がゼロになるなら、交渉に応じるというスタンスですね。

レッド 銀行も商売ですから、そのあたりはシビアなんですね。でも、この人は借り換えができるかどうかなんて、わかるんですか?

岡元 銀行は、過去にどの銀行がどんな条件で借り換えを引き受けたかの細かいデータを持っています。ですから、債務者の物件力と属性を見れば、よそで借り換えができるかどうかを予測できるんです。例えば、年収が数百万円レベルの人は他の金融機関で断られる可能性が高い。当然、そういう人は交渉も難しいでしょうね。

銀行がダメなら地銀や信金を当たるという方法も

レッド う~ん。そうなのか~。教えてほしいんですが、もし僕がS銀行さんに金利を下げてもらえなかったら、この先もずう~~っと高い金利を払い続けることになるんでしょうか?

岡元 いえいえ、地銀さんか信金さんを当たるという手もあります。レッドさんのアパートは積算評価よりも収益還元法で見た方が評価が高いはず。地銀さんや信金さんの中には一部、収益還元法を取り入れているところもありますよ。

レッド 信金さんとはお付き合いがないんですが、どこを当たればいいんでしょう? 

岡元 レッドさんの自宅や物件があるのは都内の城南地域ですよね。その信金さんとお付き合いのある人に紹介してもらうといいですよ。

レッド わかりました。探してみます。

岡元 ちなみに、あのあたりは路線価などの土地の評価が実勢価格よりも低いので、資産の組み換えや相続対策をする人がアパートを持つにはいいエリアです。実際は高く売買できて、キャッシュも入りやすいのに、相続税は低い方の評価で計算されるので、資産を圧縮できるんです。

レッド 岡元さん、残念ながら僕、まったく相続対策とかじゃないんです…。すぐに使えるキャッシュフローを増やしたくて、アパートを買いました…。

岡元 落ち込まないでください(笑) それ以外にも、城南地域は出口戦略がとりやすいというメリットもあります。買うときも高かったと思いますが、売るときも下がりにくいということです。でも、私は売却することをすすめているわけではありません。レッドさんがS銀行さんで金利交渉に応じてもらえることも、十分にありえると思いますよ。

レッド よかった! まずはS銀行さんに交渉に行って、難しそうなら信金さんを当たってみることにします。次回は実際に銀行に金利交渉に行くときの注意点を教えてください。よろしくお願いします。

⇒第2回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

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保証料
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事務手数料
(税込)
1位
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0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
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大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
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4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
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5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
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