住宅ローンおすすめ比較[2018年]
2017年6月15日公開(2018年7月9日更新)
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ザイ・オンライン編集部

「どの銀行の住宅ローンがお得?」と考えてはダメ!
初心者でも損しないための4つの「新常識」を紹介

住宅ローンを借りるとき、ついつい「住宅ローンはどの銀行がいいのだろうか?」と調べる人は多いだろう。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない可能性がある。今回ザイ・オンラインでは、住宅ローンを初めて借りる人が知っておくべき4つの「新常識」を紹介する。商品選びで損をしてしまわないためにも、ぜひ参考にしてほしい。

住宅ローン選びの新常識(1)
銀行によって得意な金利タイプが違うので、
オススメの銀行を友人に聞いてはいけない

 住宅ローンを取り扱っている銀行・金融機関は全国に数百社もある。銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫だけでなく、最近は住宅ローン販売に特化したモーゲージバンクというものまで登場している。各銀行は自行の特徴をアピールしようと頻繁に広告も出しており、目移りしてしまう。

 それだけに、どの住宅ローンがいいか分からず、非常に低い金利を打ち出している銀行を選んだり、名前を聞いたことがある銀行だからという理由でを安易に選択してしまったりする人が多いのではないだろうか。このように「どの銀行がいいのか?」という考え方で住宅ローンを選ぶと、損をしてしまうかもしれない。

 じっくりと比較してみると分かるが、実は銀行によって得意な「金利タイプ(固定金利期間)」が違う。住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利(全期間固定)などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なる。そして、大手銀行・ネット銀行を問わず、「この銀行は10年固定金利は安いけど、35年固定金利は高い」なんてことが往々にしてある。「まずは、銀行を選ぶ」というのは間違った行為なのだ。

 例えば、ネット銀行大手の住信SBIネット銀行の場合、ザイ・オンラインが作成している15銀行を対象とした金利ランキングでは、変動金利はトップクラスの低い金利だが、長期固定金利については、中位に甘んじている(2018年7月時点)。全ての金利タイプでトップクラスという銀行は存在しないのだ。

 人によって将来設計はバラバラなので、返済プランも違うはず。だからこそ、まずは住宅ローンを何年で返済し、金利タイプは何を選ぶといった返済プランをたてる。その上で、その金利タイプならどの銀行が一番お得なのかを考えるという順序で考えると、損しないですむだろう。くれぐれも銀行に惚れ込んで住宅ローンを選んでしまわないようにしたい。

【関連記事はこちら!】
⇒「【最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較

住宅ローン選びの新常識(2)
銀行のHPに載っている金利だけで選んじゃダメ!
「金利が安い」=「お得な住宅ローン」ではない

 金利タイプに見当をつけて、実際にどの銀行から住宅ローンを借りるか選ぶ時、各銀行の住宅ローンのサイトを見にいって金利を調べることになる。各銀行のサイトを見るのはかなり労力がいる作業なので、住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番安いのかを調べる人もいるだろう。しかし、銀行のホームページに載っているそのままの金利(表面金利)だけで比較すると、損してしまう可能性がある。

 なぜなら住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険(団信)の保険料といった諸費用が加わり、銀行によっては諸費用がかなり高額だからだ。

 例えば、全期間固定ローン「フラット35」については、借入額3000万円、借入期間35年間の場合、団信に加入すると200万円近い保険料(融資残高×0.358%程度を毎年支払い)を支払わなければならない。一方で、民間の銀行であれば、ほとんどの住宅ローンには団信が無料で付いている。フラット35と民間の住宅ローンを単純に金利で比較してはダメで、もし比較するなら、フラット35の金利に0.358%程度を上積みした金利と、民間銀行の金利を比較するというのが正解だ。

 手数料についても、多くのネット銀行が採用している手数料(借入額×2.16%)だと、借入額が3000万円なら、64万8000円もかかることになり、出費としては大きい。ただし、ネット銀行の中には手数料の安さを売りにしている銀行もあり、ソニー銀行なら、手数料はわずか4万3200円ですむのでお得だ。

 「金利の安さはいいんだけど、諸費用が高くて、結局、割高になってしまった」ということはざらにあり、一方で、「金利はそこそこだけど、諸費用が安いので、最終的には割安だった」ということもある。金利だけでなく、諸費用も同様に重視しないと、損してしまう可能性がある。

 また、10年固定金利などの「固定期間選択型」の住宅ローンの場合、知っておいたほうがいいのは固定金利終了後の金利。「最初は金利が低かったのに、11年目から金利が急騰して、お得感が半減してしまった」というケースもある。「貸出当初の金利」だけを比較してもあまり意味はないのだ。各銀行の固定期間終了後の金利も比較しないと意味がない。

 では、なにを基準にして住宅ローンを選べば良いのか。

 ザイ・オンラインでは、諸費用や固定金利終了後の金利も考慮した「本当の金利」を、「実質金利」と称して毎月、発表している。ランキング形式にしているので、本当にお得な住宅ローンが簡単に分かる。住宅ローンの比較をするときは、「実質金利」も参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!

住宅ローン選びの新常識(3)
銀行の審査は意外と厳しいので、
保険をかけて、同時に複数銀行に仮申し込みを

 これだというひとつの商品に惚れ込んでしまい、その銀行だけに仮申し込みをするというのもあまりよくない。なぜなら審査を行い、貸出をするかどうかを決めるのはあくまで銀行だからだ。もし審査に落とされてしまったら、また一から商品選び、ということにもなりかねない。そのような事態を避けるためにも、あらかじめ複数の銀行に仮申し込みを行うことをおすすめする。

 審査基準は、各銀行によってかなり違う。あまり知られていないが、銀行がホームページで公開しているのはあくまで商品概要と一部の審査基準のみで、厳密な審査基準は公開されていない。ホームページ上の条件を満たしているからといって、必ずしも審査に通るとは限らないのだ。

 一般に、最も審査が厳しいのは、ネット銀行であり、以下、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていくと言われている。ネット銀行の審査が厳しいのは、書類のみで選考を行う銀行が多く、融通が利かないからだ。一方で、大手銀行や地方銀行などは対面による相談ができ、柔軟な対応が可能。事情を説明すれば、本来は貸し出し対象ではない人に対しても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもある。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの審査基準を14銀行で徹底比較!

 審査の基準は公開されていないので分からないと割り切り、複数の商品に目星を付けておくことが住宅ローンを借りる際のポイントとなる。はじめから複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったものの中から一番、メリットが大きい商品を選ぶというのが最も賢い借り方だ。

住宅ローン選びの新常識(4)
借りられるのは住宅購入費用だけじゃない!
中古住宅のリフォーム資金も一緒に借りよう

 中古住宅を購入したとき、多くの人はリフォームを行うものだが、そのリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられるということは意外と知られていない。ややこしいことに、リフォーム専用ローンというものも存在するため、そこで借りなければならないと思っていた人もいるだろう。中古住宅のリフォーム費用は、住宅ローンと一緒に借りないと損をしてしまうということをぜひ知っておいてほしい。

 リフォームローンは変動金利で借りる商品が中心で、金利は高いと5%もかかってしまう。しかし、リフォーム費用を住宅ローンと一括で借り入れできれば、1%を下回る非常に安い金利で借りられ、非常にお得だ。

 また、リフォーム専用ローンには「担保型」と「無担保型」の2種類ある。「担保型」の場合、金利は安いが担保の審査が追加で行われるため非常に費用が大きくなってしまう。「無担保型」は無担保で借りられるが、借りられる金額は少なく、水回りなどのちょっとしたリフォームしか行えない。いずれにせよ、リフォームローンを単体で借りるのは、あまりお得ではないのだ。

 もし中古住宅を購入するのなら、ぜひリフォーム費用も一括で借りられる住宅ローンを利用しよう。ただし、すべての商品がリフォーム費用も一緒に借りられるというわけではない。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられ、一番お得なのかは、下記の記事で確認してみよう。

【関連記事はこちら!】
⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(新規借入)

 なお現在、住宅ローンを借りている人が、「そろそろ我が家もリフォームした」と思うようになったら、住宅ローンの借り換えを検討するといい。住宅ローン借り換えのタイミングに合わせて、リフォーム費用を一緒に借りることができる銀行がある。金利はリフォームローンを借りるよりも安くなる。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられるかは、下記の記事で確認できる。

【関連記事はこちら!】
⇒「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(借り換え)

 以上が、住宅ローンをはじめて借りる人向けの「4つの新常識」だ。住宅ローンを何度も借りるという人はほとんどいないので、そのノウハウを持っている人はあまりいない。住宅ローンの商品選びに失敗しないためにも、ぜひ活用してほしい。

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【2018年12月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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