マンション価格が値下がりしにくい勝ち組エリア[2018年]
【第2回】 2018年5月1日公開(2018年6月12日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
長嶋修

「流山市」のマンションは“買い”なのか?
米国流のマーケティング戦略が奏功して、
働き盛りの子育て世帯の流入に成功

「千葉県流山市」の新築マンションや不動産の資産価値は今後、上昇するのだろうか? 本格的な人口減少と少子化・高齢化が進む今、不動産取得で非常に重要になるのが「自治体選び」といった視点だ。第2回は、「千葉県流山市」のケースを取り上げる。高度成長期に発展した郊外型ベッドタウンの多くが人口流出に苦しむ中、子育て世帯の誘致に成功している。

2017年の人口増加率は2年連続千葉県内トップ

 高度成長期ににぎわった郊外のベッドタウン。千葉県、茨城県、埼玉県の郊外都市の多くは人口減少・高齢化の荒波に飲まれ、税収の減少から、自治体経営が厳しくなり、それがさらに不動産価格の減少を招いている。

 ところが、こうしたベッドタウンの悪循環から脱却を図っている自治体がある。東京都心から30キロに位置する典型的なベッドタウン「千葉県流山市」だ。周辺自治体の多くが人口頭打ち、減少傾向をたどる中、人口増加の続く流山市は、2017年の人口増加数4389人、人口増加率は2.5%で2年連続千葉県内トップだ。65歳以上の高齢者比率は現在24%程度だが、10年後も25%程度にとどまる。合計特殊出生率は2004年に1.14と、国や県の平均を下回っていたが、2016年には1.57とおよそ40%も上昇、千葉県内2位となった。

 特筆に値するのは人口の「内訳」。周辺自治体では少子化・高齢化が着実に進行中だが、流山市は30-40代の子育て世代とその子供世代が、下図のように、着実に増加している。

流山市の世代構成推移(住民基本台帳よりさくら事務所作成)
拡大画像表示

【新築マンション人気ランキング記事はこちら】
>>埼玉県では、南浦和、川口、越谷の物件が登場!
>>東京・市町村部では、三鷹、調布、八王子、町田、府中の物件が登場!
>>千葉県では、幕張、津田沼の物件が登場!
>>神奈川県では、横浜、海老名、辻堂の物件が登場!

1回100円で利用できる「送迎保育ステーション」

 井崎義治市長は異例の経歴の持ち主だ。アメリカに12年間住み、都市計画コンサルティング会社に従事、日本では民間シンクタンクで都市政策やマーケティングにかかわる経歴を持つ。自治体運営を「経営」ととらえ、人口動態が低迷し、高齢化率が上昇していた流山市を「マーケティング」と「ブランディング戦略」で大きく変えた。充実した自治体経営には潤沢な税収が欠かせないが、そのためには担税力のある世帯に、流山市に住んでもらう必要がある。

 着目したのは、「DEWKS(デュークス)」世代だ。子供を持つ共働き夫婦であり、多くの税収を払ってくれる。そのため、各種の子育て支援のほか、市内2か所の駅前に「送迎保育ステーション」を設置。子供は、送迎保育ステーションからバスで各保育施設に送られ、夕方には各保育施設からバスで送迎保育ステーションへ子供が送られる。

 駅前にこうした一時預かり施設があれば、親は出勤前に駅まで子供を連れて行けばよく、そこから電車に乗って直接勤務地に行ける。帰りはやはり勤務地から駅まで行けば、そこで子供を引き取ることができる。この仕組みは1回100円で利用可能だ。この仕組みを知って流山市にUターン、Iターンする子育て世帯が増加した。

 さらには2010年から保育園を毎年増設。この8年間で認可保育園数は2.8倍の48園、受け入れ定員数は2.8倍の5562人となった。小中学校の教育水準向上にも力を入れている。とりわけ英語教育においては、全ての小学校に英語活動指導員を導入し、小学校5-6年生の英語授業をサポート。全中学校にALT(外国語指導助手)を導入した。すると、英検3級相当の英語力を持つ中学3年生の割合が、全国平均36.1%に対し流山市は51.1%に達している。

緑化に協力した住宅は、住宅ローン金利を優遇

 さらには良質な住環境の整備をもくろみ、街並みを美しくする5つの「景観条例」をはじめとする都市政策を次々と打ち出し、整備良質な低層住宅の住環境を作るための地区計画を導入してきた。特筆すべきは「グリーンチェーン政策」。接道面に高木を植えてたり、植栽帯を設けた住宅に対し、流山市が「グリーンチェーン認定」といったお墨付きを与え、不動産会社はそれを広告に利用でき、購入者は市内の金融機関で優遇金利で住宅ローン融資が受けられる。

 認定物件はすでに約6000戸ある。東京大学大学院の調査によると、グリーンチェーン認定を受けた中古マンションは、そうでない中古マンションに比べて、一戸当たりの市場価格が494万円も高かったという結果が出た。

「母になるなら、流山市。」
施策を知ってもらうポスターを都内に掲示

 2016年には、子育て中の地元女性の職場となることを目指して造られた施設「Trist(トリスト)」がオープン。趣旨に賛同する東京都内などの会社に、サテライトオフィス(勤務者の自宅に近い職場)を開設してもらいつつ、人材育成による雇用支援、そして創業による雇用創出「子供のそばで働けるまちづくり」を標榜している。

 Tristは、子供を置いて流山から都内に通勤した経験をもとに、学童保育や女性の働き方をサポートする活動を続ける尾崎えり子さん(32)が、JR・つくばエクスプレス南流山駅近くの空き店舗を改装して開設した。

 ポイントは、こうした仕組みをどうアピールするかだ。そこで、流山市では広告の企画や作成などを手がける「マーケティング室」を設置、「母になるなら、流山市。」といったキャッチコピーを刻んだポスターを都内主要駅などに掲示するなどのPRを行った。

自治体同士で人口を奪い合う構図

 流山市はこのようにして子育て世帯を次々と呼び寄せ、地価も上昇に転じている。こうなると市民税は増収、固定資産税も上昇が見込め、自治体経営はますますやりやすく、行政サービスも手厚くなる。井崎市長就任時の2003年の市の予算は350億円程度だったが、2018年度の現在は550億円まで増大。市税収入に占める人件費率は04年度は52%だったが、現在は32%にまで下がっている。

 我が国はすでに、人口・世帯数とも減少に転じている。流山市に子育て世帯の人口流入が起きているということは、他の自治体から子育て世帯を吸い取っているともいえる。自治体はいまお互いに、人口を奪い合っているといえる構図なのだ。

 行政サービスを充実させ市民の居住快適性を高めている自治体と、沈んでいくのを手をこまねいている自治体とでは将来、天地ほどの格差が開くはずだ。不動産選びは通勤時間や駅からの距離のみならず、今後は「自治体選び」といった観点が必須である。

【新築マンション人気ランキング記事はこちら】
>>千葉県では、流山、幕張、津田沼の物件が登場!

【関連記事はこちら!】
>>最新の新築マンション最新市況は? マンションのプロが、価格動向、人気物件を解説

◆新築マンション人気ランキング (首都圏エリア別)

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2018年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>住宅ローンの繰上返済を駆使して、10年、15年で返済するなら、どの銀行がお得?
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[新規借入] ⇒ 借り換えはこちら
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年、15年の短期完済)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5000万円の借り入れ)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
新規借入れ住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2018年7月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.585% 0.457% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

がんと診断されると住宅ローン残高が半分!
「じぶん銀行」がお得
関連記事はこちら

「じぶん銀行」住宅ローンはこちら

 

ステップダウン金利は新生銀行 ソニー銀行は手数料が安い フラット35取扱い1位のアルヒ
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら(公式サイトへ)
アルヒの詳細はこちら(公式サイトへ)
10年後から5年ごとに金利が低下する商品投入⇒関連記事はコチラ 業界トップクラスの低金利が魅力で来店も不要関連記事はコチラ 頭金ゼロ円でも、フラット35を借りられる関連記事はコチラ!
Special topics pr


ZAiオンライン Pick Up
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2018]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2018年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

サラリーマンが
株で1億円作ったワザ
人気の株500激辛診断

8月号6月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

 

サラリーマン1億円を作った(秘)ワザ】

メディア初登場多数
サラリーマンが株で1億円作ったワザ
会社員億超えしたワザ 
1億円到達目前の人のワザ
年金悠々自適の人のワザ
桐谷さんが優待株で3億円を築くまで

人気の株500+Jリート14激辛診断
・2018年後半に勝機をつかむ5大ランキング
10万円株7+高配当株7+株主優待株7
人気大型株371[東証1部&東証2部]
プロ100人がズバリ! 日本株&為替 大予測

今の株価が割安か割高かを一発判定!
日経平均の理論株価は2万2654円
・上場全3697銘柄の最新理論株価

●高配当型より圧倒的に好成績
米国成長乗る狙いめ投信

<別冊付録>ふるさと納税少額寄附でもらえる品
3000円5000円も豪華なモノが! 
・ふるさと納税1万円未満でもらえる返礼品

●一緒に月1万円の「投資」を始めよう! 
●勝谷誠彦の自腹で1000万円「株」投資日記
●株入門マンガ恋する株式相場!

 


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング