新築マンション比較[2017年]
2017年11月2日公開(2017年11月2日更新)
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櫻井 幸雄

【DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)】
価格・スペック・立地をプロが徹底調査!
「完成売り」物件は本当に買いなのか?

新築マンション「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」は東京・晴海の注目物件だが、本当に買いなのか、価格・スペック・立地を徹底的に調査してみた。他の物件との違いは、総戸数1450戸というスケールの大きさや充実した設備だけではない。完成後もじっくり時間をかけて売る「完成売り」が特徴だが、それを裏返せば、完成から時間がたってしまっているということ。それでも、資料請求数や販売センターの来場者数は高水準で推移している。人気の理由を探った。(住宅評論家・櫻井幸雄)

希少になった都心大規模・高仕様のマンション

 「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」は、今の日本のマンション業界にとって異質な存在だ。なぜなら、2年前の2015年9月に建物が完成し、マンション内での生活が始まっているにも関わらず、新築マンションとして販売を続けており、かつ、資料請求数や販売センター来訪者数が高い水準で推移しているからだ。

 その理由は、今や希少になった都心部の大規模超高層マンションであるからに他ならない。2016年から東京の都心部、特に千代田区、中央区、港区といった超都心の3区では、総戸数が400戸を超えるような大規模超高層タワーマンションが激減している。

 この都心3区にあって、購入可能な大規模超高層タワーマンションが、中央区晴海の「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」なのだ。銀座から2.2㎞圏に位置し、地上52階建てのツインタワーマンション。その建物には免震構造が採用され、長期優良住宅の認定を受けている。建物の質が高いのに加えて、全1450戸のスケールメリットで共用施設、サービスの内容が濃い。

 例えば、2棟のタワー棟の間に低層部分があり、グランドエントランスが配置される。その内容が圧巻だ。天井高が最大で10mを超え、2階のグランドロビーまで上りと下りのエスカレーターが設置されている。

 エスカレーターを上がると、これまた巨大なガラス窓の向こうに運河と都心方向の風景が広がる。左に歩くと、ホテルのようなフロントが……とまるで高級ホテルにいるような感覚が味わえる。

「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」のグランドエントランスホール。最大で10mを超える天井高と2階のグランドロビーまで続くエスカレーター、煌びやかで広々とした空間は一流ホテルを想起させる。
DEUXTOURS(ドゥ・トゥール) (販売中)
価格 5,980万円~12,980万円 完成時期 竣工済
交通 都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩9分 所在地 東京都中央区晴海三丁目102番(地番)
間取り 2LD・K~3LD・K 専有面積 55.77平米 ~ 100.01平米※住宅専有トランクルーム面積0.61平米 ~ 2.07平米含む
総戸数 1,450戸(住宅)、SOHO216区画、その他店舗2区画 - -
売主 住友不動産株式会社 施工会社 三井住友建設
ドゥ・トゥール詳細はこちら
※データは2017年10月19日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

1階には24時間営業のスーパーマーケット

 この他、広さ約200㎡の「サウナ付大型スパ」や43階の「ビューラウンジ&バー」などの共用施設も充実。さらに、マンションの1階には24時間営業のスーパーマーケットがある。

 同マンションは冒頭に書いたとおり、2年前に建物が完成しており、スーパーマーケットもすでに営業中だ。だから実際に、建物の外観や共用部、そして検討する住戸を確認できる。

 「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」の分譲が始まったのは2014年から。以後、3年の間、販売開始時点より分譲価格は高くなっている。私の取材メモをみると、2015年4月3日の時点で3LDKは6000万円台からの設定だった。しかし今、実際に購入可能な3LDKは7000万円台からとなる。

 そのため、購入検討者からは、「最初より高くなった。ずるいなあ」という恨み節が聞こえてくる。現在分譲中の住戸は高層階が中心。だから、値段があがるのは当然ともいえるが、その分を勘案しても、それ以上に高くなっている。

3LDKは7000万円台からの設定

 この価格上昇を「ずるい」と批判する背景には、「最初に決めた価格のまま売り続ける——それが、商売人の心意気ではないか」という思いがある。実際、昭和時代は「最初に決めた価格を最後まで守る」のが、当たり前だった。

 昭和時代のほうが「心意気があった」からではない。当時は、住宅金融公庫(フラット35の前身)の融資付きで分譲されるマンションが中心で、「公庫融資付き」と呼ばれた。この「公庫融資付き」が、値上げを阻んだのである。

 公庫融資は、国のお金で融資が行われた。そのため、物件に対する審査が厳しく、分譲価格も厳しく縛られた。不動産会社は、「このマンションは全戸3000万円〜4000万円で売ります。だから、その8割までの融資を付けてください」と申請を出し、公庫がそれを認める。何枚もの書類にいくつもの判が押されて融資が実行されるため、販売途中で「価格を上げたい」という変更がきかなかった。ちなみにいうと、「価格を下げる」という変更もきかなかった。

 その住宅金融公庫は2007年に廃止され、以後、“公庫の縛り”がなくなり、市況に応じて値段を下げることも、上げることも容易になった。「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」が分譲を開始した2014年以降、不動産市況は大きく上がった。それに伴い、分譲価格が上がるのは、経済原則からみて、まったく正しい。

 さらにいえば、「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」における価格上昇は、都心部全体の価格上昇ほど急カーブではない。

 3LDKが7000万円台からという設定は、武蔵小杉やみなとみらい、国分寺や浦和の駅周辺マンションと同レベル。その価格帯で、中央区内の超高層マンションを購入できるのだから、納得できる範囲だろう。

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都心部の相場上昇にあわせた価格上昇

 周りの物件価格が上がってきても、安い価格設定のまま売り続ければ、拍手喝采を浴びるだろう。しかし、拍手喝采した購入者は、自ら住むことなく、高値で人に転売して利ざやを稼ぐかもしれない。また、民泊でお金を稼ごうとするかもしれない。

 相場を無視して安く売ることでマンションが金儲けの対象となり、転売や民泊利用などが横行すれば、まともな居住者に迷惑を及ぼすことにもなりかねない。

 「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」は、2014年に販売を開始したときから割安であったが、バカ安ではなかった。投資目的の人からすると、「まだ高い」と思われ、実需目的の人からすると「まあまあ納得」の価格設定で、その微妙なさじ加減を3年間守り続け、都心部の不動産相場が上昇したことにあわせて価格が上がってきたマンションといえる。

 分譲マンションは、市況が悪化すれば値段を下げる。この「値下げ」があるなら、逆の「値上げ」もあり得る。これは住友不動産が目指す、不動産におけるグローバルスタンダード(世界基準)の考え方だ。そして、このグローバルスタンダードは、今、日本の不動産業界全体にも広がりつつある。

「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」の外観。中央区晴海の好立地で銀座から2.2㎞圏内。地上52階建てのツインタワーマンションで存在感は抜群だ。
DEUXTOURS(ドゥ・トゥール) (販売中)
価格 5,980万円~12,980万円 完成時期 竣工済
交通 都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩9分 所在地 東京都中央区晴海三丁目102番(地番)
間取り 2LD・K~3LD・K 専有面積 55.77平米 ~ 100.01平米※住宅専有トランクルーム面積0.61平米 ~ 2.07平米含む
総戸数 1,450戸(住宅)、SOHO216区画、その他店舗2区画 - -
売主 住友不動産株式会社 施工会社 三井住友建設
ドゥ・トゥール詳細はこちら
※データは2017年10月19日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

建物が完成して2年も経つのに「売れっ子」

 日本では、「マンションは建物が完成するまでに売ってしまうもの」という認識を持つ人が多い。そのため、「建物が完成して、なお販売を続けているのは売れ残り」と見なされるのが通常の思考だ。ところが「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」は、建物が完成して2年も経つのにチャキチャキの売れっ子なのである。どうしてだろう、と疑問が生じるのは当然だろう。実は、住友不動産は、以前から「じっくり時間をかけてマンションを売る」という方針を貫いており、「完成売り」(建物が完成しているのに、販売を継続していること)を厭わなかったという経緯があるのだ。

 ひとつ例を挙げると、品川区にある総戸数が2000戸を超えるメガマンション「ワールドシティタワーズ」は、2004年から販売が開始され、完売したのは2012年だったと記憶している。中間の2007年に建物が完成しているので、建物の完成後、5年間も売り続けたわけだ。

 とはいっても、住友不動産のマンションがすべてそのようなロングスパンで販売されているわけではない。建物が完成する前にあっさり売り切ってしまうマンションもある。

 私が最初に購入したマンションも住友不動産が売り主だった。そのマンションは2回に分けた分譲で、いずれも即日完売。販売センターは半年ほどで撤収してしまった。

 半年で売り切る物件もあれば、9年がかりで売る物件もある。「物件の性格により、竣工前完売にこだわらない」というのが、同社に対する正確な評価だろう。

 また、上述のように、住友不動産は、不動産におけるグローバルスタンダード(世界基準)を追求している会社でもある。それが、私の見立てだ。実は、「完成売り」自体がグローバルスタンダードなのである。

海外では、建物が完成した後に売る「完成売り」が普通

 「建物が完成しても、販売を続けているマンションは売れ残り」……この認識は、日本だけのものだ。世界では(欧米に限らず、中国、韓国も)、分譲型集合住宅はすべて建物が完成してから販売を開始する。グローバルスタンダードでは「建物が完成し、販売を続ける」のは売れ残りでもなんでもなく、ごく普通の販売状況となる。

 背景には、「日本以外の国は、工期のメドがつきにくいので完成前に売りにくい」という事情もあるようだ。建物の完成が1年後になるか2年後になるか分からない。だから、建物が完成してから売るのが順当となる。

 その点、工期がしっかり守られる日本においては、完成時期をメドに建物を売り切ってしまう販売方法が根付いた。不動産会社は、住戸を売ってお金を稼ぐ一方で、土地代金と建設費を支払う。そのうち建設費は建物が完成した時点ですべて払いきる商習慣になっている。一度に、ではなく、何回かに分けて払うのが普通だが、とにかく建物が完成したときには建設費すべてを払い終えなければならない。

 となると、建物が完成する前に売り終えて、建物引き渡しの日に代金が入ってくる方が不動産会社の資金繰りは楽になる。それが、建物が完成する前に売ってしまう「青田売り」が日本の不動産業界に広まった理由だろう。

新規物件が少ない都心部では「完成売り」が増える傾向

 「青田売り」が常態化すると、不動産会社の中には、「青田売り」で入ってくるお金をアテにするところも出てきた。会社の金庫に現金がなくても、入ってくるお金で工事費やその他の支払いを行えば良い、と考えるわけだ。ところが、売れ行きが悪いと、アテにしたお金が入ってこない。

 そこで、不動産会社の中には建物の完成時期が迫ってくると、大幅値引きを行うところが現れた。首都圏全体で、年間8万戸以上の新築マンションを分譲していた時代(1999年~2005年)には、そういう乱暴なことも起きたのだ。

 しかし、今は用地の入手が困難になり、首都圏全体の年間供給戸数は4万戸前後と最盛期の半分以下に減少している。次に販売するマンションのメドが立たないという状況が生まれると、大幅値引きで利益を失うことは命取りになりかねない。

 そこで今、日本の不動産業界に起きているのは「住友不動産方式」への追従だ。「完成売り」でも問題なしの潮流である。バブル崩壊以降、不動産業界の再編成が進み、資金力のある大手寡占になっていることや未曽有の低金利状態が続いていることも、この動きに拍車をかけている。

 特にこの先、新規物件の先細りが確実な都心部では、「時間をかけての完成売り」が増える傾向にある。暴落予測などあり得ない、という態勢ができあがっているわけだ。

 「DEUXTOURS(ドゥ・トゥール)」は、先細り確実な都心部、それも中央区アドレスのマイホームを購入したいという人にとって、最後の砦と位置づけられるマンションである。それも、マンションの1階にスーパーマーケットがあり、便利な生活が実現するマンションである。

 勝どきでは、2020年東京五輪で約5000戸の選手村がつくられることになっており、五輪後に半分が分譲、半分が賃貸住宅になることが決まっている。そのとき、「KACHIDOKI」は世界的に有名な都心の住宅エリアに変貌する。そんな楽しみも備えたマンションである。

DEUXTOURS(ドゥ・トゥール) (販売中)
価格 5,980万円~12,980万円 完成時期 竣工済
交通 都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩9分 所在地 東京都中央区晴海三丁目102番(地番)
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1位
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1.266%
1.260%
0円
借入額×2.16%
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SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラットSは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が0.1%低く、トップクラスの競争力を持つ。「団信込み」は金利が0.3%高いが、住宅金融支援機構の団信よりは安いのでお得。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。
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2位
◆優良住宅ローン <フラット35S(金利Aプラン) 20年超>
1.281%
1.360%
0円
借入額×0.80%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利を0.3%引き下げる。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。団信は付帯しておらず、加入は任意。
3位
◆三井住友信託銀行 <フラット35S(金利Aプラン、手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.292%
1.360%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は業界最低水準。事務手数料も低め(手数料定率コース)フラット35S(金利Aプラン)は、フラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。一部繰上返済は無料で、返済できる額は10万円と少額から対応。
4 位
◆みずほ銀行 <フラット35S(手数料定率)20年超 頭金10%超>
1.295%
1.360%
0円
借入額×1.026%
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。フラット35S(手数料定率)は、通常のフラット35よりも、当初10年間、金利が0.25%低い。自社の長期固定ローンも持っているが、この条件では、フラット35に軍配が上がった。
5位
◆楽天銀行 <フラット35S(金利Aプラン) 20年超 頭金10%超>
1.299%
1.360%
0円
借入額×1.08%
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準。事務手数料も融資額×1.08%と低めフラット35S(金利Aプラン)は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を10年間、0.25%引き下げる。団信は付帯しておらず、加入は任意。事前審査は8~11日、本審査は7~14日とやや長め。
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