マンションを高く売る方法[2018年]
2018年1月30日公開(2018年1月30日更新)
バックナンバー
ザイ・オンライン編集部

売りにくい「賃貸中マンション」を売る秘訣とは?
入居者に購入してもらうなど、4つの鉄則を公開!

賃貸中のマンションを高く売却するにはどうすればいいのだろうか。入居者がいるため、一般に「売りにくい物件」と言われており、困っている人も多い。そこで賃貸中マンションの売却について詳しい不動産のプロに、「賃貸中マンション売却の4つの鉄則」を聞いた。

賃貸中のファミリーマンション売却は困難だらけ!?

 転勤や異動が決まり、自分が住んでいた分譲マンションを一時的に賃貸に出すという人は多い。いずれは戻るつもりであれば、住まいを貸して賃料収入を得るというのは上手な資産運用法といえるだろう。しかし、事情が変わりマンションに戻らないことが決まると、「売却」するか、「所有し続ける」かの選択を迫られる。分譲マンションは、管理費や修繕積立金、固定資産税といったコストが発生するため、「売却」を選ぶ所有者が多い。

 ただし、賃貸中のマンションの売却は簡単ではない。

 「賃貸中のマンションの売却は、通常のマンションの売却とは異なり、間違いなく売りづらいと言えます」。

 転勤留守宅管理のリロケーション・インターナショナル(東京・新宿)の担当者はそう断言する。同社では、1万室以上の転勤留守宅を管理している。そのうち、賃貸中のマンションを売却する事例は毎年70~80件と多いので、「売却の鉄則」を教えてもらった。

 賃貸中のマンションの売却が難しいのは、入居者の退去時期をこちらで決められないことにある。

 売却するマンションに賃貸入居者がいて、退去時期が未定の場合、買い手は入居できるタイミングがいつになるか分からない。購入後に賃貸入居者が退去するまで、首を長くして待つというのは考えにくいだろう。また、所有者のマンションではあるが、賃貸入居者の許可なく部屋の中を見せることはできないので、物件案内や内覧が困難となる。こうした理由から、実需物件として入居者がいるマンションを売却することは難しいのだ。

 だからといって、所有者の都合だけで入居者をすぐに追い出すこともできない。留守宅を貸し出すとき、持ち主と入居者は2~3年の定期借家契約を結ぶことが多い。この契約では、入居者に退去を命じるには6カ月前までに通知する必要がある。しかし、売却を思い立ってから6カ月も待たなければ入居者が出て行ってくれないということは、「次に住む物件の購入が差し迫っていて早く売りたい」という人などにとっては大きなハードルになる。

 また、所有者が遠方にいるため、売却活動が困難という問題もある。転勤先が海外だった場合、売却を依頼する不動産会社選びや売買契約の締結など、あらゆる点で距離が弊害になってくる。

 では逆に、賃貸入居者がいるので、「投資物件」として売却することはできないのだろうか。「投資用マンションはワンルームタイプが一般的です。ファミリーマンションは物件価格が高い割に、取れる賃料が低いため不動産投資市場ではあまり人気がありません」(リロケーション・インターナショナル)と、こちらも狭き門のようだ。

まずは賃貸中の入居者に声をかけるのが鉄則

 売りにくい要素がたくさんある賃貸中のマンション。しかし数は少ないが、賢く売却する方法はある。それが以下の「賃貸マンション売却の4つの鉄則」だ。

「賃貸中マンション売却の4つの鉄則」
(1)、管理会社などを通じて、入居者に購入の意思がないかを確認する
(2)、(1)と同じタイミングで、退去の予定がないかも確認する
(3)、退去の予定がある場合、一般の売却物件として売りに出す
(4)、一般の売却が難しい場合、管理会社や不動産会社に買い取ってもらう

 まず、鉄則なのが(1)入居者に購入の意思がないかを確認することだ。賃貸入居者は、将来住宅の購入を検討していることが多く、その「お試し」として分譲マンションを借りているケースも多い。

 借りているマンションの立地が良く周辺に売り物件の少ない希少物件だと、「待ってましたとばかりに、購入する事例はかなりある」(都内不動産管理会社)という。管理会社を通じて声をかけてもらえれば、仲介手数料が発生しない場合もある点も大きい。募集広告の作成や内見の必要もないため、不動産会社側も手間が少なくて済む。「マンションを高く売却する」ということにこだわるなら、まずは管理会社などを通じて賃貸入居者に購入意思を確認してもらおう。

 また、購入の意思がない場合でも、併せて(2)退去の予定がないかも確認してもらうようにしよう。もし退去の予定があった場合、(3)一般の売却物件として売りに出すことができるからだ。また、先ほど述べたように、定期借家契約を結んでいる場合、6カ月前に通知すれば、入居者に退去してもらうことができるので、余裕があればそれから売却するのもいいだろう。

 では、そのほかの選択肢はどうだろうか。実は一番多いのは、(4)管理会社など不動産業者に直接買い取ってもらうことだ。

 売却する側からみれば、早く現金化できるメリットがある。売却までの期間を重視するなら、買い取りがいいだろう。一方、仲介契約を結んで一般の人に買ってもらうより、価格は安くなりがちだ。ケースにもよるが、1~2割は安い価格になってしまうことは理解しておきたい。

 ちなみに、不動産業者側から見れば買い取るメリットは多い。売買を仲介するのと違い、自社で保有すれば、そのまま入居者に住んでもらい、賃料収入を得てから売却することができる。ランニングコストと貸主としての修繕義務をおうことになるが、相場よりも割安に買っていることもあり、買取による投資リスクは低いのだ。

(※関連記事はコチラ!)
⇒不動産を高値で売却したいなら、「囲い込み」「両手取引」に気をつけよう!悪徳不動産業者の「騙しのテクニック」を公開

遠方にいても対応できる不動産会社を見つけよう

 なお、一般の売却物件として売りに出すときに重要なのは、所有者が物件から遠方にいてもマンション売却に対応できるノウハウがある不動産会社を見つけることだ。そのため、複数社に依頼をして比較することを心掛けよう。

 また、不動産の買い取りを依頼する場合は、不動産会社によって査定額に違いがあるため、複数の不動産会社に査定してもらうことが大切だ。

 手間がかかると思われがちな賃貸中マンションの売却は、「賃貸中マンション売却の4つの鉄則」を参考に攻略しよう。

(※関連記事はコチラ!)
⇒不動産一括査定サイトで上手に不動産は売れるか? メリット・デメリットと、売却への7ステップを紹介

 ■不動産を高値で売却する方法■
マンションを高く売る方法はこちら!" ここが変だよ日本の不動産取引はこちら! 不動産一括査定サイトおすすめ比較はこちら!不動産を高値で売却する方法トップページへ


◆「不動産一括査定サイト」なら、複数の不動産会社を紹介!
◆本気で売ってくれる不動産会社を見つけよう!

【参考記事はこちら】
>>> 不動産一括査定サイトで上手に不動産は売れるか? メリット・デメリットを紹介
>>> 不動産売却のプロが教える、「正しい不動産会社・営業担当者の選び方」とは? 騙されたくない人向けに「7カ条」を公開!

HOME4U
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社
不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
電話番号の登録 必須
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTT DATAグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
LIFULL HOME'S
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1500社以上
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大10社
電話番号の登録 匿名査定なら不要
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
不動産一括査定サイト「LIFULL HOME'S」の公式サイトはこちら
■スマイスター
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1200社
不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 シースタイル
紹介会社数 最大6社
電話番号の登録 必須
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
■イエイ
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社
不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
電話番号の登録 必須
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
■イエウール
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上
不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
電話番号の登録 必須
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
■マンションナビ
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社
電話番号の登録 必須
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

儲かる高配当株
桐谷さんの「株」入門
ふるさと納税カタログ

4月号2月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【株価が乱高下する今こそ高配当株で1億円作る】
【別冊付録】丸ごと1冊桐谷さんの「株」入門
 ・「株」の買い方ギモン解消BOOK
 ・初心者も安心! 口座開設から注文方法まで! 
●最高4.53%!儲かる高配当株86を大公開
 ・株投資で1億円を作った勝ち組8人の投資ワザ
 ・高値圏の今こそ高配当株に注目すべき理由! 
 ・20万円以下で買える! 初心者向け高配当
 ・増収増益が続く好業績高配当株
 ・上場5年以内の急成長高配当
 ・不景気時も減配しない高配当
今こそ買いの米国株ベスト22
 ・年間200万円の配当をゲットの個人投資家
 ・米国の高配当株ベスト11
 ・米国の成長株ベスト11
ふるさと納税月別カタログ&王道の返礼品
毎月分配型投信100本の最新利回り&分配健全度
儲けた人のNISAの上手な使い方
退職金は専用定期で無リスクで増やせ

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング