見積もりに潜む無駄を見抜く！管理組合が頼るマンション大規模修繕

「追加費用も一切請求されず、誠実な施工態度に対して感謝状を贈ります」。大規模修繕を終えた、神奈川県のとあるマンション管理組合から外装専科に贈られた感謝状は、こう結ばれていた。

追加費用が発生しない
安心の見積もり

マンション大規模修繕工事では、当初の見積もり金額のまま完了するケースはほとんどない。施工が進む中でタイル張り替えや下地補修の数量が想定を超え、工事後に「精算」として追加費用が発生するのが一般的だ。しかし外装専科は、最初に提示した見積もりから追加費用を請求しない契約金額で工事を行う。なぜそれができるのか。

伊藤岳代表は、「お客さまの不安を取り除きたいからです」と話す。「工事が始まってから費用が追加されるかもしれないという懸念は、管理組合にとって大きな心理的負担になります。当社は過去の膨大な施工データに基づき劣化状況を高い精度で見極める知見があるので、追加費用なしの工事が成り立ちます。ですから、最初に示した金額を最終金額としているのです」。

必要な工事だけを
見極める「目利き」の力

修繕積立金が足りないのではないかと不安を抱えて相談に来る管理組合は多いが、伊藤代表によれば、「問題の本質は積立金の額ではなく、提示された見積もり金額の妥当性が見えないことにあるケースが多い」という。そこで同社は「工事ありき」で話を進めることもしない。

劣化状況と照らし合わせながら修繕内容を分解し、「必要な工事」「優先度を下げられる工事」「やり方を変えられる工事」に仕分けしていく。施工実績に裏打ちされたプロの「目利き」が、追加費用の発生を抑えているのだ。「なぜこの工事が必要で、なぜこれは不要なのか」を丁寧に言語化し、時間をかけて説明することで工事への納得感が高まり、トラブルや不信感を防ぐことにつながると伊藤代表は考えている。

このような真摯な向き合い方が評価され、同社は大規模修繕に悩む管理組合の“駆け込み寺”として頼りにされてきた。

必要なところに、必要なだけ――。その都度最もふさわしい方法を選ぶという姿勢を貫く。「無足場工法」もその選択肢の一つ。修繕コストの多くを占める足場を組まず、ブランコ足場やゴンドラを用いることで、工事費を抑えると同時に、居住者の生活への影響も最小限にとどめることができる。

無足場工法ではマンションの形状や修繕内容に合わせたつり足場を使う。このゴンドラ足場は、昇降装置付きのゴンドラに乗って作業する足場。工事費の大幅な削減につながる

「（足場を組まないので）メッシュシートで建物全体を覆う必要がないため、視界や風通しが遮られにくく、工事中でも日常生活を保ちやすい。防犯面の不安が軽減されるという声もあります」（伊藤代表）

建物ごとの形状や修繕範囲を見極めた上で、組み立て足場とつり足場を合理的に使い分け、必要な部分にだけコストを配分する。その判断力こそが、同社の強みである。

技術力をさらに進化させる取り組みとして、ブランコ足場を横方向に移動させる新工法「レールランナー」（特許出願中）を開発。ブランコの横移動を可能にしたことで作業効率が大幅に向上した。

ブランコ足場はロープでつるしたブランコに座って作業。横移動を可能にする新工法「レールランナー」により作業効率が向上

タイル補修の現場でも、その力は発揮されている。タイル浮きは目視では確認できず、打検調査によって初めて把握できるケースが多い。現地で丁寧に調査を行い、その結果に基づいて補修数量を算出することで、過剰工事を避けている。

張り替えが必要な場合に採用されるのが、特許技術「リサイクルカット」だ。エントランスに限らず、目立つ部位のタイルを張り替える際、屋上や階段裏など目立たない箇所から既存タイルを採取し移植する。採取跡には新しいタイルを補完するため、建物全体の外観バランスが崩れることはない。新旧タイルの色差が出やすい外壁補修においても、統一感のある美しい仕上がりを保てる点が大きな特長である。

塗装工事においても、同社の考え方は一貫している。部位ごとに求められる性能を見極め、最適な工法を選択する。雨や紫外線の影響を受けにくい廊下やバルコニー内壁など、傷みの少ない箇所には塗料メーカーとのOEMで開発した専用塗料「ワンコートシステム」を採用。事前調査で既存塗膜の状態を確認した上で採用するため、耐久性を犠牲にすることはない。

「ガイアの夜明け」でも
紹介された企業姿勢

保証内容については、曖昧な表現を避け、明瞭で具体的な内容を文書化している。例えば屋上防水工事の場合、施工箇所に限らず屋上全体の雨漏りについて責任を持ってフォローする。伊藤代表は「自分たちが『問題ない』と判断した箇所にも責任を持つ。それが管理組合の不安を残さないということだと考えています」と話す。

この一貫した姿勢が、同社の信頼の土台となり、テレビ番組「ガイアの夜明け」でも取り上げられて注目を集めた。

必要な工事を見極め、確かな技術で仕上げ、最後まで責任を持つ。その誠実な姿勢が、同社の高い評価につながっている。

管理組合必読！
駆け込み寺の知見が詰まった
大規模修繕のロングセラー

外装専科の創業者・伊藤洋之輔氏が著した本書は、50年以上にわたって大規模修繕の現場を見続けてきた経験を基に、業界の慣習や見積もりの落とし穴を丁寧に解きほぐしながら、「本当に必要な修繕とは何か」を問い直す。
特に第3章「修繕積立金の予算内でマンションはここまで蘇る」では、具体的な工事内容と金額を示しながら、コストの最適化によって資産価値を高めた実例を紹介。大規模修繕に向き合う管理組合にとって、判断の軸を与えてくれるロングセラーだ。